房屋买卖签三份协议及补充协议，法院咋认定效力？阴阳合同纠纷咋判？

购买同一套房屋

买卖双方先后签订了

三份《房地产转让协议书》

及一份补充协议

法院如何认定哪一份协议有效呢？

近日

广西河池南丹县人民法院

审理了一起

关于“阴阳合同”的房屋买卖

合同纠纷案件

法官是如何判决？

“阴阳合同”这一概念涉及合同双方针对同一事项签订两份或更多内容不一的协议，一份面向内部，另一份面向外部。面向外部的所谓“阳合同”旨在绕过监管、减少房款支出，进而降低税费，并非双方真实意愿的体现；而实际交易的价格则是在“阴合同”中约定的。签订此类“阴阳合同”表面上看似能节省一大笔开支，然而由于登记价格与实际交易价格之间存在差额，这很容易引发争议，留下诸多后患。

基本案情

2021年11月18日

萧晓与英子签署了《房地产转让协议书》，双方达成共识：萧晓将位于南丹县城关镇的一宗房产转售给英子，交易总价为82万元人民币，款项分两期支付。英子需在协议生效当天支付给萧晓40万元人民币作为房产转让的定金，而萧晓则需在首期付款后的四个月内协助英子完成房产过户手续，所有过户过程中产生的费用均由萧晓承担。办理完不动产权证后，英子支付了剩余款项，萧晓则完成了房屋的交付，同时双方还共同商定了若一方违约，另一方应承担的具体责任条款。

2021年11月19日

萧晓与英子经过商议，最终达成一致并签署了一份新的房地产转让合同，该合同规定萧晓的房产总价为五十万元人民币，过户所需费用则由英子负责支付，其他条款内容则与11月18日所签订的协议保持不变。

在当日，经过双方的多次商讨，最终达成一致，确定在办理房产过户的相关税费中，各自负责承担各自应缴纳的部分；而关于其他所有事宜，则将依照原有的协议来进行执行。

萧晓忧虑交易价格可能引发争执，于是与英子商议，最终由案外人福宝在18日签署的《房地产转让协议书》第二页末尾添加备注，内容为“所有支付款项均须以收据为证，甲乙双方的交易金额应以本协议为准”。

签订该协议之后，萧晓依照规定流程向南丹县自然资源局缴纳了相应的土地出让金，随后将着手办理与房地产转让相关的一系列手续。

2022年7月8日

萧晓支付了超过27.9万元的土地出让金及相关税费，鉴于先前提交的协议书已失效，双方当天重新签署了一份与2021年11月19日所签协议内容相同的房地产转让协议，并将协议提交给了税务部门和不动产中心。至2022年7月11日，双方已顺利完成了房地产变更登记的全部手续。

2022年11月下旬

萧晓以南丹县人民法院提起诉讼，理由是英子未按合同规定支付购房尾款，导致违约。她要求法院判决英子支付42万元的房产转让款，并且以42万元逾期付款金额为基数，从2022年9月1日开始，按照2022年9月20日发布的1年期贷款市场报价利率3.65%计算，额外增加50%的赔偿，以补偿因逾期付款而产生的损失，直至实际支付完毕。

分明是你违反了约定，却反而来指责我！英子向法院提交了反诉，要求法院认定2021年11月19日和2022年7月8日所签署的房产转让合同是合法且有效的；同时，她要求萧晓在判决生效后的5天内必须搬离房屋并将房产交还给她，并且一并交付不动产权证书。

各执一词

萧晓认为

2021年11月18日，双方签署的房产转让合同合法且有效；而19日所签的另一份，则是英子为了减少税费而达成；此外，18日的合同中已明确标注，交易金额以该合同为准。据此，英子需支付剩余款项42万元。

英子认为

11月19日，双方达成了房地产转让的协议，该协议是在充分协商后形成的。这份协议取代了之前18日签署的版本。在过户过程中，税收部门对房产进行了价值评估，结果显示该房产的价值为50万元，这一数额与19日签订的协议中约定的房屋售价总额完全相符。

法院认定

民事主体在进行民事行为时，必须坚持诚信原则，坚持诚实守信，严格遵守承诺。南丹法院在依法审理案件之后，对双方当事人进行了质证，综合考虑了合同签订的经过、日常常理以及协议签订时在场其他人的陈述等多方面情况，得出以下综合认定：

确认2021年11月18日所签署的《房地产转让协议书》以及次日即2021年11月19日附加的《房地产转让补充协议书》均体现了双方的真意，且已得到实际执行。

通过对比两份交易金额有别的合同所规定的内容进行审查，18日签署的合同对各项相关事宜都进行了详尽的说明，这更能彰显其真实性，法院对此表示认可。然而，第二份和第三份签署的合同（内容相同）内容相对简略，对某些事宜缺乏明确的约定。从日常常理来分析，这些合同的目的可能是为了降低税费，这一解释显得更加合理和有可能，表明了虚假合意的意图，因此这类合同被视为无效。

法院裁决如下：首先，英子需向萧晓支付剩余的购房款，金额为42万元人民币，并承担因逾期付款而产生的损失，同时还要支付相应的利息；其次，萧晓应在英子完成全部付款责任后的20天内，将涉案的房屋以及相应的产权证明文件移交给英子。

法官说法

面对阴阳合同的出现，法官会依据现有证据以及日常生活常理，对双方当事人真实意愿所表达的合同进行综合评估。此类合同若存在虚假意愿表示，则不具备法律效力。

然而，要证实双方当事人是否以虚假的意愿进行了民事活动，这并非易事。以本案为例，英子的抗辩被否决，关键因素在于第二、三份合同与双方最初约定的成交价相差达32万元，这显然与常理不符。若双方在本案中仅是将房价略微降低数万元，且价格依旧处于合理区间，那么在审理过程中，法官可能难以判定哪份合同真正反映了双方的真正意愿，因此萧晓面临较大的败诉可能性。

法官提醒大家，在进行民事活动时，必须坚守诚信，做到诚实守信，认真履行承诺。在签署合同的过程中，绝不应存有侥幸心理，实事求是、遵守法律法规，是维护自身权益的最佳途径。尽管“阴阳合同”看似能规避税收，但实则暗藏重大法律隐患。若签订此类合同，不仅可能面临罚款，还可能触犯刑法，构成犯罪，最终得不偿失。

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来源：“山东高法”微信公众号、南丹法院、河池中院、广西高院