最高法发布执行异议之诉司法解释，买房人权益如何保障？

最高法发布执行异议之诉相关司法解释

买房人，这些规定与你息息相关(法治聚焦)

购房者已向开发商缴纳了购房款，然而尚未取得不动产所有权证书。倘若开发商因债务争议而使房产被查封并执行，购房者又当如何来捍卫自己的合法权益呢？

最高法于23日颁布了《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》），对商品房消费者的权益保护进行了更为详尽的阐述，从而进一步加强了对购房者合法权益的保障。《解释》将从2025年7月24日开始正式实施。

以房抵债行使建设工程价款优先受偿权的，可以排除强制执行

建某公司完成了建设施工并顺利通过了验收。随后，银某公司决定用承建工程中的13套房屋来抵消其欠付的工程款项。基于这一决定，双方签订了商品房买卖合同，并且银某公司还出具了销售不动产的统一发票。但是，紫某公司与银某公司及其它相关方之间出现了借款合同的纠纷。在诉讼过程中，紫某公司提出了诉讼财产保全的申请。法院作出裁决，对涉案的13套住宅及其他房产、股权等资产实施了查封。

随后，建某公司对涉案的十三套房产提出了执行异议。经过受案法院的审查，法院认定该异议合理，并作出裁定，决定暂停对这十三套房产的执行程序。紫某公司对此裁定表示不满，遂提出申请，要求法院继续执行这十三套房产。审理法院认定，工程承包人依据与发包人达成的协议，将承建的不动产作为偿还工程欠款的抵押，并据此提出执行异议，要求取消因抵押权或其他债权引发的查封行动。若该“折价工程协议”未涉及侵害其他债权人权益的可撤销或无效情形，法院应当予以认可。最终，法院裁决支持了排除对涉案13套房屋执行的决定。

工程价款优先受偿权，这一法律赋予的特殊权利，旨在维护建设工程承包人的合法权益。依照民法典的规定，若发包人未按时支付工程款项，承包人有权与发包人协商，将承建工程折算为价款；同时，承包人还可以向法院提出申请，要求依法对工程进行拍卖，并确保自己能从中优先获得补偿。《解释》对农民工工资相关的债权实施优先级保护，同时，针对依据《民法典》第八百零七条的规定，以不动产作为抵偿工程款的执行异议诉讼，提出了具体处理办法，并明确指出，通过房屋折算的抵偿方式，能够有效避免对抵押权或普通金钱债权的强制执行。

在司法实践中，采用工程不动产协议折价的方式来行使和实现工程款的优先受偿权，相较于司法拍卖，操作更为简便快捷，且成本较低，有助于充分发挥发包人的责任财产价值，有效缓解发包人因资金短缺导致的工程款拖欠问题。同时，对施工方权益的优先保护，也意味着对农民工群体合法权益的更佳维护。

在执行中扩大商品房消费者权益保护范围

在民间借贷纠纷案件中，某房地产开发公司被判决须退还借款及相应利息。在执行过程中，法院对该公司持有的房产进行了查封，而这其中包括了案外人韩某平夫妇所拥有的一个房产。韩某平夫妇之前曾以27.66万元的价格从该房地产开发公司购买了此房产。由于执行法院对涉案房屋进行了查封并准备拍卖，韩某平夫妇对此提出了执行异议，并要求暂停对该房产的拍卖程序。法院以韩某平名下存在其他住宅用途的房产等为由，否决了他们的异议申请。随后，韩某平及其配偶对执行异议提起诉讼，旨在暂停拍卖程序并依照法律要求解除查封。在一审中，法院对韩某平夫妇的诉讼要求予以了驳回。

经审理，二审法院认定，涉案房产系韩某平夫妇为子女入学所购，满足了基本住房需求；此外，与位于郊区且缺乏电梯的旧居相比，该房产更符合提升居住条件的需要，韩某平夫妇所拥有的民事权利足以抵御金钱债务的强制执行。据此，法院作出裁决，涉案房产不得被强制执行。

依照过往的法规，若该房产为购房者的独有住所，强制执行得以豁免；然而，若购房者持有其他房产，则无法享受此豁免待遇。

《解释》的显著特点是扩大了房屋类型、数量和性质的适用范围，将保护领域从单纯的“居住需求”扩展到了更广泛的“居住生活需求”。这里的“居住生活需求”不再仅限于家庭的主要住宅，还包括了改善居住条件的住房。在当前案例中，争议的焦点集中在韩某平夫妇是否对涉案房屋拥有足够的民事权益，以抵御强制执行的威胁。二审法院经审查发现，韩某平所拥有的那套位于郊区的住宅虽然仅用于居住，然而该房产是韩某平夫妇为了子女的教育需求所购置，并且有助于提升居住条件，因此应当被视为满足基本生存需求的正当消费，依照法律应当给予保护。

最高法明确指出，在案件审理过程中，法院需特别关注争议房屋是否影响案外人家庭的日常生活。司法审判应当坚守生存权保障的基本原则，精确理解法律的相关要求，确保在维护基本权益的同时，亦能维护市场交易的正常秩序。

虚构借款、房屋抵债关系，提起虚假诉讼逃废债务应受惩治

某银行与常某等人之间出现了关于借款合同的争议，法院最终裁决常某需向某银行归还本金及利息共计100万元。在执行阶段，法院对常某名下的一处房产进行了查封。然而，案外第三人赵某声称该房产已被常某作为债务抵偿给了他，因此提出了执行异议，目的是要阻止对该房产的执行。赵某在查封前一日，凭借82万元的银行转账凭证和借条，以民间借贷纠纷为名，将常某告上法庭。在案件立案的同一天，双方就达成了还款协议，并请求法院出具民事调解书以确认常某需偿还赵某82万元的本金及利息。随后，双方又签订了一份协议，将涉案房屋作为偿还调解书所确认债务的抵押物。

法院在执行入户调查过程中，发现常某及其配偶依然居住在涉案房屋中，且物业费、水电费均由常某实际支付。鉴于赵某与常某之间案件存在众多疑点，法院主动调取了双方的银行流水及相关材料，结果显示赵某与常某之间的银行交易活动十分频繁。赵某声称在借出82万元后的第二天，常某便迅速将85万元转回给赵某。在调解过程中，双方故意对法院隐瞒了这一连续转账的事实。此外，常某在起诉之前，已经通过挂失手续激活了新的银行卡号。然而，在伪造借条时，双方却未注意到这一变化，错误地将收款账户填写为当时并不存在的那个新卡号。

审理法院认定，关于以物抵债的真实性存在疑问，因此决定继续执行涉案房屋。根据入户调查的结果以及法院自行调查核实的事实，审理法院依法启动了对相关民间借贷纠纷案件的审判监督程序，并与检察机关进行了沟通协商，将涉嫌犯罪的线索转交给公安机关进行刑事立案。常某和赵某已获得检察机关的逮捕批准，目前刑事案件正处在审查起诉的过程中。

在司法实践中，部分不法分子滥用执行异议诉讼机制，通过不正当的勾结、伪造证据等手段提起执行异议诉讼，意图逃避法律执行。在本案中，常某明知自己尚有未偿还的债务，却先是与他人勾结，编造债务关系，通过“手拉手”的方式进行调解，从而获得了民事调解书。随后，常某又以此民事调解书为依据，虚构了以房产抵债的协议，并以此为由提出案外人异议，试图干扰执行进程。此类虚假诉讼不仅损害了债权人的正当权益，而且对诉讼秩序造成了严重破坏，理应受到法律的严厉惩处。

《解释》在设定禁止强制执行的相关条款时，展现了积极的预防措施，指导各级法院对买卖合同的真实性、支付款项的真实性进行细致审查，同时，对以物抵债的债权真实性、抵债意愿的真实性以及抵债金额的合理性等方面也进行了严格审查，并要求各级人民法院通过严格的审查程序来预防虚假诉讼的发生。同时，《解释》对恶意勾结、制造虚假证据、虚构事实进行虚假诉讼干扰执行的行为，明确了相应的法律责任，规定所有涉及案件的外部人员、申请人、被执行者、诉讼代表、证人以及鉴定人员等，都必须遵守这一规定。