购买农家小院享田园生活遇风险，李某付定金后交易受阻诉至法院

购买农家小院养花种菜

享受田园生活悠哉悠哉

美好愿景总有太多无奈

法律风险还需谨慎对待

基本案情

李某打算在某个村庄购置房产，于是和许某商议了房产买卖的初步想法。李某因为相信许某所说的房屋归属和交易合乎法规，就给许某支付了购房的首付款项33000元。李某与许某就房屋过户和交易事宜多次磋商，了解到该房产实际登记在许某配偶付某名下，属于农村宅基地使用权房屋，而许某并非该宅基地的使用权人，同时既没有得到配偶付某的合法许可，也未获得共有人的同意，因此导致交易无法完成，李某认定这些行为构成了许某的违约，多次请求许某退还定金，但许某一直拖延不予理睬。李某遂诉至法院要求解除合同，并要求许某返还3.3万元。

法院审理

法院审理认定，被告许某把农村房屋卖给了非集体经济组织成员，这违反了法律法规的强制要求，损害了集体经济组织的利益，双方签订的房屋买卖协议属于无效协议，由于定金条款的效力依赖于买卖协议，如果买卖协议无效，定金条款同样无效。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十五条与第一百五十七条的条款，无效的合同从一开始就不具备法律上的约束力，基于此合同所获得的财产理应被退回，原告李某请求被告许某退还3.3万元，此诉求与法规相符，法庭决定采纳。

法官说法

宅基地自建房能否自由买卖？

依照《中华人民共和国土地管理法》第九条及相关政策要求，宅基地归集体所有，农户仅享有使用权，这表明使用权受法律约束，不可随意买卖，若要转让农村宅基地上的房屋，必须达成以下要求：买卖双方须为同一集体经济组织成员，购买方要么没有宅基地，要么因分家或外来人口迁入等符合村集体规划，房屋必须取得不动产权证并完成登记确认，宅基地使用权与房屋所有权须同步转移，禁止分开转让，交易过程需经村集体经济组织批准并上报乡镇政府核准。

此案里，被告充当乡村宅基地自行建筑的售卖方，没有将房产的准确权属状况如实告知原告，并且双方也不符合购买乡村宅基地自行建筑的要求，属于非法买卖，双方的房产买卖协议从一开始就是没有效力的。

定金协议的效力如何认定？当事人之间订立的定金合同是否成立？被告许某有无义务退还原告李某已支付的33000元定金？

本案涉及买卖合同中的定金条款，该条款旨在确保合同得到履行，属于合同中关于权利义务的约定内容，虽然本身不具备独立效力，其效果需要依托于主合同，即买卖合同。如果主合同失去法律效力，定金条款也随之失效。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的条款，合同若被判定无效，通过该合同获取的财产需要被归还。

司法官员指出，非集体成员购买农村宅基地上个人建造的房屋，面临显著的法律和经济难题，此类房产交易协议会被判定作废。协议一旦被宣告无效，购房者将无法办理房产转移登记，其已付出的购房价款亦会被判令退还。因诉讼、执行可能引发诸多变数，购房人付出的购房资金，有时难以全额索回，个别购房人甚至遭遇房产与资金同时损失的窘境。所以，购房务必审慎，不提倡非本户籍人士购置农村集体土地建造的自有房屋。

法条链接

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《中华人民共和国土地管理法》

第九条 城市市区的土地属于国家所有。

乡村地带及城郊的土地，只要不是法律明文规定归国家所有的，就归村民集体支配；村民自有的宅基地，还有开垦的荒地与山林，也都属于村民集体支配。

第六十二条第一款 农村住户每家仅能申请一块宅基地，该宅基地的占地面积不能超出省、自治区、直辖市所设定的限额。

《中华人民共和国民法典》

第一百五十五条 无效的民事法律行为，或者被撤销的民事法律行为，从一开始就不具备法律上的约束力。

第一百五十七条 民事法律行为一旦失效、被取消或最终无效，参与者通过该行为获得的财物，需要归还；若无法归还或没有必要归还，则应进行价值补偿。若其中一方存在过失，需赔偿另一方因此遭受的损失；若各方均有过失，则需分别承担各自应负的责任。法律若有其他具体规定，则按其规定执行。