2025年上半年广州二手房市场先涨后跌，新房分流成主因？

新房在价格、产品力、交易条件上全面占优。

吕颖雅/发自广州

2025年上半年，广州二手房市场迎来一波修复行情。

克而瑞的数据表明，在今年前六个月，广州的二手房交易面积达到了531.67万平方米，这一数字较去年同期增长了16%，创下了近四年来同期的新高。然而，这种升温的趋势并未持久。从第二季度开始，市场的热度显著下降。自三月份达到阶段性的最高点以来，成交量已经连续三个月呈现下降趋势，与此同时，价格也在同步下降。业主在议价方面的空间得到了扩大，而二手房在市场份额上的占比也首次跌破了60%。

众多房地产经纪人指出，市场上涌现出众多性价比高的新房源，这无疑对二手房市场产生了显著的分流效应，同时也促使挂牌数量增加；此外，那些寻求改善居住条件的购房者急于将现有房产出售以置换新居，这也间接促进了房价的下降。

二手房被动让价求成交

今年春节期间，广州的二手房市场迎来了开门红的好势头。据荔湾区房产中介经纪人陈琳（化名）回忆，年初时客户纷纷回流，看房的热情高涨，成交周期大大缩短，市场氛围异常活跃。更有甚者，出现了当天看房、次日就成交的快速交易现象。

不过仅仅两个月后，热度急剧下降。从四月开始，市场明显出现了降温迹象。6月份的成交量为9246套，创下了全年的次低点，成交的核心也由年初的积极购房转变为观望和博弈。陈琳指出：“我们门店在4月至6月期间的成交量减少了三分之二，连带来看房客户也减少了，业主的心态也明显变得较为脆弱。”

市场经历了一轮降温，这一现象一方面源于前期政策带来的红利和积压需求的释放所导致的回落，另一方面则受到了大量新房集中上市的冲击。根据克而瑞的数据，仅以6月为例，广州就有11个新规项目进入市场，其推货量几乎占据了市场的六成，而认购量更是达到了全市的九成。新房在价格和产品力方面具有显著优势，而且其灵活的付款方式和丰富的增值服务，在实际交易中也展现出了强大的竞争力。

新开盘的楼盘影响力极大。海珠区的房产中介经纪人王婷（化名）直言不讳，在“五一”和年中这两个重要时间点，许多新开盘的楼盘增加了渠道佣金，促使经纪人更加努力地带客户看房。与此形成鲜明对比的是，二手房如果不主动降价，很难吸引到客户的兴趣。

王婷以实例说明，她的一个客户在同一个区域对于购买新房还是二手房犹豫不决：新房面积120平方米，二手房则是140平方米，两者的总价大致相当，然而新房采用了新的户型设计，其实用面积与二手房相仿。此外，开发商还提供了推迟三个月支付首付款、赠送物业管理费以及家电大礼包等额外福利。而二手房的独到之处，如今只剩下“立即入住”这一优势。

观察价格变动，根据国家统计局发布的70个城市房价数据，6月份广州市的二手房价格较上月下跌了0.7%，与去年同期相比，降幅达到了5.9%，在所有一线城市中跌幅最大。此外，克而瑞的研究报告指出，2025年上半年广州市的二手住宅成交平均价格为每平方米26879元，较去年同期下降了6%，而议价空间则扩展到了12%，这一比例较去年同期增加了5个百分点。

上述房产中介经纪人普遍反映，目前众多购房者普遍持有“等待降价”的心理预期，而砍掉数十万元的价格几乎已成为交易的普遍现象。

挂牌数量迅猛上升，市场竞争愈发激烈，导致众多业主纷纷主动下调售价以寻求出售，不少曾经备受瞩目的“明星小区”房价也在迅速触底。天河东圃的兰亭盛荟，其房价已从巅峰时期的“8”“9”开头降至“4”“5”开头；黄埔云埔板块的万科东荟城，成交价格已经下降到每平方米2万至2.5万元，其中一些两居室的价格甚至降至“1”开头；海珠光大花园较新的住宅组团，价格也从“8”开头降至“5”开头；荔湾广钢新城的多个项目，价格同样从“5”开头跌落到“3”开头。

低总价房源占主导

从成交结构来看，低总价房源正在成为二手市场的主力。

我们曾坚信自己永远无法在市区购置房产。然而，在今年5月，一对“95后”的夫妇——李先生和陈女士，在越秀区北京路周边成功购买了一套60平方米的小户型，总价仅需198万元。这对在广州辛勤工作五六年之久的年轻伴侣，坦诚地表示，他们过去一直在此地租房居住，未曾想能在市中心实现他们的“安居梦”。

这类购房者正逐渐成为市场的新生力量。广东省城乡规划院住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉指出，截至2025年上半年，广州地区总价低于200万元的二手房交易量已占据了46%的市场份额，这一比例相较于2024年同期增长了13%。总价超过200万元的各个价位区间普遍出现了下滑，特别是那些价格在300万元以上的房源，其成交比例显著减少：在300万到500万元、500万到800万元以及800万元以上的三个价格区间，分别出现了4%、5%和7%的降幅。

李宇嘉指出，低价位房源市场表现强劲，这一现象与政策层面的优化调整紧密相连。首付比例的降低和贷款利率的下降，使得那些之前难以负担的年轻刚需群体和新市民纷纷涌入市场。与此同时，中等价位段的需求受到了限制。对于改善型客户来说，他们原本的“卖一买一”策略遭遇了阻碍，一方面是手头房源的跌幅扩大，变现变得更为困难，另一方面则是中心城区的优质房源价格依然坚挺，导致置换成本不降反升。

以广州为参照，对于200万元以下的住宅，首付款可以降至30万元，贷款利率大约在3%上下，这对于资金储备不多的年轻人来说，购房的门槛已经大幅下降。

业内人士指出，目前市场的主要交易力量依然是那些有实际需求的客户，而众多改善型客户已纷纷转向购买新房。以珠江新城、天河北等高价位区域为例，尽管挂牌房源众多，但实际成交情况却十分冷清。

尽管在短期内新房供应集中涌入导致市场交易格局发生了调整，然而业界普遍观点认为，二手房在广州房地产市场仍占据着基础地位。

李宇嘉指出，随着新型城镇化建设的推进和公共服务均等化水平的不断提高，各地陆续实施“以旧换新”、老旧小区改造以及城市更新等政策，这些措施使得二手房在价格定位和交易需求方面将继续起到稳定作用。与此同时，各地也在积极对住房发展的新规定进行调整，旨在降低对现有旧规新房及二手房交易带来的影响。

克而瑞的报告指出，近年来一手住宅的新增供应量不断减少，与此同时，二手房凭借其“所见即所得”的透明度、优越的地段、较高的性价比以及充足的供应量，预计在未来的市场中继续发挥关键支撑作用。