农村房屋买卖合同效力认定标准 —兼谈买卖合同无效后买受人主张分配拆迁利益的法律依据

《裁判员必备条件》

1.农村房屋买卖合同，以无效为原则，以有效为例外。

2.农村房屋买卖合同双方当事人就拆迁补偿问题达成一致的，并不一定意味着农村房屋买卖合同无效就会导致拆迁利益分配方案无效。

《案件基本情况》

2010年3月5日，马某与张某签订农村宅基地使用权买卖合同，约定张某将其位于北京市大兴区某镇某村的宅基地使用权出售给马某建。一座房子；拆迁时，双方各获得补偿总额的50%，包括拆迁房屋和现金。合同还称，张某收到了70万元的货款。随后，马某在涉案院落原有五栋老房子的南侧投资新建了两排主屋。 2015年7月9日，张某与非案件当事人张某分别作为涉案宅基地、房屋产权人签订了住宅房屋拆迁安置补偿协议及补充协议。根据协议，张某享有的拆迁收益包括拆迁补偿费150万余元以及总面积198.49平方米的安置房3间。 2015年7月31日，马某与张某签订了一份欠条，上面写着：“今日，张某欠马某12万元，欠款原因是张某在某镇某村自家院子里建了一套房子。当时，我向马先生借了120万元现金，并承诺收到拆迁款后立即将钱还给马先生。”对于借条，张承认借条是为了解决合作建房问题而签订的，但声称存在胁迫；马某声称，借条实际上是双方就拆迁利益分割问题协商的结果。欠条上写的120万元，涵盖了包括货款在内的所有损失。现马某向本院提起诉讼，请求判决：双方于2010年3月5日签订的宅基地及房屋买卖合同无效；张某应返还购房款70万元，赔偿房屋增值损失20万元，并赔偿拆迁收益。 70%（合计77万元）。

《一审判决》

案号：（2015）北京市大兴区人民法院大民初字14150号

一审法院认为：农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与集体经济组织成员的具体身份挂钩，不得转让给非集体经济组织成员。集体经济组织。原告马某签署宅基地使用权转让协议时，并非涉案宅基地所在村的村民，目前仍不是集体经济组织成员。因此，一审法院认为，原告马某与被告张某签订的农村宅基地使用权买卖合同违反了土地管理法的强制性规定，应属无效。

合同无效后，因合同取得的财产应当返还；无法退货或无需退货的，予以折扣补偿；双方协商一致赔偿的，按照合同约定履行。拆迁后双方达成的贷款协议实际上是拆迁收益的分配方案，是双方就拆迁收益的分割问题进行协商的结果。因此，双方应按照协议履行各自的义务。另外，考虑到原告马某投资购买涉案宅基地，并在涉案宅基地内投资建设房屋，涉案房屋已被拆除，涉案房屋已被拆迁。本案与拆迁利益密切相关，判决为： 1、原告马某与被告张某于2010年3月5日签订的《合同》无效； 2、被告张某将在本判决生效之日起十日内向原告马某支付拆迁补偿金120万元；

《二审判决》

案号：（2016）京02民终5597号，北京市第二中级人民法院

张某不服一审判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为，张某、马某于2015年7月31日签署的欠条是双方当事人真实意思表示。欠条被称为贷款和还款，实际上是用来解决拆迁补偿等问题的。签字是双方协商的结果，包括货款返还的问题。因此，双方应按照达成的协议行使权利、履行义务。驳回上诉，维持原判。

基于上述判断，提出的问题如下：

一、认定农村宅基地使用权买卖合同、农村房屋买卖合同效力的原则和考虑因素

1、农村宅基地、农村房屋出售相关法律法规

（一）《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）

第十条 农民集体所有的土地依法属于村农民所有的，由村集体经济组织或者村委会经营管理；属于村农民所有的，由村集体经济组织或者村委会经营管理；

第六十二条 农村村民出售、出租房屋后申请宅基地的，不予批准。

（二）《中华人民共和国物权法（2007年）》（以下简称《物权法》）

第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

（三）《国务院办公厅关于加强土地出让管理严禁炒地的通知》（国办发[1999]39号）（以下简称《关于严禁炒地的通知》）

农民的房屋不得出售给购房者，也不得批准购房者占用农民集体土地建房。有关部门不得对违法建造、购买的房屋核发土地使用证、房产证。

（四）《最高人民法院当前民事审判工作中的几个具体问题》（2015年12月24日）（以下简称《当前民事审判工作中的几个具体问题》）

关于农村房屋买卖。这是社会主义新农村建设的重大问题。这个问题比较复杂。我们的总体意见是，必须密切关注国家相关政策法规。非试点地区，农民将宅基地上的房屋出售给非集体经济组织成员的，应当依法认定该合同无效。但对合同无效后的损失范围和过错比例的研究是可以探索的。例如，出卖人因房价上涨或拆迁补偿等原因主张合同无效，要求返还房屋或拆迁补偿的，可以根据实际情况考虑扩大信赖利益的范围。结合案件情况，合理确定过错大小，避免利益严重失衡。 。

（五）国家土地管理局《关于以其他形式违法转让土地申请具体问题请示的批复》（以下简称《关于以其他形式违法转让土地问题的批复》）

原宅基地使用人未经合法批准，利用他人资金改造房屋，供出资人使用，并从中获利或者取得房屋产权的，属于“非法转让土地”违法行为之一。其他形式”。

2.认定农村宅基地使用权买卖合同、农村房屋买卖合同效力的原则和考虑因素

根据上述农村房屋或宅基地买卖的相关规定，可以看出，目前在我国，村集体成员（以下简称“出卖人”）对农村房屋或宅基地拥有不同的使用权城镇居民（以下简称“购买者”）所拥有的。 “人”签订的买卖合同的法律效力尚未明确。随着城市房价的上涨，大量购房者开始将目光转向购买农村住房。但随着城镇化建设、大型基础设施的完善、综合交通的建设，农村房屋或城市周边土地价值的上涨，也导致卖家试图确认出售农村房屋或宅基地。多年后向法庭提起诉讼。像本案中的张某一样，通过宣告买卖合同无效来恢复宅基地或房屋的所有权，导致近年来涉及农村房屋买卖合同或宅基地使用权纠纷的法院案件不断增多。但鉴于司法实践中尚无统一标准，目前各地法院对该类买卖合同效力的认定存在不同，但基本遵循以下原则：

1）买卖双方签订的有关农村房屋、宅基地使用权的买卖合同，原则上应视为无效：

根据《土地管理法》规定，农民集体所有的土地，依法属于村农民所有，由村集体经济组织或者村委会经营管理。根据我国物权法“房子随地方、地随房子”的原则，出卖人出售房屋。基地房屋或宅基地的房屋本质上是出卖人对宅基地的处分权和收益权的体现。鉴于农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，如果允许出卖人行使收益权和宅基地处分权，将严重损害村集体权益。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规强制性规定的。”法院一般以房屋买卖合同违反土地管理法强制性规定为由，认定农村房屋买卖合同或者宅基地使用权买卖合同无效。

2）买卖双方签订的房屋买卖合同，有下列情形之一的，视为有效：

一个。随着法治水平的提高，如果国家出台相关规定允许农村房屋或者宅基地转让，则双方签订的房屋买卖合同按照后续规定视为有效；

b.如果出卖人出售农村房屋前，该房屋占用的宅基地已因征用、征用等原因变更为国有土地的；

c.买受人在1999年1月1日、1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修改《土地管理法》之日、施行之日之前购买农村房屋或者宅基地使用权的；

d.购买人购买农村房屋后，已获得有关部门批准，并取得合法证明的；

e.购买者购买农村房屋后，将户籍迁至所购买房屋所在村集体的；

f.购房人与其配偶、父母、子女共同出资购房并共同居住的，其配偶、父母、子女是村集体成员；

g。买受人对所购买的农村房屋进行装修、扩建，导致买受人无法退货的；

综上所述，法院将根据农村房屋买卖合同签订时间、签约成员户籍状况、合同实际履行情况、是否已获批准等综合认定房屋买卖合同或宅基地使用权。并登记，是否有改建、扩建，是否实际占用、使用。转让合同的法律效力。有上述情形之一的，房屋买卖合同或者宅基地使用权转让合同应当认定有效。

二、宅基地使用权买卖合同、农村房屋买卖合同被认定无效的法律后果

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者撤销后，因合同取得的财产应当返还；无法退货或无需退货的，予以折扣补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此造成的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。农村房屋买卖合同被确认无效后，买卖双方应当根据各自的过错程度承担相应的责任。考虑到出卖人明知农村房屋属于法律禁止销售的范围，但仍出售农村房屋或者宅基地，多年后又主张房屋买卖合同无效的，应当承担无效的主要过错。房屋买卖合同的过错，买受人应当承担房屋买卖合同的主要过错。合同无效的，当事人应当承担次过错责任。

1、合同无效后卖方可以主张的权益

农村房屋买卖合同被认定无效的，买受人应当返还涉案房屋。

2、合同无效后买方可以主张的权益

农村房屋买卖合同被法院认定无效的，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，农村房屋买卖合同自始不具有法律约束力。由于出卖人在出售多年后主张买卖合同无效，违反了诚实信用原则，买方可以根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定主张卖方承担承包过失责任。中华民国》并主张出卖人应根据过错程度承担损失赔偿责任，包括直接损失和依赖合同利益而产生的间接损失，包括土地增值收益、拆迁补偿收益、损失等。造成的房屋现值与原购销价的差额、房屋装修、附加费用等。

所售房屋已被拆迁，且出卖人与买受人已签订拆迁收益分配协议的，拆迁收益分配协议不受房屋买卖合同无效的影响。即使农村房屋买卖合同无效，买受人仍有权主张出卖人按照分配协议支付拆迁款。双方未就拆迁收益分配达成一致，且农房被有关部门拆除后出卖人主张返还全部拆迁收益的，买受人仍可主张出卖人订立合同的权利依据《中华人民共和国合同法》。疏忽责任，包括因拆除而产生的信赖利益。

三、法院审理农村房屋买卖合同纠纷案件的倾向

目前，法院在审理农村房屋买卖合同纠纷案件时没有统一的裁判标准，导致各级法院在审理农村房屋买卖合同纠纷案件时，需要根据具体案件的具体情况，对适用的法律、法规或其他规范性文件进行综合解释。 。以法律规定和法律原则为准绳，以平衡买卖双方利益为基准，以维护市场和交易稳定、避免群体性冲突为目的，同时兼顾市场的维护和引导。实体遵循诚实信用原则。

以上观点不代表律师事务所观点，也不构成法院审理的依据，仅供参考。