租房市场有淡旺季，学区房却无周期，价格平稳受哪些因素影响？

租赁市场存在显著的旺季与淡季，常规房产交易在春节、五一、国庆等特殊时段前后，成交量与价格亦呈现不同状态，带有一定规律性。然而，学区房产则不具备此特征，多位中介从业者向中国证券报人员说明。

中国证券报的记者前往北京西城区、海淀区、东城区等知名学区房聚集地进行了实地考察，了解到这些区域的房产价格总体保持稳定，交易活跃度并未受到疫情波动的影响。各个片区的成交价格呈现出一定的区别。海淀区因为可供出售的房产数量较多，整体价格维持稳定状态；西城区由于价格相对较低的房产供应不足，房主降低报价的意愿较低，在市场需求保持旺盛的情况下，价格出现了轻微的上扬。此外，楼龄对议价空间影响较大。

诸葛找房数据研究中心王小嫱指出，新冠病毒疫情只是推迟了购房需求的显现，并未让购房需求彻底消失。虽然“多校划片”政策在实施中，“学区房”的意味正在变淡，不过北京东西城以及海淀的教育资源优势突出且分布集中，“学区房”依然受到家长们的欢迎，其价格也一直保持稳定。

淡旺季差异小

海淀区中关村一小某学区房片区的销售张丽（化名）对中国证券报记者表示，中关村一小周边的学区房当前的平均交易价格大约在每平方米12万到13万之间，这个价位已经持续了两年以上，比较稳定，片区价格最高曾一度飙升至每平方米18万，那是2016年底完成的一笔交易，出售的是一间开间房。次年三月，京城实施购房限制措施，涉及优质教育房产的价格显著下滑，到了二零一七年末，其市场均价已降至每平米十三万元上下，当前价位维持稳定。

张丽表示，2017年北京市推行楼市限购措施后，学区房交易价格和交易量每个月都保持稳定状态。疫情并未对学区房交易造成阻碍，许多家长在管控措施最严厉的2月下旬和3月上旬前来考察房产。主要担忧在于，疫情缓解后房价可能持续攀升。她强调，北京整体房价水平较高，学区房尤为突出，价格稍有波动，总金额就会相差数十万元。所以疫情期间，关注学区房动向的人还是很多。”

对疫情的担忧，还是因为害怕价钱变动。张丽说明，为了孩子上学，不会在九月份开学前，就在六七月份购房。办理过户、迁入户口、审核等手续，都需要一定时间，一旦出现意外，受影响的将是孩子。很多家长都会提前考察房源、提前购买，这也导致学区房没有明显的销售旺季。交易数量和某个区域房源的多少，联系非常紧密。部分房产因增值潜力大，一些经济宽裕的家庭，孩子即便不再需要学位，也不会出售该房产。因此，这类房源长期空置，无人问津，但这并不说明市场对此类房产毫无需求。

这种观点获得了众多知名学区房产中介的证实。以西部城区为例，中国证券报派记者考察了德胜门区域、金融街地带、月坛板块、什刹海片区等西部城区著名学区，在这些地方，近期挂牌出售的学区房产中，几乎没有小面积户型，1200万到1500万价格区间的小户型是主要待售类型。但此前，500万到800万价格区间的初级学区房产相对容易寻获。

低于一百万的房产大多已经售罄。小面积住宅基本无人出售，市场上没有新增房源信息。房主们持有该区域房产，一方面是为了孩子上学，另一方面也是考虑资产保值增值。疫情导致许多投资途径收益下滑，卖掉学区房转投其他产品或许收益不理想，所以近期挂出房产的业主数量不多。金融街区域当前在售的微小户型标价达到每平米二十万元，实际交易中两居室的成交价介于十七万到十八万每平米之间。价格呈现轻微增长，每平米较节前上涨了两千元至四千元，关键在于业主是否急于出售。来自金融街辟才胡同附近某宏庙学校学区的工作人员赵璐（匿名）向中国证券报的记者陈述了这一情况。

根据该区域销售数据，德胜门学区相关人士表示，尽管疫情存在，但教育购房需求保持稳定。每年五六月为入学资料登记阶段，部分家长在春节后即启动购房计划，特别是二三月份交易量普遍较大。今年受疫情影响，二月份的部分需求转移到三月实现。从三月底至今，该区域成交47套房产，与往年同期基本持平，但较一月份有所增加。

不少销售人士透露，西城区没有“六年一学籍”和“多校划片”的约束，再加上西城区的教学资源分布比较均匀，许多原本打算选择其他区域的家庭转而投向西城区。另一方面，西城区属于中心城区，现阶段仅有一处新建楼盘，其价格大多在两千万元上下，导致许多家庭感到难以承受。

房龄对价格影响大

中国证券报的记者实地探访后发现，学区房产的协商余地，除了与地段及配套学校水平相关外，还很大程度取决于建筑年代。许多地段的老旧房屋，由于房龄偏长、贷款额度不高，因此整体上议价空间较为充裕。而较新的商品房，凭借居住条件优越、未来转手便利等好处，交易活跃，价格保持稳定。那些房价稳步上涨的学区房，多数是配备了电梯、有物业管理、租金收益较好的最新楼盘。

一些负责房地产分析的机构表示，今年到目前为止，涉及优质教育资源的房产交易量和价格总体保持平稳，没有出现剧烈的起伏变化，购房者在选择房产时，更加注重居住环境，因此，有部分人群不再考虑那些老旧、面积小的房产，而是倾向于购买那些较新、同样具备学区概念的房产。

中国证券报的记者进行实地考察后发现，价格低于市场平均水平或者谈判余地较大的房产，其建筑年代和房间布局都存在显著的缺陷问题。而且不少房产以“学区房”为噱头，但实际对应的学校并不是社会上普遍认可的著名学校。

以海淀区黄庄某地段为参照，某知名房产信息网站一套73平米两室房产，标价615万，建造于上世纪九十年代，是常见住宅类型，布局为东西向高层，已满五年但非唯一业主。该平台业务员王欣（化名）称，业主因房屋年代久远未来转手不便、采光欠佳及资金回笼需求，最低可接受580万交易。若以最低价格算，每平米只要7.9万。房子可以用于上学，不过并非重点学校。在海淀，学区房每平米价格都要12万以上。品质较好的房源，平均价格在每平米13万到15万。

居住感受不佳，增值空间有限，房屋的年龄还会决定贷款的时长和贷款的途径，这种情况让许多购买者犹豫不决，反复考虑，拿不定主意。在稻香园某个小区，销售代表王超（化名）透露说，他接待过的客户中，记者看过的那套房子当天已经有四组人考察过。其中一组客户最初是和家中的长辈一同来的，到了今天，老婆孩子也加入了，全家五口人一起前往，参观过后表示不太满意。王超透露，相关客户对房子颇有微词，不仅觉得光线暗淡，更关键的是还款年限问题。这位客户表示，孩子的教育开销不菲，因此希望拉长还贷周期，缓解经济负担。不过，这个房产始建于上世纪八十年代，银行最多只肯批准十年左右的贷款，而且无法使用公积金进行抵押。

和老旧小区相比，新一些的学区房谈判余地很小。个别地方房价稳步上升，有些地方因为疫情关系，交易量减少，但价格依然保持稳定。“条件较好的小区安保严密，不允许参观，基本上没有买卖。”一个较新学区房区域的中介负责人表示，“这个区域房子较新，学校也还可以。并且现在正在收集入学信息，业主大多不愿意降价卖房。”媒体报道显示，这个区域房产价格最近一次下调信息，记录停留在2019年那个时间点。

学区房定位仍不明朗

二零一九年上半年度，备受社会关切的北京市东城区、海淀区和西城区幼升小入学指导性意见的具体条款全部公布。海淀区与东城区在相关指导性意见中明确指出，自设定日期起获得房产所有权的家庭，其符合入学年龄的子女将依照多校划片的原则办理入学手续。

多校划片政策公布之后，2019年下半年，东城区及海淀区的部分优质学区房产价格有所回落，家长们在挑选此类房产时心态更趋平稳，更加注重房屋的日常使用功能。与此同时，西城区的部分重点学校周边房产依然备受追捧，小面积房屋的价格依然居高不下。

中间人在推销环节，不能提及学区房这个概念，这类房产，其价值受政策变动影响显著，许多销售人士向中国证券报的记者谈道，需结合二手房市场整体态势，更关键的是要考察目标学校的招生政策，

中原地产首席分析师张大伟指出，多数家庭若想进入热门学校，就必须购买学区房这一条件依然存在。尽管入学政策有所变动，但能否通过购买学区房就读心仪学校，仍需关注招生环节的详细安排。

诸葛找房公司信息表明，今年北京二手房第一季度里，一月份卖出了八千四百一十套，平均每平米售价是六十万六千八百五元；二月份成交三千四百九十三套，平均每平米价格是六十万二千九百五元；三月份卖掉七千四百九十三套，平均每平米售价为六十万一千一百七元。西城区今年头三个月卖出了582套房产，接着是232套，最后是531套，相应的每平米平均售价是114976元，然后是114814元，最后是114282元；海淀区今年头三个月卖出了1025套房产，然后是446套，最后是886套，相应的每平米平均售价是82521元，然后是82869元，最后是83653元。

王小嫱觉得，买房的需求会慢慢显现出来，下半年可能会有很多人一起看房买楼。说到有学区的房子，像那些旧又小的房子，因为能上好学校，家长们还是很喜欢的，它们的买卖量和价格应该会回到以前比较正常的程度；但如果不行，它们的价格和买卖量可能会一起往下降。另外，现在人们越来越明白房子好不好用和小区服务怎么样很重要，所以有些人可能会不要那些旧的小学房，转而选一些新的、有学区的房子。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，郊区新建住宅配套的学校教育资源水平正逐步提升，因此，位于市中心的、具有优质教育背景的房产其吸引力将有所减弱，估计今后这类房产的价格增幅会比较小。