上海闵行区属国企收购存量商品房，房地产市场迎新突破？

近期，位于上海市闵行区的区域国有企业正式对外公布，将通过公开收购手段来积累存量商品住宅，并将这些住宅用于建设保障性租赁住房，这标志着上海在收购库存商品住宅的领域也开始加大了力度。

截至目前，深圳、广州、上海这三座一线城市已相继对外公布，它们将启动对现有存量商品房的收购计划。

去岁全年，我国实施保障性住房再贷款政策，助力全国范围内近万套存量商品房被转为保障性住房。而今年，中央专项债、保障性住房再贷款等政策工具加快实施步伐。近期，浙江、四川两地率先发行了用于收购存量商品房的专项债，这标志着地方在收购存量商品房方面取得了新的进展。此举有望进一步优化房地产市场的供需关系。

上海近郊也加入“收购商品房”行列

6月9日，上海市闵行公共租赁住房投资运营有限公司发布了《关于以公开收购方式筹集保障性租赁住房（阶段性房源）的公告》。该公告旨在向社会广泛征集符合标准的房地产项目，以便将其作为保障性租赁住房（阶段性房源）的用途。有意向的单位自6月10日起可以正式进行报名。

天眼查数据显示，上海市闵行公共租赁住房投资运营有限公司隶属于上海闵房（集团）有限公司，是其全资的子公司。该公司的主要控股方是上海市闵行区国资委。

公告指出，闵行区通过公开收购途径来征集保障性租赁住房，收购对象需为合法合规的现房型新建住宅商品房项目；同时，项目必须位于闵行区南部；再者，可收购的房源需相对集中，单个项目提供的房源总面积不能少于7500平方米，且房源产权明确，不存在权属争议，未被法院查封、扣押或冻结；最终，在价格方面，将依据房源的评估价值来确定。

依据公告规定，有意向的单位需在6月10日至16日期间进行报名，同时须递交营业执照、房地产权证、测绘报告的原件和副本，此外还需提供房源相关资料，如项目简介、房源详细信息表（每套房源均有对应价格）。

上海易居房地产研究院的副院长严跃进指出，闵行区此举将收购的商品房项目用于建设保障性租赁住房，这或许并非上海近几年的首创，此前其他区域也曾采取过类似措施。然而，这无疑标志着今年以来上海在收购存量商品房方面的首次重要行动，具有显著的示范作用。

2024年10月，国新办新闻发布会上，财政部明确指出，鼓励地方充分利用专项债资金收购现有商品房，将其转变为保障性住房。此政策实施过程中，地方拥有自主决策权，可自愿参与，并严格依照法治化原则进行，同时确保市场化运作。

严跃进指出，本年度是着力推进房地产“严格控制新增供应、优化现有库存、提升居住品质”的关键时期，各地在购入闲置土地及库存住宅方面不断加大力度。观察各地举措，发现消化库存的任务主要集中在二三四线城市。近期上海闵行区政策的出台，标志着上海在收购库存住宅领域开始积极行动，从实施方式来看，与其它城市的做法存在一定程度的相似性。

截至目前，在“北上广深”这四个一线城市里，深圳、广州和上海已相继公布了对现有住宅库存的收购计划。

去年八月，深圳市安居集团发布了《关于收购商品房用于建设保障性住房的征集公告》，旨在在深圳市范围内寻找适合用作保障性住房的商品房。随后，去年十一月，广州安居集团亦发布了一则公告，宣布计划收购现成的存量商品房，并将其用作保障性住房，规定收购的房屋面积需在九十平方米以下，且收购过程将严格遵循市场化、法治化以及双方自愿的原则。

严跃进指出，当前超大城市的房地产市场已出现结构性分化，以上海为例，其市中心新建的高端住宅市场行情颇佳，认购热情高涨；然而，近郊和远郊区域则面临一定压力，加之部分需求转向二手房市场，部分新开盘项目密集的区域甚至出现了暂时性的去库存难题。闵行区作为上海近郊区之一，在推进此类政策方面走在了前列，其市场影响不容小觑。

专项债等资金支持正加速落地

自2024年度起，我国多个地区陆续开展了针对现有存量商品住宅的“收储”项目。同时，在金融及财政领域，政府也显著增强了对于“市场与保障相结合”的住房供应体系的扶持。

根据克而瑞房地产研究机构的统计数据，目前全国范围内，已有超过60座城市明确表示，将支持国有企业对现有存量商品房进行收购，并将其用于建设保障性住房。

观察政策实施与资金落实的现状，可以发现各项发展步伐正在加快。自2024年起，中央以及相关监管部门持续推动收购存量商品房的资金支持政策实施，目前，各地在收购存量商品房时，资金主要来源于住房租赁团体所获得的购房贷款、保障性住房的再贷款以及专项债券等多种途径。

今年开年之际，国家开发银行对外发布信息，提到在2024年整年，该行充分利用了保障性住房再贷款的优惠政策，助力多个省份成功收购了将近一万套的既有商品房，并将其转换为保障性住房。

去年十月，财政部明确表态，对专项债券用于收购现有住宅项目表示支持。进入今年五月，浙江与四川两地纷纷推出收购现有住宅项目的专项债券，此举标志着地方在收购现有住宅项目方面迈出了重要步伐，同时也引发了业界的广泛关注。

就资金数额而言，浙江省和四川省在购买现有住宅方面所发行的专项债券分别为17.5亿元和1.7亿元，这两个比例分别占据了各自省份同期发行的新增专项债券的3.2%和0.6%，总计发行金额达到了19.2亿元，整体规模并不算大。

中指研究院的数据显示，本次专项债券的发行涵盖了浙江的9个住宅商品房项目以及四川的2个住宅商品房项目，共计11个收购项目。在这11个项目中，有7个属于地方国有企业，2个是混合所有制企业，另外2个则是民营企业。在收购项目中，地方国有企业的项目占据了主导地位，其收购总金额高达16.5亿元，这一比例超过了85%。

在考虑收购成本方面，通常采用在备案价基础上进行折扣的方法来确定，比如在浙江嘉兴南湖区的多个项目，其收购成本大约是备案价的九成上下；在杭州祥生银湖新语项目中，收购的房源包括企业自有的住宅和车位；而在温州的三个项目中，收购的房源主要是企业配套建设的政策性住房，因此折扣相对较高。以万科欧洲华庭为例，双方协商确定此次收购的定价是在国家规定的土地使用权出让合同中约定的销售价格基础上，再打九折，具体计算则是以备案价的63%和54%为基准。

中指研究院指出，观察那些已发行的、旨在收购现有住宅的专项债券，我们发现其利率范围在1.3%至2.13%之间，且这些专项债券的期限涵盖了10年、20年以及30年不等，这表明它们既具有较低的利率水平，又具备较长的偿还期限。专项债券在一定程度上有助于缓解各地在收购存量商品房过程中遇到的某些难题，同时也有助于加速各地去库存的进程，进而直接优化房地产市场的供需关系，推动房地产市场的恢复。

严跃进提出，通过地方对现有住宅的收购，可以加速部分房屋的流转，从而有效减轻开发商的库存负担和优化资金流动，这对实现房地产市场的供需平衡具有积极作用。