北京某至物业管理有限责任公司诉北京某锦宾馆案：房屋承租人优先承租权如何把握？

北京某物业管理企业对北京某锦宾馆的房屋租赁争议案件

——房屋承租人优先承租权的把握

（图源网络 侵删）

关键词：民事 租赁合同 优先承租权 通知义务 同等条件

裁判要旨

房东有意继续出租房子，并且已经和第三方商定了租赁条款，房东必须把条款内容全面及时地告知租客，确保租客能行使优先承租的权力。

租赁期满后，承租人想要优先续租，通常需要满足一些重要条件，这些条件包括租赁房屋的用途、租金金额、续租时长、付款时间和方式等，它们决定了出租人通过租赁合同能获得的主要好处。

基本案情

原告（反诉被告、上诉人）北京某至物业管理有限责任公司（以下称某至公司）提出诉讼，称某至公司与北京某锦宾馆（以下简称某锦宾馆）签订的《房屋租赁合同》到2019年11月30日租赁期结束，某至公司随后向某锦宾馆递交了《租赁合同到期通知书》，表明决定不再续签，但某锦宾馆持续占用相关房屋并未搬离。二零二零年一月二日，某至企业同北京某聚商业有限公司达成租赁协议，把相关房产出借给该组织使用。目前申请法庭裁定：宣告某至企业与某锦宾馆订立的《房产租赁契约》在二零一九年十二月一日失效，要求某锦宾馆搬离相关房产并归还给某至企业等。

被告某锦宾馆提出异议，称《房屋租赁合同》中明确规定了其具备优先承租资格，在租赁期满前，该宾馆已递交续租请求，同时某至公司也表示愿意继续出租房屋。某锦宾馆在得知某至公司将相关房屋提供给某聚公司使用并了解有关的租赁条件之后，立刻告知某至公司，要求其依据同某聚公司订立的租赁协议，行使其优先承租的资格，以续订下一阶段的租赁协议，某锦宾馆长期把该房屋当作经营场所，商业运作一直很平稳

锦宾馆提出反诉讼，要求裁定依照某至企业与某聚企业签订的《整体租赁类合同》的条款，行使优先承租的资格。

某至公司就某锦宾馆提出的反诉，提出如下意见：该公司与某锦宾馆商谈续签合同时，已经完全尽到了通知责任，明确告知对方续租的价钱太低，并且打算向其他商家提供同样的商业机会，同时维护了某锦宾馆的优先租赁地位。另外，关于争议中的合同，并没有规定某至公司必须告知某锦宾馆其他商家的报价，相关的法律条文和司法解释也没有明确要求必须通知的内容。某锦宾馆递交给来的租房申请文书，在租金项目以及诸多其他方面，都未能满足“同等条件”这项优先租房资格的要求，因此，某锦宾馆的优先租房资格已经不复存在。

法院审理中发现：2014年12月1日，某至公司与某锦宾馆签署了《房屋租赁合同》该合同规定“某至公司把北京某胡同的房产提供给某锦宾馆用作宾馆经营，租赁期限从2014年12月1日开始到2019年11月30日结束，合同到期前的一个月，某锦宾馆可以申请续租，如果某至公司打算继续出租这处房产，并且某锦宾馆在合同执行期间没有犯下严重违约行为，那么在相同条件下，某锦宾馆将拥有优先签订下一期租赁合同的权利”

2019年9月到11月这几个月里，某至公司与某锦宾馆就那间房今后的租赁问题进行了磋商，某锦宾馆向某至公司递送了一份租赁愿望书，愿望书里面写清楚了租金数额、租用时长等相关的愿望内容。

二零二零年一月二日，特定企业同非当事人企业就相关房产签署了租赁协议，明确将房产提供给非当事人企业使用。二零二零年二月，特定企业致函要求锦宾馆离开相关房产。

庭审期间，某至公司出示了公司会议记录，用以证明已经向某锦宾馆做了详尽解释，某锦宾馆报出的续租价格单过低，经过商议未获同意，双方最终未能就续租达成共识。某锦宾馆指出会议记录为单方编制，且某至公司并未告知其会议的详细情况。某至公司为了证明某锦宾馆与某聚公司并非处于相同立场，提交了某聚公司的《租赁意向书》。某锦宾馆对这份《租赁意向书》的确实性持有异议，声称某至公司没有向其透露某聚公司的租赁意向，也未曾说明相应的租金标准。

一审审理过程中，某锦宾馆在证据交换环节了解到某至公司与某聚公司签订的《整体租赁类合同》具体条款，随即向某至公司发出《通知书》，明确要求依据该合同约定优先承租相关房屋。

再行核实发现，那家聚公司并未实际使用相关房产，也没有向那家至公司支付租赁费用。

北京市西城区人民法院在2020年12月22日下发了（2020）京0102民初17376号民事裁决文书，其中包含以下内容，首先，判定某至公司与某锦宾馆签订的《房屋租赁合同》在2019年12月1日失效，其次，要求某锦宾馆依照某至公司与某聚公司于2020年1月2日签署的《整体租赁类合同》中规定的相同条款，对北京市某胡同的房产进行租赁，最后，法院驳回了某至公司提出的其他诉讼要求。判决宣布之后，那家公司还有那家宾馆都提出了上诉。北京市第二中级人民法院在2021年4月28日给出了（2021）京02民终2444号民事裁决，决定不采纳上诉请求，决定维持先前的判决结果。

裁判理由

依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款内容，当事人需恪守协议，完整实现自身责任，此项规定亦见于《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款，并得到继承本案涉及某至公司与某锦宾馆签订的契约，其中明确条款授予某锦宾馆在同等条件下的优先租赁资格，该条款具备法律效力《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款设定了优先承租权规则，明确指出：“租赁期满后，房屋承租人有权在同等条件下优先续租。”本案的核心问题是：某锦宾馆对相关房屋的优先承租资格是否已经失效，某锦宾馆是否能够凭借优先承租权继续租赁该房屋。

某至公司有继续出租那间房屋的打算，某锦宾馆也有继续租用的想法，并且某锦宾馆在合同生效期间没有违反约定，在租赁关系到期前的一个月递交了续租请求，这满足了某至公司与某锦宾馆签订的《房屋租赁合同》里规定的优先租用的条款。

其二，某至公司未充分告知潜在承租信息。某至公司只通知某锦宾馆其递送的续租申请书与该公司内部设定的续租标准不符，却没透露有无其他正在洽谈中的意向客户以及与意向客户协商好的租赁价格、租期长短、付款方法等租赁协议必须的关键信息，也没给某锦宾馆足够时间思考如何回应，导致某锦宾馆没法顺利运用“同等条件”优先续租的权利。

第三，某至公司没有按时进行通知。在此案里，某至公司没能拿出证据证明它在向某锦宾馆提交租赁意向书时已经清楚告知了和某聚公司商定的租赁合同，也没有把商定的条款当作某锦宾馆行使优先承租权的“相同条件”，因此不能认为因为租赁意向书不符合约定的“相同条件”就使某锦宾馆的优先承租权失效。

经过综合分析，某锦宾馆对相关房屋的优先承租资格仍然有效。在法院安排的证据交换环节，该宾馆了解到某至企业与某聚企业达成的《整体租赁类合同》内容后，立刻表示愿意完全依照该合同条款继续租赁该房屋。某锦宾馆在同等情形下，具备优先租赁的资格，针对某锦宾馆主张依据某至公司与某聚公司签订的《整体租赁类合同》约定内容行使优先租赁资格的反诉诉求，依法应当予以认可

关联索引

《中华人民共和国民法典》第509个条款和第734个条款，本案依据的是1999年10月1日开始施行的《中华人民共和国合同法》第60个条款

一审案件审理于北京市西城区人民法院，文书编号为（2020）京0102民初17376号民事判决书，该判决于2020年12月22日作出。

二审案件由北京市第二中级人民法院审理，案件编号为（2021）京02民终2444号，判决日期是2021年4月28日