西安一房东遇难题！租客自2024年起拒交房租，咋回事？

遇到这样的租客，房东真是没招了。

自2024年至今

这对租客就没交过房租

田女士在西安的北辰村第一社区，也就是现在更名为颐秀苑一区的社区，拥有一套位于顶层的住宅，该住宅的面积超过200平方米。

2017年，借助中介的介绍，她把这套房子租给了李某峰。田女士回忆说，当时是李某峰的合租伴侣张某利手持李某峰的身份证，与她签订了《房屋租赁合同》。

2018年6月30日，合同期满，双方决定续签租赁协议。从2021年7月1日开始，租金标准由每月800元上调至1100元。田女士表示，以往租客总是需要她的催促才会支付租金，然而从2024年1月1日起，租客竟然开始拒绝缴纳房租。

在此期间，有邻居向物业管理处反映，田女士居住的房间频繁发出狗叫声，声音响亮，严重影响了周边居民的安宁。此外，楼下的住户也提出了不满，他们表示不清楚楼上在做什么，以至于自家的天花板出现了渗水问题。

田女士亲自到访，发现租客将狗狗关在卫生间，说是为了娱乐而养，数量并不多。至于漏水问题，他们解释称是卫生间的防水措施不佳，承诺会尽快进行防水处理。

因为这对租客长时间不交房租，劝说无用，田女士便向法院求助。

2024年10月29日，未央区人民法院签发了《民事调解书》，标志着田女士与对方之间的房屋租赁合同于同日终止。调解结果规定，租客李某峰需在2024年11月15日之前完成搬离并清空房屋，否则将面临每日200元的违约金。同时，李某峰需分两次偿还1.45万元的欠缴房租。若他未能按时支付，还需承担相应的逾期利息。

田女士叹了口气，表示她的困扰在于租客并未将法院的调解结果放在心上。时至今日，已经过去数月，他们依然拒绝支付租金，并且拒绝从她的房屋中搬走。

法院强制执行后

房东换了新锁 租客又撬锁换锁

2025年3月31日，未央区人民法院发布了一则公告，要求李某峰在2025年4月15日之前，主动搬离田女士的住所。若届时不执行此令，法院将依照法律程序进行强制搬迁。然而，李某峰却对法院的公告置若罔闻。

五月中旬，未央区人民法院及汉唐公证处的职员一同抵达了田女士的住所。在未能成功开门的情况下，他们便安排了专业开锁人员强行打开了房门，发现屋内仅剩李某峰的女友张某利一人。

我站在楼下，而我的家人则已进入屋内。根据他们的叙述和公证人员所拍摄的影像资料，屋内的情况已经超出了常人所能承受的极限。”田女士如此陈述。

田女士提供的照片和物业提供的视频显示，华商报大风新闻记者观察到，她的住宅上下两层均处于极度的脏乱状态。地板上布满了污渍，垃圾堆积如山，尤为严重的是，阳台上衣架上悬挂着两排狗皮，而卫生间的门框上也同样挂着狗皮。

视频中，有人进入房间后因难以忍受那股刺鼻的气味而紧闭口鼻。“他们还未支付物业的水电费和物业管理费，已经连续两年面临断水断电的困境，生活状况令人堪忧。”田女士如此陈述。

执行笔录显示，张某利居住的房间内，李某峰已逃离现场。她声称，房间内的所有物品，包括13条狗，均属于她。据其所述，这些狗将在次日午后被清理干净，而整个房间则需在20天内完成清空。此外，执行笔录还指出，田女士将暂时保管房内所有物品及狗只。若张某利未能按期完成清空，将视为她自动放弃相关权利。

当天，田女士立即更换了房间的锁具。然而，她未曾料到，不久后那对租客竟然将新锁撬开，重新换上了他们自己的锁，进而再次入住。

女租客称不敢搬 害怕男朋友打她

7月30日早晨，记者陪同田女士来到了小区。田女士在楼下报了警，随后辖区派出所的民警迅速赶到现场。之后，三方人员一同前往了位于6楼的涉事房屋。

踏入房门之际，屋内便此起彼伏地响起了一阵阵狗叫声。记者留意到，一根电线从公共电表箱中穿过门扉，被牵引入了屋内。

民警持续敲门后，张某利隔着房门表示需要时间穿衣才能出来。

张某利目测对方年龄在45岁左右，对方先是打开门，随后又迅速反手关上，声称自己没有携带钥匙和手机，表示必须等待男友李某峰回来才能开门。

面对记者的询问，她不断强调自己同样是受害者。她的男友凶狠残暴，一旦她决定搬离，便会对她施暴，不断找她的麻烦。此外，她的男友在两个女友的住处之间来回周旋，仅是给她送水，其他事务一概不管。

张某利表示，她目前仅靠打零工维持生计，既无法回婆家也无法回娘家，且无力承担租房费用。她计划将来通过打工赚钱，以便偿还田女士的借款。

记者进一步询问室内挂着的狗皮来源，张某利回应称，那是李某峰在她面前亲手宰杀的，处理完毕后，李某峰独自享用了狗肉。此外，张某利还提到，新换的房门锁也是李某峰撬开的。

家中目前共有几只犬？张某利对此回答得颇为模糊，只是承认其中一只狗属于他，其余的均归属李某峰，并可任意处置。提及李某峰的联系方式时，他先是说“记不起他的电话号码”，紧接着又说“他根本就没有手机”，张某利的说法前后显得自相矛盾。

田女士身心疲惫，她宣称已不再寻求协商，她唯一的愿望就是希望那对租客能够迅速搬走。物业人员当场所拆除了该户的水电表，并透露，该户的男性租客从外面捕捉流浪狗并将其圈养，至少有超过10只狗。物业之前曾介入此事，但租客承诺不久后处理，然而之后便无下文。

田女士向记者透露，她已决定不再与那对租客进行协商调解，目前她打算借助法院的力量来解决这个问题，对法律抱有期待。

>>律师说法

房东可要求法院加大执行力度

也可以提起诉讼

陕西恒达律师事务所的高级合伙人、著名的公益律师赵良善指出，若租赁协议中明确指出禁止饲养宠物，那么租户若饲养超过十条犬只，则属于违反合同规定。即便合同中并未明文禁止，但若饲养的是如烈性犬等可能带来危险的动物，或者因宠物的饲养和管理不当，对他人的人身安全构成威胁，或是严重影响了环境卫生，同样可能触犯相关的法律法规。该租户饲养的犬只引发了周边居民的抱怨，问题集中在狗吠声影响他人安宁等方面，其做法明显违反了相关法律法规。该社区为城镇居民的居住区域，且被划定为严格的限养区域。租户饲养的犬只数量至少达到13只，这一行为与《西安市限制养犬条例》的规定不符。至于警方是否可以立即对这些犬只采取行动，这需要根据实际情况来决定。若犬只未完成必要的登记手续，或出现扰民等违法行为，警方有权责令租户在规定时间内予以解决，逾期未处理者，警方将采取强制措施；若犬只已完成登记，警方一般会先进行劝导和教育工作，若问题严重，将依法实施罚款等处罚措施，或建议通过司法途径解决。

租户即便在法院强制执行阶段仍擅自开锁入住，这种行为已构成对他人住宅的非法侵入，明显违反了法律法规。依据《治安管理处罚法》第四十条第（三）项的规定，此类行为将面临五日至十日的行政拘留，同时可能被处以五百元以下的罚款。而根据《中华人民共和国刑法》第二百四十五条的规定，非法侵入他人住宅的行为，将可能被判处三年以下的有期徒刑或拘役。若行为人未得住宅主人的同意擅自闯入并占有他人住宅，抑或在被要求撤离后仍旧拒绝离开，这种行为即可能触犯法律。另外，租户擅自占用房屋的行为还干扰了法院的强制执行程序。根据《民事诉讼法》的规定，法院有权采取强制清场等措施。若被执行者或他人阻挠执行，法院将依据情况严重程度对其进行罚款或拘留。

房东可以采取以下途径来维护自身权益：首先，可以向法院提出申请，要求法院加强执行力度，强制要求租户搬出，并对租户拒绝执行的行为进行相应的处罚；其次，需要妥善保存租赁合同、法院调解文书、执行记录以及房屋现状的照片等证据材料，以租户侵犯权益为理由，向法院提起诉讼，并要求租户赔偿因逾期占用房屋所造成的损失，以及支付清理房屋等相关费用。