业主与物业公司矛盾不断，这些情形能成拒交物业费理由？

物业管理方与居住者之间属于提供与接受服务的关系，然而在现实生活中，居住者与物业管理方之间的纠纷持续不断，居住者指责物业管理方未能提供合格的服务，物业管理方则抱怨居住者延迟支付管理费用，致使企业运作面临困境，那么，日常生活中普遍存在的若干情形，是否能够构成不缴纳物业管理费用的依据呢？[id_16857128[id_1[id_860702983]3165213]]

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房子没入住

不能不缴纳。小区的物业服务费主要是公共性服务费用，涵盖公共设备设施的日常运作、维修和养护，绿化维护、安保、清洁等，不论业主是否入住，即便房屋暂时无人居住，也应当支付相应的物业费用，不过空置房业主可以主张按不超过百分之九十的比例缴纳。实际操作中，部分物业服务合同对空置房的物业费用有相应的减免条款，这种情况下，业主可以主张按照合同约定进行减免。

法条链接：

业主需要依照协议向物业管理方缴纳管理费用。如果物业管理方已经依照约定和相关规范履行了职责，业主不可以因为未体验或者认为无需体验相关物业管理服务而拒绝支付费用。

《湖南省物业服务收费管理办法》第十五条指出：物业服务费用的缴纳责任方按照以下规则判定：……（五）对于已完成房屋交付手续却尚未入住或未启用的空置房产，业主须依照物业服务合同约定的缴费时段履行缴费义务，此时的物业服务费应削减至原标准的90%以下，具体的减免比例由市级或县级机构负责制定。

02

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不能拒绝缴纳。开发商是房屋的建设销售方，对出售的房产负有质量保证责任，在房产保修期间，出现漏水、渗水等建筑缺陷属于开发商的维修责任，业主可以要求开发商进行修缮并承担相关费用与损失。只要物业管理公司完成了必要的协调工作，业主就不能不支付物业管理费。若房屋的保修时段已经结束，业主们需要自行承担专有部分的修缮工作；对于小区公共区域的维护任务，则由相应楼栋的所有业主共同承担，若该小区设有维修基金，便可以动用这笔资金来实施维修，物业部门有责任协助业主们办理启动维修基金时所需的意见征询、文件申请等事宜。

法条链接：

《中华人民共和国民法典》第二百八十一条：建筑物跟附属设施的相关修缮费用，归全体业主共同所有。经过全体业主集体商议，能够用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等公共区域的修理、更新和改进。建筑物跟附属设施的修缮费用的募集跟使用状况，需要定时进行公布。在特殊情形下，若需修缮楼宇及相关配套设施，业主集体或业主组织能够依照法规申请动用楼宇及配套设施的修缮基金。

《湖南省物业服务收费管理办法》第三条指出，专有面积部分涉及到的维修、保养以及其他服务，不属于本办法规定的物业服务收费范畴。

03

物业服务存在局部瑕疵

不能拒交。物业管理关乎所有住户及整个区域的各项事务，体现公共属性和整体特征，牵涉到全体住户和整个社区的共同利益，在效果上无法分割，住户若觉得物业提供的服务有局部不足，比如部分垃圾清理不及时，公共区域照明灯、监控设备损坏维修滞后等，而拒绝支付物业费，可能会造成物业企业资金短缺、运作困难，进而损害正常缴费多数住户的利益，使物业管理陷入不良循环，所以不能以服务存在局部不足为由拒绝支付物业费。若物业管理在安全、清洁等方面有明显不足时，法庭会同意业主适度减少部分管理费的要求，以此激励管理公司提升服务品质。

法条链接：

合同履行若未达约定标准，当事人需依照事先约定承担违约后果。若对违约责任未有约定或约定含糊不清，即便参照本法第五百一十条仍无法明确，受损方可结合标的物的属性以及损失程度，合理挑选要求对方履行修理、重制、更换、返还原物、降低价款或支付相应报酬等违约责任。

物业服务费用的缴纳责任人需遵循物业服务协议的条款，准时且全额支付相关款项；若延迟支付，则物业服务机构有权依照法律规定进行追讨。若已组建业主大会，则业主委员会有责任推动业主履行缴费义务。

04

家中失窃、车辆被刮擦等

不能拒绝缴纳费用。物业公司有责任维持管理范围内的基本秩序，并采取适当手段保障业主的人身与财产安全，不过其并未承担保管业主物品的职责，只要物业公司实施了合理的安保措施，业主的物品受损就不能作为拒绝支付物业费用的借口，业主的损失应当向造成侵权的责任方提出索赔。

法条链接：

《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务单位必须依照约定和物业实际用途，认真负责地实施修缮、保养、保洁、绿化以及管理物业服务范围内的业主共有区域，确保该区域的基本秩序，同时要采取恰当手段，保障业主的人身安全与财产不受损害。对于小区范围内违背治安、环保、消防等法规的行为，服务管理者需立刻采取适当手段加以阻止，同时向相关政府机构通报并配合处置。

05

物业服务合同并非与业主直接签订

不可拒绝签署。开发商与物业公司先前签订协议，成立业主代表机构的小区则由该机构与物业公司签订服务契约，这些契约对住户有法律效力。

法条链接：

《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依照法律与物业服务方签订的前期物业服务协议，业主委员会依据法律通过业主大会选定物业服务方后订立的物业服务协议，均对全体业主产生法律效力。

06

对房屋质量、面积有异议拒绝收房

需要判断异议是否有效，如果房屋存在质量、面积等缺陷，购房人有权拒绝接收或要求开发商修复，修复期间物业管理费由开发商负责，如果购房人无合理理由延迟办理收房手续，自开发商书面通知收房的次月起，物业管理费由购房人承担。

法条链接：

《湖南省物业服务收费管理办法》第十五条说明，物业服务费用的缴纳责任方按照以下规则判定：……（三）开发商需依据购房协议中商定的时限，并采用约定的告知途径，及时通知购房人接收房屋。若购房人在购房协议上登记的联络地址或联系方式有所调整，则必须在购房协议规定的房屋验收交付期限之前，告知开发商。收件人收到开发商关于房屋验收和交付的通知后，应当立即开展房屋检查并完成交付流程。若收件人在验收过程中发现房屋质量与法律法规或购房协议不符，在整改期间产生的物业管理费用应由开发商承担。收件人若无合理理由推迟办理交付手续，自开发商书面通知收件人办理交付手续的下个月起，物业管理费用开始计算，并由收件人负责支付。

07

房屋已出租，且租赁合同约定由租户交纳物业费

不可不缴。房产所有者负有缴纳管理费的职责，即便租赁协议规定由租户承担，业主也需承担相应责任。

法条链接：

《湖南省物业服务收费管理办法》第十五条指出：物业服务费用的缴纳责任方按照以下方式判定：……（四）房屋所有者将房产提供给租客或其他人使用，并且事先明确租客或其他人负责支付服务费，那么按照这个事先的安排来执行，但所有者仍需依照法律承担相应的共同责任。

既然上述情形都不能

构成拒交物业费的理由，

那么，

如果物业公司服务质量确实糟糕，

业主该如何维权呢？

若物业管理未达标准，业主有权责令物业依照合同提供相应服务，或向主管政府部门申诉举报。倘若因安保等环节疏漏导致业主蒙受损失，业主能够向物业追索经济赔偿及其他违约责任。倘若众多业主对物业表现不称心，则可以召集业主集会解聘物业管理人员。

法条链接：

湖南省物业服务收费管理办法第二十三条规定，各级发改委、住建局、市场监管局以及街道办或镇政府，在其职责范围内，都要依法对物业服务公司实施监管。检查或审核过程中，服务公司必须配合，真实说明情况，提交必需的账本、合同等文件，不能做假。

物业服务公司未能执行或未完全执行物业服务合同中约定的以及法律法规和行业规范所规定的维修、保养、管理及维护责任，业主要求物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任时，人民法院应当予以支持。

业主依照法律规定集体商议停止聘请管理服务方时，能够终止管理服务合约。商议决定停止聘请的，需要提前六十天用书面形式告知管理服务方，不过合约中另有规定通知期限的除外。