关于物业费的重要文件你知道吗？物业服务收费管理办法全解析

关于物业费，有一部特重要的文件

《物业服务收费管理办法》

虽然发文时间比较久

不但依然有效

而且是做物业管理、业委会工作

必须掌握的文件

什么是物业服务收费？

物业费包括啥？

物业服务收费的原则是什么？

什么是包干制、酬金制？

未交付的房子，物业费由谁交？

......

出处都在这个文件里

物业产权人和使用者委托物业管理机构，对小区内的住宅建筑、设施设备、公共设施、绿化带、卫生设施、交通设施、治安维护以及环境等项目，进行日常的保养、修理、整治，并为此提供与居民生活密切相关的各项服务，所收取的费用即为业费。

物业费包括什么？花在哪里了？

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等

②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用

③物业管理区域清洁卫生费用

④物业管理区域绿化养护费用

⑤物业管理区域秩序维护费用

⑥办公费用

⑦物业管理企业固定资产折旧

⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

⑨经业主同意的其它费用

物业共用区域及设施设备的大规模维修、中等规模的维修以及升级改造所需的费用，应使用专项维修资金进行支付，不得将其纳入物业服务费用或物业服务成本之中。

国家发展改革委、建设部

关于印发物业服务收费管理办法的通知

发改价格〔2003〕1864号

各省、自治区、直辖市的计划委员会（或发展改革委员会）、物价管理部门、建设部门、房地产管理部门：

为维护物业服务收费的规范性，确保业主及物业管理公司的权益不受侵害，依据《中华人民共和国价格法》及《物业管理条例》的相关规定，特制定《物业服务收费管理办法》。该办法现已正式印发，恳请各位严格遵照执行。

发展改革委

建　设　部

二00三年十一月十三日

物业服务收费管理办法

为确立物业服务收费的规范秩序，维护业主及物业管理公司的正当权益，依据《中华人民共和国价格法》及《物业管理条例》的相关规定，特此制定本管理措施。

本办法所指的物业服务费用，系指物业管理公司依据物业服务合同的条款，对住宅及其附属设施设备以及相关场地实施修缮、保养与管理工作，同时负责维护区域内环境卫生和公共秩序，并向业主群体征收的费用。

国家推崇业主借助透明、公允、客观的市场竞争手段挑选物业管理公司；同时，激励物业管理公司进行合法的价格竞争，严令禁止任何价格欺诈行为，旨在推动物业服务费用在市场竞争中合理确定。

第四条国务院的价格管理部门与国务院的建设行政管理部门共同承担起对全国物业服务收费的监管与管理工作。

县级以上地方政府的价格管理机构与相应的房地产行政管理部门共同承担对本地区物业管理服务收费的监管和管理工作。

第五条规定，物业服务收费必须依照合理、透明以及费用与提供的服务质量相匹配的原则进行。

第六条物业服务费用需根据物业的不同性质与特性，分别执行政府指导价格和市场调节价格。具体的定价方式则由各省、自治区、直辖市人民政府的价格管理部门与房地产管理部门共同商定。

第七条物业服务费用遵循政府指导定价机制，具备定价权的政府价格管理部门需与房产管理部门协作，依据物业管理服务等级标准等相关因素，确立基准价格及其波动范围，并定期予以公告。具体的收费标准则需由业主与物业管理公司在物业服务合同中，依据既定的基准价格和波动范围进行约定。

物业服务收费采用市场调节机制确定，其具体金额需由业主与物业管理公司在物业服务合同中明确规定。

第八条物业管理企业需遵循政府价格管理部门的相关规定，执行透明标价制度。在物业管理区域的明显位置，需对服务项目、服务规范、收费明细及收费标准等信息进行公开展示。

第九条规定，业主与物业管理企业可协商决定采用包干制或酬金制等不同方式来确定物业服务费用的支付。

包干制是一种物业服务费用计算方式，其中业主需向物业管理公司支付一笔固定的服务费用，而物业管理公司则负责自行承担或享有由此产生的盈余或亏损。

酬金制，即从预先收取的物业服务费用中，依照约定的比例或金额提取一部分作为酬劳支付给物业管理公司，剩余部分则全部用于履行物业服务合同中规定的各项支出，而任何结余或短缺则由业主共同享有或承担，这是一种特定的物业服务费用计算方式。

第十条要求，建设单位与物业买受人所签署的买卖协议中，需明确物业管理服务的具体项目、服务水准、费用收取的标准、计费方法和计费起始的具体时间等细节，且对于涉及所有物业买受人共同利益的条款，必须保持一致。

第十一条规定，在实施物业服务费用包干制的情况下，物业服务费用的组成要素涵盖了物业服务成本、相关法定税费以及物业管理企业的盈利部分。

实施物业服务费用酬金制度的情况下，预先收取的物业服务资金涵盖了物业服务费用以及物业管理公司的报酬。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

③物业管理区域清洁卫生费用；

④物业管理区域绿化养护费用；

⑤物业管理区域秩序维护费用；

⑥办公费用；

⑦物业管理企业固定资产折旧；

⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

⑨经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十二条规定，若实行物业服务费用酬金制，则预先收取的物业服务相关费用属于代为管理的性质，该费用归业主所有。物业管理公司不得将此费用用于物业服务合同中未约定的支出项目。

物业管理公司需向业主大会或所有业主公开物业服务资金的年度预算和决算，并且每年至少进行一次物业服务资金收入与支出的详细公布。

当业主或业主大会对公示的物业服务资金年度预算与决算以及资金的具体收入与支出状况进行询问时，物业管理公司需迅速给出回应。

第十三条规定，物业服务收费实行酬金制，物业管理企业或业主大会有权依据物业服务合同的相关条款，聘请专业机构对年度物业服务资金的预算与决算，以及资金的具体收支状况进行审计。

物业管理企业在提供物业服务时，必须遵循国家有关价格的法律规定，认真执行物业服务合同，确保向业主提供与其支付价格相匹配的服务。

第十五条，业主需依照物业服务合同的相应规定，在规定时间内全额支付物业服务费用或物业服务资金。若业主违背合同约定，未按时缴纳服务费用或物业服务资金，业主委员会应予以催促，要求其在规定期限内完成缴纳；若超过期限仍未缴纳，物业管理企业有权依法进行追缴。

若业主与物业使用人之间有关于由物业使用人支付物业服务费用或资金的协议，则业主需承担相应的连带支付义务。

在物业发生所有权变更的情况下，业主或物业使用人需确保支付完毕物业服务费用或物业服务资金。

第十六条规定，对于已竣工但尚未售出，或因开发建设单位的原因未能按时交付给物业买受人的物业，物业服务费用或物业服务资金应全部由开发建设单位承担支付。

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯以及有线电视等服务机构需向终端用户征收相关费用。若物业管理企业受托代为收取这些费用，则有权向委托方收取一定的手续费，但不得向业主额外征收手续费或其他费用。

第十八条规定，若需在物业共用区域或共用设施设备上开展商业活动，必须事先获得业主、业主大会以及物业管理公司的同意，并依照相关规定完成相关手续的办理。业主从中获得的收益，主要用途是补充专项维修资金，亦可根据业主大会的决议进行分配使用。

物业管理企业一旦接受委托执行物业服务并据此收取相关费用，其他机构与部门便不得对同一性质和内容的费用进行二次征收。

第二十条物业管理企业在业主的委托下，提供超出物业服务合同约定的服务内容，其服务费用则由双方共同商定。

第二十一条政府价格管理部门与房地产管理部门需共同强化对物业管理公司服务项目、服务标准以及收费项目与标准的监管。若物业管理公司违反价格相关法律法规及规定，政府价格管理部门将依据《中华人民共和国价格法》及《价格违法行为行政处罚规定》对其进行处罚。

第二十二条，各省、自治区、直辖市的人民政府价格管理机构和房地产管理部门有权根据本规定，制定相应的执行细则，同时需将这些细则上报国家发展和改革委员会以及建设部进行存档。

第二十三条，本规程的诠释工作由国家发展和改革委员会与建设部共同承担。

自2004年1月1日起，本规定正式生效，与此同时，原国家计委与建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费〔1996〕266号）亦将不再适用。

请注意：以下内容系物业管理圈团队依据2021年度物业管理员（师）考试试题精心汇编，若需引用，敬请注明出处为物业管理圈。