北京某至物业管理有限责任公司诉北京某锦宾馆案：房屋承租人优先承租权如何把握？

北京某物业管理企业就房屋租赁争议起诉北京某锦宾馆的案件

——房屋承租人优先承租权的把握

（图源网络 侵删）

关键词：民事 租赁合同 优先承租权 通知义务 同等条件

裁判要旨

出租方有意继续出租房产，并且已经和第三方商定了租赁条款，出租方需要将详细信息完整且及时地告知承租方，确保承租方能够运用优先承租的权益。

租赁期满后，承租人优先续租的参照标准，通常涉及租赁标的物的使用目的、租赁费用、续租时长、款项支付周期及方法等，这些因素直接关系到出租者在租赁协议中能够获取的核心利益。

基本案情

原告（反诉被告、上诉人）北京某至物业管理有限责任公司（简称某至公司）提出诉讼，声称某至公司与北京某锦宾馆签订的《房屋租赁合同》到2019年11月30日租期结束，某至公司随后向某锦宾馆递交了《租赁合同到期通知书》，表明决定不再续签，然而某锦宾馆持续占用相关房屋并未搬离。二零二零年一月二日，某至企业同北京某聚企业（简称某聚公司）缔结租赁契约，把相关房屋出赁给该企业使用。目前恳请审判机构裁定：认定某至企业与某锦宾馆签署的《房产租赁合同》在二零一九年十二月一日失效，由某锦宾馆搬离相关房屋并将之归还给某至企业等。

被告某锦宾馆提出异议，称《房屋租赁合同》明确规定了某锦宾馆在同等情况下具备优先续租资格，某锦宾馆在租赁期满前提交了续租请求，同时某至公司也有意愿继续出租该房屋。某锦宾馆在了解到某至公司将相关房屋交付某聚公司使用并知晓有关的租赁条件之后，立刻告知某至公司，要求其依据与某聚公司达成的租赁协议，主张优先承租的资格，以延续下一阶段的租赁关系。某锦宾馆长期以来持续运用该房屋开展商业活动，商业运作状况一直保持稳定。

某锦宾馆提起反诉，要求法院判决其依据某至公司与某聚公司签订的《整体租赁类合同》的条款，行使优先承租的权利。

某至公司就某锦宾馆提出的反诉，提出如下理由：该公司在商谈续签合同时，已全面尽到告知责任，明确告知对方续租价格偏低，并且打算向其他客户出租同类场地，同时维护了某锦宾馆的优先承租地位；另外，争议中的合同并未规定该公司有义务告知某锦宾馆其他商户的报价，相关的法律法规及司法解释也没有明确要求必须告知此类信息。某锦宾馆递交给来的租房申请文书，在租金和不少其他条件方面，达不到“同等条件”这项优先租房资格的要求，因此，某锦宾馆的优先租房资格已经失效。

法院审理后发现：2014年12月1日，某至公司与某锦宾馆签署了房屋租赁协议，规定“某至公司将北京某胡同的房产提供给某锦宾馆用作宾馆经营，租赁期限从2014年12月1日开始，持续到2019年11月30日结束，租赁关系到期前的一个月，某锦宾馆可以申请续租，如果某至公司打算继续出租该物业，并且某锦宾馆在此合同执行期间没有发生过严重违约情况，那么在条件相同的情况下，某锦宾馆将拥有优先续签下一阶段该房产租赁合同的权利……”

2019年9月到11月这几个月里，某至公司与某锦宾馆就那间房子下一阶段的租赁问题进行了沟通，某锦宾馆给某至公司递送了一份租赁愿望的文件，文件里面写清楚了费用、时间等相关的想法内容。

二零二零年一月二日，某至企业与外部合作方某聚企业就相关房产签署了《整体租赁类合同》，明确将相关房产出借给某聚企业使用。二零二零年二月，某至企业致函某锦宾馆，通知其撤离相关房产。

庭审期间，某至公司出示了公司会议记录，以此证实已向某锦宾馆做了详尽解释，某锦宾馆报出的续租价格单薄，经商议未获许可，双方未形成续租共识。某锦宾馆指出会议记录为单方撰写，且某至公司未告知其会议具体情形。某至公司为表明某锦宾馆与某聚公司并非相同条件，递交了某聚公司的《租赁意向书》。某锦宾馆对这份《租赁意向书》的真实性持怀疑态度，声称某至公司没有向其透露某聚公司的租赁意向，也未曾告知相应的租金标准。

一审审理过程中，某锦宾馆在证据交换环节了解到某至公司与某聚公司签订的《整体租赁类合同》的具体条款，随后向某至公司发出《通知书》，明确要求依据该合同约定的内容，优先承租涉案房屋。

另外发现，那家聚公司并未实际使用那栋房屋，也没有给某至公司支付过房租。

北京市西城区人民法院在2020年12月22日下发了（2020）京0102民初17376号民事判决书，其中包含以下内容，第一，判定某至公司与某锦宾馆签订的《房屋租赁合同》在2019年12月1日失效，第二，要求某锦宾馆依据某至公司与某聚公司2020年1月2日签订的《整体租赁类合同》条款，继续租赁北京市某胡同的房屋，第三，法院没有支持某至公司提出的其他诉讼要求。判决宣布之后，那家公司还有那家宾馆都提出了申诉。北京市第二中级人民法院在2021年4月28日下发了（2021）京02民终2444号民事裁决，决定撤销上诉，继续执行之前的判决结果。

裁判理由

依据相关法律条款，合同双方需恪守承诺，完成各自承担的责任，这一原则在现行法律中得以延续，合同内容同样适用该规定。某至企业与某锦宾馆达成协议，明确授予对方在特定情形下的优先租赁资格，此项条款符合法律规定，具有法律效力。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款确立了优先承租权制度，明确指出：租赁期满后，房屋承租人有权在同等条件下优先续租。本案的核心问题是：某锦宾馆对相关房屋的优先承租权是否已经失效，某锦宾馆是否能够凭借优先承租权继续租赁该房屋。

某至公司有意继续出租那处房产，某锦宾馆也有意愿继续租用，并且某锦宾馆在租赁合同执行期间从未有过违约情况，在租赁期限结束前三十天申请续租，完全符合某至公司与某锦宾馆签订的《房屋租赁合同》中规定的优先承租条款。

其二，某至公司未充分告知潜在承租信息。某至公司只是通知某锦宾馆他们的租赁意向书不符合公司内部规定的续租标准，但是没有告诉某锦宾馆是否有其他正在洽谈的潜在租客，也没有透露和潜在租客商定的租金数额、租赁时长、租金支付方法等租赁合同的关键内容，也没有给某锦宾馆足够的时间来考虑和回复，这让某锦宾馆在“同等条件”下行使优先承租权变得非常困难。

第三，某至公司没有立刻尽到通知的责任。本案里，某至公司拿不出证据表明，它已经在向某锦宾馆递出租赁意向书时，已经把和某聚公司商定的租赁合同条款，当作某锦宾馆行使优先承租权的“相同条件”告诉了对方，所以不能因此就断定，因为租赁意向书不符合约定的“相同条件”，导致某锦宾馆的优先承租权被取消。

总体而言，某锦宾馆对相关房产的优先承租资格仍然有效。某锦宾馆在法院安排的证据交换环节，了解到某至公司与某聚公司签署的《整体租赁类合同》之后，立刻表示愿意完全依照该合同规定的条款继续租赁相关房产。某锦宾馆在同等情形下，具备优先承租的资格，对于某锦宾馆主张依照某至公司与某聚公司签署的《整体租赁类合同》所确定条款行使优先承租权的反诉主张，理应依法予以采纳。

关联索引

《中华人民共和国民法典》第509个条款，第734个条款，本案依据的是1999年10月1日生效的《中华人民共和国合同法》第60个条款

一审案件审理于北京市西城区人民法院，文书编号为（2020）京0102民初17376号民事判决书，该判决于2020年12月22日作出。

第二审程序中，北京市第二中级人民法院审理了（2021）京02民终2444号案件，该判决于2021年4月28日作出。