为什么二手房会贬值？竟是因为一手房产品迭代速度太快

二手房为何会价值下跌？这个议题本就颇具讨论空间，近期大家或许都察觉到二手房的房源数量，市场购买力承受能力以及各类外部条件都发生了转变，这些均属于不容否认的现实情况。

不过今日并非为交流市场信息而来，另有要事需述，近两年间该事件已显著削弱了二手房中单套房产的增值潜力，此事或令你感到意外，即新开发房产的更新换代步伐正不断加快。

01

不得不承认，现在房地产行业的单品研发速度实在太快了。

先前我对这桩事并未放在心上，然而在投身于商业顾问行业之后，才猛然察觉到这一残酷的真相

几乎所有开发商都放弃了标准化的策略。

关于产品线的讨论日渐式微，其背后暗含两种关键机制在持续发力：单品非标准化运作，以及以项目为阶段进行不断更新。

现阶段各大房地产公司普遍遵循这种开发流程，每个新项目都在已有基础上进行拓展，以此促使企业整体产品水平迅速增强，因此项目数量逐渐减少，而产品迭代更新的节奏却明显加快。

在这个阶段中，又出现一种明显趋势：资质平庸的房地产商深陷恶性竞争，而方向明确的公司则迅速提升品牌影响力。

最近一位资深房产从业者忽然对我说了一句让我反复思索的话：他时常觉得房产行业正变得类似速成品，这种想法源于商品更新迭代之快，令他难以迅速适应。

而产品能力更新的直接后果并非他物，恰是促使二手房市场急剧走低，好比当前的手机领域、汽车领域，每当有新产品问世，旧款立刻降价，这个过程极为残酷，却也是最符合常理的。

02

许多人关注当前市场选择新建住宅，主要因为其新颖性、税费上的便利以及整体呈现的形象，这些固然是事实，但更深层的原因在于一种观念上的转变：现在的客户能够直观地体验到具体的样板间，真切地意识到：这个社区是为我的需求量身打造的，以客户为中心的构思已经成为房地产开发领域核心的考量方向。

难以想象当下的房地产商为了实现这四个字付出了多少努力。我们正与保利集团研发部门进行内容合作，对方能够直接邀请下游供应链中的家电等国际品牌研发团队进入会议室共同商议，这种情景在过去从未出现过。

利用那些品牌在终端市场长期与顾客互动积累的产品洞察,能更精准地融入自身社群,今年整个行业都在推广供应链穿透模式,就是大家开始尝试摆脱一些陈旧的合作方式,例如企业入库时单纯比拼价格,或者为营销目的贴牌制作一些项目款,这些都是过去合作模式的遗留问题

如今人们不再关注怎样提升房屋销售业绩，而是集中精力研究如何让居住体验更舒适，以及如何确保房屋经久耐用。

如今卖东西要想成功，关键在于让顾客觉得产品好用，这个道理大家都明白了。现在购房者的想法也很成熟，认为那些把购房者当外行看的做法是行业最大的问题。目前不管买方经济条件如何，也不管年纪大小，对房产的了解都相当透彻，态度也很理智，任何故作高深或者试图隐瞒的营销手段都会遭到反感。

03

所以，整个产品研发方向也发生了翻天覆地的变化。

第一种做法是去除风格特色，如今已很少见到完全以某个特定风格为唯一亮点进行宣传的产品，过去常见的新古典、南加州、法式等纯粹风格类商品在业内已日益罕见，现在我们接触到的许多中式产品，其根本着力点并非中式建筑样式，而更侧重于传递中式生活方式的内涵。

当前形势发生显著转变，仅凭表面功夫来吸引顾客的方法已经行不通了。

第二个叫去模块化。

过去在供不应求时，开发商常强调房屋布局合理、层高达标、视野开阔，这种千篇一律的说明方式，如今构件的界限越来越不明显，对于买家而言，反而更加注重一种整体印象。

那个特别在意群体情绪的环境，实际上是社区园林景观和公共设施服务，以及建筑外观设计相互融合所形成的一种体验；那个很多人认为的专属领域内的居住体验，并不仅仅是户型本身，而是要考虑空间布局和装修完成后的垂直整体生活感受。

这些感受上的不同表明在开发过程中必须让三个团队紧密协作，所有人都要依据同一份设计蓝图进行工作，只有这样才能够实现所谓的用户感受上的改进。

现在在开发过程中更加重视低频需求，过去所有产品制作几乎都基于男性角度，现在开始考虑家庭角度、长者角度，以及更为关键的女士角度。

先前所有产品构思几乎都聚焦于实际用途，如今开始注重营造精神层面的氛围，让人能够静思，让人得以忘却，让人得以舒缓，这也是一个社群应当营造的情感氛围。

这表明研发工作需要具备更高的敏锐度，同时这也迫使公司在产品开发过程中，从原先的主导地位转变为以用户为中心，这种转变，当消费者完全投入使用体验时，能够明显察觉到。

这并非客户过往购房时体验过的，那个十年前的东西并非简陋，更多是自我意识与快速周转结合的结晶，如今看来空间就感觉有些单调了。

04

然而当前情形中存在一个矛盾之处，所有新建的房产最终都会转为存量房，那么是否意味着时间越长条件会越优越？这种观点显然站不住脚，毕竟购房决策是依据当下的实际需要和真实状况来制定的。

当前购置房产，尤其是选购二手房时，应该重点考量哪些方面？若排除地理位置与价格总额这两个因素，什么样的二手房在未来最有增值潜力？

许多人在讨论该议题时，往往提出一些宏观而笼统的看法，比如社区具备完善的配套，或者整体品质较为优越，这些观点本身没有问题，不过我今日想探讨一个不同层面：那些不易察觉的内部工作。

是否思考过，为何在旧车交易领域，电动车会迅速贬值？一个核心原因在于，即便这些车辆其他性能再优越，其电池却正以固定速度衰退。

电池是新能源车至关重要的部分，燃油车闲置十年行驶依旧如常，新能源车存放十年后的状况却难以预料。

二手房市场情况同样如此，整体中隐藏的问题，或者结构方面差异的处理方式，从根本上就决定了这处房产的陈旧状况。

如今人们对杂音这般无法容忍，难道不正是因为墙体选用了廉价板材吗，老宅子排水系统散发臭气，莫非是管材铺设时偷工减料了，旧式建筑外立面出现斑驳破损，无非是当初施工不精，经年累月风雨侵蚀导致损坏。

房屋内部环境或许能够借助重新布置空间加以改善，然而公共空间构造以及固有框架却难以调整，这些因素决定了今后该房产作为二手房的市场价格。

我常常建议朋友们购房前要考察消防通道，要查看垃圾处理设施，要检查室内排水系统……这些环节主要是为了了解这些不易察觉的工程做法，这直接关系到这个社区未来五到十年的发展状况。

开发商确实应该更加注重研发环节中隐蔽工程的建设，这个方面值得大力投入，营销环节可以积极推广这一理念，消费者对此非常了解并且有实际需求，而且从长远来看，这确实能帮助购房者在资产增值方面获得帮助。

05

幸福是怎么来的，其实幸福是比较出来的。

对比他人审视自身，诸多感受便油然而生。许多人研究各个城市新房与二手房的供需动态，不如用心站在购房者的角度，体会当下他们所见之房产，往往更倾向于选择新盘，这根本上是源于对理想未来生活的憧憬。

这个市场的纷繁已非单一经济指标所能阐释，然而，倘若将所有现象置于消费行为框架下剖析，诸多现象便豁然开朗。

市场对旧货市场的关注程度降低已无法逆转，这是行业自身演变规律使然。

06

你以为文章写到这里就结尾了？

确实，依照传统来看确实如此，不过还有一件事情必须说明，当前的新建商品房市场正获得更多的政策扶持。

土地交易活跃，各地竞相获取土地，上海土地增值幅度持续扩大，这除了之前诸多因素外，也与当前新建商品房的项目设计能获得更多扶持有关。

众多城市因四代住宅附带额外空间而受益，上海则能打造更宽阔的阳台和更高的实际使用率，面对这些优势，房价稍高些购房者也能承受，土地成本增加开发商亦能接受，唯独二手房市场，正静待某个时刻迎来命运的转折。