业主大会可解聘物业企业、不交物业费将录入失信名单、物业违约最高可罚10万，我省公开征求意见！

并限制其进出社区

选任、解聘物业服务企业，应当召开业主大会，按照会议程序投票决定。业主委员会应当与业主代表大会依法选定的物业服务企业签订物业服务合同，物业服务合同对全体业主具有约束力。

业主委员会在征求按时缴纳物业费25%以上业主的意见后，可以要求物业服务公司更换项目经理；需要更换项目经理的，物业服务公司应当及时更换，并在物业管理区域显着位置公示。

物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主未按照约定缴纳物业服务费的，业主委员会应当协助物业服务公司督促业主限期缴纳；构成犯罪的，依法追究刑事责任。业主逾期仍不支付的，物业服务公司可以按照合同约定收取违约金，并依法提起诉讼或者申请仲裁。仲裁裁决或者司法判决经确认后仍未履行的，按照有关规定列入失信被执行人名单。

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物业服务企业不得因拖欠物业服务费而限制业主进出小区、进入住宅、车辆进入地下停车位。业主入住3个月以上的，可以向物业服务公司申请减免入住期间的物业服务费。物业服务公司应当受理申请，并与业主在入住期间签订物业服务费减免合同，明确减免事项和违约责任。

物业服务费减免包括：

用户的生活垃圾运输成本和高层住宅电梯运行成本。

各市、县可结合本地实际制定物业服务费减免办法和标准，但减免标准不得超过物业服务费的30%。

此外，经业主大会决定，业主可以自行管理自己的房产，并接受当地县级物业管理部门、街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督。

旧楼加装电梯需要经过单位（楼）

三分之二以上业主同意

市、县级人民政府应当制定并实施旧住宅改造规划，对已交付使用的年久失修、配套设施设备不齐全、环境质量较差的旧住宅进行规划改造，建立健全旧住宅改造。管理补贴机制。

鼓励老旧小区业主安装电梯，满足生活需要。加装电梯由旧社区主管机关或者业主委员会组织，须经本单位（建筑物）三分之二以上业主同意，并必须符合法律、法规和技术标准如规划、土地、建设、环境保护、消防管理等。有关业主应当予以配合，不得阻挠；自然资源、住房城乡建设、质量监督等有关部门要积极支持。

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住宅物业需要对电梯进行二次改造的，须经建筑物或单元专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占建筑面积三分之二以上的业主同意必须获得总人数。电梯原设计未规定电梯控制的，不得改造安装电梯控制设备。

专项维修资金的使用由业主大会依法决定。投票可以根据维护范围以单元（建筑物）为单位进行，也可以采取反对投票的方式，即持不同意见的业主专有部分占总面积的三分之一建筑物的。以下且占总人数三分之一以下者，视为投票通过。

业主擅自改变物业管理楼用途

最高罚新台币五万元

业主委员会作出的决定违反法律、法规或者业主大会决定，给业主和物业服务企业造成损失的，签署同意该决定的业主委员会成员应当承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。严重损害业主合法权益或者严重影响公共秩序的，依法追究相关责任。

物业服务企业违反法律、法规或者物业服务合同约定终止物业服务的，由市、县级物业管理部门责令限期改正，给予警告，并处10万元罚款元。

物业服务企业未经业主大会同意，改变物业管理建筑用途的，由市、县物业管理部门责令限期改正，恢复原有功能，并处处五万元以下罚款。

非法处置业主共有财产、共用设施、设备的，由县级以上房产管理部门责令限期改正；构成犯罪的，依法追究刑事责任。逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款；造成业主损害的，依法承担赔偿责任。