岛城多小区实行业主自治，居民满意却也有不同意见？

业主自主管理社区，居民能体会到诸多好处，樱花苑社区并非首创。邻近樱花苑的浮新社区，早先已经推行了业主自主管理。调查得知，近些年，本岛多个社区实施了业主自主管理。镇江路附近的镇泰花园社区，在2014年之前就实行了居民自主管理。兴隆路8号如今推行了居民自我管理，过去由物业负责时经常出现的各种麻烦，在推行自我管理后全都消失了。

探访

这些小区也实行业主自治居民对小区管理挺满意

徐中红等人带领着樱花苑小区居民，切实感受到了诸多便利。然而，即便是一件好事，也并非所有人都持相同看法。采访期间，有居民通过政务热线表达不满，指出小区道路施工对停车造成了干扰。毕竟社会广阔，做任何事都难免会碰到各种反对声音。徐中红认为，作为经由业主代表投票产生的业委会主任，自己有责任为全体业主尽职尽责。他坦言，在参选之前就已经预想到，需要面对付出大量精力却无暇顾及家庭生活的难题，但没想到会遭遇部分社区成员的不理解乃至暗中阻挠，这些情况有时令他感到身心俱疲。在采访中，徐中红反复强调，待将小区管理纳入规范轨道后，他便会辞去现有职务。

采用业主自主管理社区的方式，能够使居住者体会到诸多益处，樱花苑社区并非首创这种模式。邻近樱花苑社区的浮新社区，早先就推行了业主自主管理。 “业委会更换了服务公司之后，雇佣了清洁工和安保人员等，小区的物业管理费较以往有所减少，但服务质量却大幅提高，远非过去可比。 ”肖先生这样说道。据肖先生说明，业主委员会的成员基本上都是退休人士，他们热心于社会服务，在业主委员会工作不领取任何薪水。

经调查得知，近些年，本岛多个社区推行了住户自我管理。镇江路附近的镇泰花园社区，早在2014年之前就已实施居民自主管理。兴隆路8号社区同样实行了居民自我管理，以往物业公司在位时容易出现的各类矛盾，在推行自治后都得到了解决。

新闻内存

这些部分属于业主共有

近些年，不少社区借助电梯、入口、通道等设施装置了各类宣传标识，这些资源的收益归属及运作方式，现实操作中常常出现模糊不清的情况，针对这一问题，《青岛市物业管理条例》作出了具体规定。

第十三条 物业管理区域内的以下部分属于业主共有：

道路属于公共使用，绿地也是公共性质，但城市道路、城市绿地，或者特别说明是私人所有的绿地不在此列。

建筑物的根基构造、支撑主体、外围墙体、顶部结构等核心组成，过道区域、楼道系统、主入口大厅等公共活动空间，消防安全装置、公共照明系统等配套设备，安全撤离平台、空中楼板、设施安置楼层或专用设备空间等

（三）物业服务用房和其他公共场所、共用设施；

依法确定的其他共有部分，包括依据法律法规明确界定的，或依据物业买卖合同合法约定的。

第十四条 物业管理所需空间由项目发起方免费配置，并且必须满足以下设施标准：

建筑总面积的千分之五为建筑面积的配置比例，最低限度要达到一百平方米。

（二）具备水、电、采光、通风等正常使用功能。

业主委员会的办公场所从物业管理区域内的公共用房中调配，所需面积至少达到二十平方米。

第六十三条 物业服务收费按照国家、省有关规定执行。

物业使用市场调节价收费的，需要依照公平、透明以及收费与服务水准相匹配的准则，由服务合同签约双方依据相关服务规范、技术要求等要素，在服务合同里商定具体金额，市物业管理机构能够与市物价管理单位联合拟定服务收费参考价位，并对外发布。

物业服务人不得擅自调整物业服务收费标准。

深读一点

物业新规破解“成立难”

社区服务水平的高低关系到住户的居住体验。通过参与市当局策划的专项检查推动工作，得知青岛地区从事房屋管理服务的公司数量已经超过两万家。许多新成立的物业管理公司在服务意识上存在不足,专业能力有待提升,对于相关的法规政策掌握不够全面,导致在服务品质、费用标准、公共收益分配、停车秩序维护、设施设备修缮、新老企业更替以及物业服务选择等环节出现纠纷的情况愈发普遍。随着物业管理领域日益复杂化,对行业监管部门如何实施更科学合理的事中事后监管和指导工作提出了新的挑战。

十一月十八日，青岛市第十六届人大常委会第二十七次会议进行了审议，并批准了《青岛市物业管理条例》，该条例需经省人大常委会核准方可生效。

《条例》清晰界定了镇街以及居（村）民委员会在小区管理方面的任务，有效解决了业主大会“组建困难”的难题，并补充了关于成立业主大会的具体规范。对于首次召开业主大会的阻碍，对筹备组的设立标准、成员构成、终止情形等事项作出了更详尽的说明。在当前情况中，建设单位或前期物业服务企业无故不参与，导致业主大会成立存在缺陷的问题，明确指出建设单位或前期物业服务企业若不能参加或不肯参加，筹备组的成立不受影响。

《条例》还完善了业主委员会的成立与运作准则。业主委员会是业主自我管理的重要组织；它与业主权益维护及纠纷处理，是现今物业管理领域矛盾和争议的主要方面。《条例》强化对业主委员会成立与运作的准则，旨在促进业主委员会的正规运作和业主的自我管理。明确了业主委员会的职责范围和运作准则，界定了成员资格的解除情形，处理了业主委员会选举更换的阻碍，制定了选举更换交接的程序，针对业主委员会未依规交接文件财产的行为，设定了相应的处理措施。

需要改进服务管理活动，同时完善资产运用及保养规范。涉及废物分类处理、车辆停放区域管理等事项均得到明确。法规明确指出，开发商及服务企业等从公共资源获取的经济收益，在减去必要开支后，归全体业主所有。业主代表机构必须将公共资源经营所得单独记账，并将财务状况按期在管理范围内公布。在物业管理的初始阶段，如果没有成立业主委员会，那么公共区域的经营所得可以由负责物业服务的公司进行收集并公开。这些公共区域的经营收益，主要目的在于增加住宅修缮的专用基金，同时，也可以根据业主集体的决议进行分配。

十一月十六日，市住房和城乡建设局副主管杜本好谈及社区成立业主代表机构不易的情况，指出业主参与服务有较高热情，当前众多社区缺乏业主代表机构，且居民不愿成立，此状况并非住建部门所愿。我们期待所有社区住户能主动联合,成立业主组织,让业主代表机构得到广泛设立,这对改善整体物业状况会有帮助。

观海新闻/青岛晚报 记者 徐美中