检察官深入研讨确定方向，13年房屋权属之争终平息

检察官办案组深入研讨案件，确定调查方向。

办案检察官就银行流水情况询问案件相关人员。

拿到不动产权书的那一刻，赵平激动地摩挲着封面上镌刻的国旗徽记，这种感觉让他有种穿越时空的错觉——这份分量十足的文书，凝聚了他无数个日夜的期盼与努力。如今，长达十三个年的房产归属纠纷在湖北省襄阳市襄城区检察院的公正监督下终于了结，赵平也终于实现了夙愿。

购房未办证埋下隐患

2012年，回想起来是关键的一年。那一年，赵平锁定了一套价值七十万的拆迁补偿安置房。此房产权当时登记在开发商名下，开发商方面多次敦促业主办理房产证和土地使用证，也就是通常说的“双证”。然而，卖方方雯因为背负外债，多次找借口拖延，计划过些年再办理“双证”。赵平觉得这个房产价格不高，不过他对没有办妥“双证”的情况感到担忧，所以一直没法决定买下它。

交易眼看就要失败，为消除赵平的担忧，方雯提议到公证机构对《房屋买卖合同》实施公证，同时在协议中明确，等房产证和土地使用证获得后，方雯会立刻协助赵平办理过户事宜，赵平对方雯的诚意表示认可，最终决定购买这处房产。

二零一二年十二月二十六日，赵平同方雯签署了《不动产转让协议书》，协议内清楚说明，由于方雯购置的房产的房产证和土地使用证尚未取得，等房产证和土地使用证办妥之后，赵平要全力协助方雯，共同完成房产转移的相关流程。当天，双方到襄阳市某公证机构对该协议书进行了公证。当公证钢印发出清脆声响之际，赵平确信，这笔买卖已成定局，他立刻支付了七十万元房款。但他未曾想到，当时尚未办妥的“双证”，却为后来方雯母女施展“易容换身”手法埋下了伏笔。

已购房产竟被转卖给他人

合同里清楚说明，房产证和土地使用证办妥之后，方雯要协助赵平完成过户，但方雯一直没找赵平，另外赵平买房后家里出了事，2016年初，赵平处理完家事，才去已买的房子看，结果发现屋里有人住，而且方雯先前给的钥匙打不开门了。

这一场景让赵平感到十分意外，他马上联系方雯，希望办理房屋过户，然而方雯的电话一直无人接听。没有办法，赵平在2016年3月将案件提交给襄阳市襄城区法院，恳请法院裁定该房屋归他所有。一审法院经过审理，最终裁定该房屋属于赵平。方雯对此结果不认可，于是向上一级法院提出了申诉。方雯最终得到的安置房，其小区名称和房屋编号，已经不同于先前《房屋买卖合同》里约定的那套房屋的小区名称和房屋编号，因此二审法院觉得信息对不上，就安排双方坐下来谈谈，想解决问题。赵平和方雯在谈的时候都说愿意和解，结果赵平把起诉撤了，方雯也把上诉撤了。

二零一七年八月，襄阳市中级法院裁定准予撤诉，并且将原先的一审判决撤销掉。不过几天之后，方雯以九十一万五千元的价格，把那套房屋卖给了自己的女儿王欣，并且立刻办理了不动产登记手续。

赵平完全懵了，因为他全款买的房子，居然又卖给了别人，这到底是怎么回事，他完全想不通，2017年9月20日，赵平又重新提起了诉讼，方雯和王欣在诉讼中提交了双方签字的《房屋买卖合同》，还提供了那套房子的产权证明，赵平最终因为拿不出足够的证据，所以输了官司。

为保障自身正当权利，2021年3月，赵平再度提起诉讼，要求判定他和方雯先前签订的《房屋买卖合同》具有法律效力，而方雯同王欣订立的《房屋买卖合同》则不具备法律效力，并且认定相关房产归他个人所有。赵平现在碰到了一个棘手的举证难题，必须拿出证明，方雯和王欣在签订《房屋买卖合同》时存在合谋行为，这个合同才会被判为无效，而他们签署的这份合同是在2017年完成的，按照那个时期实施的合同法第五十二条第二项的条款，合同无效的情形包括恶意串通，从而损害了国家、集体或第三方的权益，因此赵平需要证实方雯和王欣有这种不正当的联合。但根据公开信息来看，情况对方雯更有利，王欣经由中介与方雯签署了《房屋买卖合同》，已经支付了全部房款，同时也办理了产权登记以及房屋过户的相关事宜。

一审法院最终同意了赵平要求确认他与方雯签订的《房屋买卖合同》真实有效的请求，不过法院认为目前缺乏足够证据显示两位被告有合谋行为，因此拒绝支持赵平要求确认方雯与王欣签订的《房屋买卖合同》无效，以及要求该房屋归他所有的请求。

依法监督助申请人拿回房产

二零二二年三月，赵平向司法机构提出再次审理的请求，不过因为缺少证明材料，审理机关没有批准他的申请。二零二三年三月，走投无路的赵平前往襄阳市襄城区的检察机关请求审查。

请安心，真实无法伪装，虚假难以伪装。倘若方雯与王欣存在联手欺诈、逃避交房的情况，我们定会查清真相。承办检察官向赵平表明态度。

审阅了先前判决文书，办案检察官察觉案件诸多不明之处：王欣乃方雯独女，母女间房产交易何须经由中介？王欣是否拥有购买财力？资金渠道怎样？

面对诸多不解，负责案件的人员翻查了相关档案，认真核对后发现，王欣在2013年曾以贷款方式购置过一处房产，但后来停止了还款，到了2016年，开发商就此提起诉讼，导致购房合同被终止。令人感到奇怪的是，合同失效仅仅过了半年，王欣就出钱九十一万五千元，买下了她母亲的住宅，这种交易行为显得非常反常。

房子归王欣所有，他们又赢了官司，所以不配合检察机关的询问。办案检察官打算先查购房款的来历，弄实相关证据。检查了上百条银行记录，检察官发现王欣买房的钱有两处出处——借来的和原本就有的。在这笔外借的70万元资金里，王欣的爱人出了10万元，年纪相差悬殊且没有亲属关系的陈某和徐某共同借出了60万元，这两笔借款合计达到了70万元。办案检察官在核查方雯账户的资金往来记录时，通过分析资金存取时间与账户流水情况，发现这60万元极有可能是由王欣的母亲方雯所提供。

发现银行账目里隐藏的猫腻之后，负责调查的检察官决定去查问陈某和徐某，因为他们是外地人，办案人员就带领队伍前往外地，在当地司法部门和公安机构的配合下，找到了陈某和徐某，并且进行了讯问。检察官权衡利弊，并出示了银行交易记录后，两个人坦白了情况：六十万元是按照方雯的要求，为了她和女儿的房产交易而伪造的银行流水，钱款由方雯提供，由他们分阶段转入王欣的银行账户内。现在，事实已经完全清楚，方雯和王欣合谋，伪造银行流水，意图规避交付房产的责任，这个情况确实属实。

二零二三年七月，襄城区检察机关致函该区审判机关，指出其先前审结的民事案件裁决，在事实认定方面存在偏差，且当事人涉嫌合谋侵害他人合法权益，故建议对该案启动重新审理程序。

二零二四年三月，襄城区司法机构裁定方雯、王欣签署的《不动产转让凭证》不具备法律效力，要求王欣、方雯将该房产转移登记给赵平。方雯对此裁决持有异议，于是向上一级法院提出申诉。同年十月，襄阳市中级司法机构作出进一步裁决：撤销上诉请求，确认先前判决有效。今年2月，襄城区法院出具了执行裁定书和协助执行通知书，裁定先将涉案房屋登记在方雯名下，然后转登记到赵平名下。接着，方雯主动联系赵平，共同完成了房屋的过户手续办理。

经过许多艰难，在法律监督部门的正当管理下，赵平最终获得了理应归他所有的住房，他近期特地到襄城区检察院赠送了一面表彰的旗帜。

据消息，襄城区检察院一方面实施民事检察监督，另一方面借助刑事民事融合机制，已把关联的刑事违法信息转交给公安部门，现阶段公安部门正进行案件调查。

（文中案件当事人均为化名）

购房时应坚持“登记生效”原则

此案例揭示了房地产交易领域普遍存在的失信现象，具体表现为三个方面：首先，卖方借助合同的法律效力推卸义务，通过订立数份有效协议造成债务纠纷，致使买方遭遇“协议成立却不能完成过户”的窘境；其次，在法律裁决过程中，对于恶意联合行为的界定条件苛刻，证据收集十分困难，多数买方因难以证实卖方与其他交易方存在故意行为而无法维护自身权益；再次，当政策约束或产权归属不明等过户要件不具备时，卖方便借机处置资产，或与第三方合谋办理过户登记，利用时间差损害首位购房者的合法权利。

相关部门告诫众多购房人士，购入房产时需留意以下方面：首先，必须遵循“完成登记才产生效力”的规则，依据民法典第二百零九条，房产过户须办理登记才能获得产权，务必保证签订购房协议、支付购房款和办理过户手续同步开展，切莫仅凭签订协议和付款单据主张权益；其次，要迅速固定物权，倘若房产暂时无法完成过户，可参照民法典第二百二十一条申请预告登记，以此防止卖方将同一房产出售给多人。利用实际居住、支付管理费等方式来巩固对房产的实际控制，提升对自身正当权利的维护；其次持续关注房产使用情况：时常检查房产登记材料，留意房产是否出现被担保、被查封或再次出售等问题，一旦察觉异常要迅速申请法律保护或提起权利确认案件，防止卖方偷偷变卖房产；再次优化合同中的风险控制内容：买卖协议里要清楚说明办理过户的时间要求、违反约定的处理办法等，并且规定卖方在过户前不能随意设置担保或转卖房产，建立“借贷关系—所有权”的完整流程，尽可能减少“失去房产又损失钱财”的风险；最后小心防范“低价快速出售”的圈套：对于价格远低于正常水平的房源要特别注意，审查卖方的信用记录和房产有无被查封抵押的记录，避免陷入故意欺骗的陷阱。

另外，购房人需要提升法律观念，灵活运用登记办法和合同内容来建立权益保障体系。一旦碰上不良违约行为，要抓紧收集证明材料，同时申请民事和刑事司法帮助，真正捍卫自己的正当权利。（戴小巍 张茜悦 陈谷云）