2024年上海楼市新趋势：全球经济影响与市场平稳走势分析

2023 年，上海楼市遭遇了极大的心理落差。许多地产人不得不面对这一情况，并逐步适应中国房地产所发生的深刻变化。2024 年，市场持续走低。这种局面与 2011 年和 2017 年的低潮期存在差异，展现出独特的变化轨迹。

2024 年全球经济呈现复杂多变的态势。印度经济保持着高速增长，东南亚市场依然保持着活力。美国正在进行大选，同时还面临着降息等情况，日本在加息，俄乌战争持续产生影响，欧洲经济较为疲软，而中国经济则展现出了韧性。在这种情况下，各大城市的竞争力逐渐分化，企业的转型也在加速。上海的楼市自然无法脱离这些全球和国内大环境的变化。

2024 年被当作中国经济的“刺激年”。与以往的市场波动不一样，今年的市场走势很平稳。尤其对于那些置换购房者来说，市场的“焦虑”感降低了。卖方能够在不焦虑的心态下顺利地出售房产，并且能感受到买方似乎可以“捡到便宜”。这对于买卖双方来说，都是一种比较“舒适”的状态。

2024 年年终报告将被分为上下半场。我们会通过数据回顾以及市场分析，来对 2025 年的市场动向进行展望。这样能为您的资产配置提供重要参考。

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2024年回顾

Photo Sharing

2024年交易数据和楼盘

2024年交易数据和楼盘（纯住宅，不含车位等）

2009年-2024年

上海二手住宅14年内的成交数据

一/二手豪宅2千万以上数据

2千万以上二手房成交趋势

【数据来源于网络，仅供参考】

数据对比与市场趋势分析：

成交数据对比：

2020年：约1870套

2021年：1650套

2022年（半年数据）：986套

2023年：1424套

2024 年总成交达到了近十年来的较高水平。

主要成交集中的区域包含黄埔，青浦徐泾的别墅区以及浦东。同时，陆家嘴板块、衡复风貌区、淮海中路等这些核心板块依然处于主导地位。

豪宅成交概况：

2024 年，二手豪宅成交单价在 5000 万以上的套数达到了 80 套多。在这些套数中，成交单价为亿元以上的大宅差不多有 20 套。而老洋房在二手豪宅中所占的比例达到了 60%。

一手新房方面，3000 万以上的房子成交量达到了 2500 套以上。二手成交的数量也超过了 500 套，这些数据是依据交易中心的签约数据得出的。

一手豪宅数据和现象

一手新房市场分析化

2024 年，上海楼市有明显的分流趋势。这种趋势体现在城市间存在差异，不同户型的表现也各不相同。

2024 年，在千万以上的成交方面，上海占全国总数的 45%以上。同时，在 3000 万以上的成交中，上海的占比超过 60%。

2024 年，总价处于 1000 万到 2000 万这个区间的成交量呈现大幅下降的态势。然而，总价超过 3000 万的豪宅成交量却是去年的 2 倍还多。并且，总价 6000 万以上的成交量占比达到了 70%以上。

这反映出买家群体有显著变化。其中，除了传统的高净值家庭外，还涌现出了来自全国的精英群体。这体现了市场的分流现象。

2025年入市潜力楼盘（预计单价10万+/平）：

置换类别墅/平层：

中铁世博云境：120-160平，3-4房，约10万/平

世纪臻邸：150-230平，3-4房，约13万/平

前滩公馆：87-150平，3-4房，约11万/平

摩登江南：150-280平，联排/叠拼，约11.5万/平

碧云外滩尊邸：180-250平，约13万/平

风貌别墅/联排：

万科高福里项目，单价多集中在 20 万+/平，主要位于黄浦等核心区域；中海顺昌玖里项目，单价多集中在 20 万+/平，主要位于静安等核心区域。

大平层：

上海壹号院：300-580平，3-5房，约17万/平

露香园·天誉：260-490平，约17万/平

金陵华庭有 270 到 450 平的大平层，还有 600 到 860 平的大宅，价格约为 18 万+/平。

2025年市场展望：

预计黄浦区仍将是市场焦点，吸引大量高端买家关注。

数据汇总与成交趋势分析

2024年二手住宅成交情况：

2024 年全市二手住宅的成交量约为 21.22 万套。2024 年的成交量比 2023 年增长了 21%。2024 年的成交量仍低于 2021 年和 2022 年的高峰期。

全年成交价格呈现出与 2023 年相同的下行趋势。尤其在上半年的时候，成交价格处于下行态势。到了 8 月，市场才开始逐渐变得稳定。豪宅（3000 万以上）的价格在上半年基本上没有什么变化。8 月开始，豪宅价格开始下行。到目前为止，豪宅价格还没有完全恢复稳定，价格下降了大约 20%到 30%。

成交结构：

超过九成的二手成交价格处于 1000 万以下，其中在 500 万以内的成交量很突出，这是过去 15 年从未有过的现象。

成交量上升多是因为政策刺激。比如在 6 月有强力政策推出，7 月也有，还有四季度也有强力政策推出，这些政策推动了成交量的提升。

买卖方结构：

卖方主要是为了满足境外买家的资产配置需求，同时也满足境内高端改善的需求，这体现了资金的流出。

买方：新上海的精英群体逐渐在市场中占据主力地位。特别是对于标的较高的豪宅项目而言，新精英的比例更高。这种趋势表明市场出现了明显的分流情况，即传统的 Old Money 与新兴的精英群体在进行交替。

豪宅市场流动性分析：

高端豪宅的流动性增强，这有可能推动更大规模的资金流动。这种情况有助于提升市场信心。然而，这一趋势目前仍处于观察阶段。虽然 2024 年的成交量比较大，但是却缺乏积极的信号，整体市场的情绪依然显得比较谨慎。

总结：

2024 年上海楼市的情况是成交量有所回升，然而价格仍在延续下行态势，其中豪宅市场格外受到关注。到了 2025 年，黄浦区依然是市场的重点所在，并且预计将会有更多的高端楼盘进入市场。

整体来看，成交量较大。然而，市场却缺乏明确的积极信号。高净值买家的结构性变化，将会成为未来市场的重要风向标。

02

2024年

上海楼市“路线”简析

2024 年上海楼市呈现出明显的分层趋势。这种趋势可以从产品类别、成交价格段以及买方的变化等方面进行分析。总体而言，市场被分为“上半场”和“下半场”。并且，每个阶段的成交特点都发生了很大的变化，尤其是在价格和买方需求方面。

上半场（2024年1-9月）

2024 年上半年，整体市场的情绪较为悲观。市场的成交量处于较低水平，价格一直处于下行态势。

2024 年的置换盘与 2023 年相比，成交量再次出现下跌，下跌幅度接近 10%。同时，库存量有所增加，部分业主做出了撤牌或者出租的选择。市场普遍存在担忧情绪，认为房价还会持续下跌，并且难以预测房价的底部位置。

在豪宅市场中，仅有部分“砸盘”的房源能够达成交易。像嘉里华庭二期（11 万/平）、绿城黄浦湾（12 万/平）以及拍卖房等这些房源，它们的成交量较为低下，并且价格处于稳定状态。

豪宅市场的主要特点在于买方缺乏出手的意愿，这使得成交量一直处于不高的状态。例如翠湖、凯德、云锦等原本每平方米 20 万 + 的楼盘，即便价格没有出现大幅的调整，也只是有少量的房源在进行“砸盘”销售。

下半场（2024年9月-12月）

进入下半场之后，市场的情绪有了回暖的迹象。9 月新政出台以后，买方的心理逐渐发生了转变，卖方的心理也逐渐发生了转变，成交量开始慢慢回升。

从 8 月开始，很多置换盘的价格下跌幅度从 15%到 30%扩大到了 25%到 40%。价格稳定下来之后，市场逐渐变得活跃起来，小区的成交量创出了历史新高，买卖双方不再对价格持有怀疑的态度，市场交易变得更加顺畅了。

豪宅盘：豪宅市场和置换盘相似，上半年成交量偏低，价格也没有明显变化。然而从 9 月开始，豪宅市场出现回暖态势，像翠湖等高端楼盘开始大量成交。目前豪宅价格普遍回调到 16 至 19 万每平，价格逐渐趋于稳定。

3000 万以上豪宅市场的一手与二手豪宅成交比例：2024 年时，一二手成交比例是 4:1。也就是说，每 10 套 3000 万以上成交的豪宅里，有 6 套是一手房，4 套是二手房。预计到 2025 年，随着更多一手豪宅进入市场，这个比例将会进一步扩大。

总结：

2024 年上海楼市有明显波动且出现分层。上半年，市场成交量较为低迷，价格一直处于下行态势。然而到了下半年，由于政策调整以及市场逐渐稳定，成交量开始逐步回升，特别是在置换盘市场和豪宅市场方面。预计到 2025 年，随着一手豪宅的推出，市场分层会更加显著，一手豪宅的成交量会持续增加。

过去2年内（2023-2024年）

上海楼市主要新政策

2023年

5月：

符合国家生育政策的二孩及以上家庭，在购买首套住房时，其公积金贷款最高限额可上浮 20%，这里包含补充公积金。

6月：

应届毕业生落户政策调整：优化应届毕业生的上海落户政策。

9月：

9 月 2 日开始执行认房不认贷新政，此政策使得购房者的购房资格条件得以放宽，同时贷款限制也有所减少。

9月：

临港新片区的购房政策有了调整。其中，部分工作年限的要求从 6 个月被缩短成了 3 个月。

10月：

金山区的购房政策如下：非沪籍家庭如果能满足在沪缴纳职工社保或者个人所得税达到 3 年及以上的条件，并且在本市没有住房，那么就可以购买 1 套住房。同时，购房资格从以家庭为单位调整为以个人为单位。

12月：

普通住宅认定标准有了调整。调整后降低了首付比例，也降低了房贷利率。同时，普通住宅的认定标准得以调整，这样就减轻了购房者的经济负担。具体细则可参见：馨昊百科｜新政上海普通住宅标准/首套二套的首付/利率调整。

2024年

1月：

青浦、奉贤两区的购房政策有了调整。外地单身人才的社保缴纳满 5 年这一条件被缩短为 3 年，就可以进行购房了。同时，婚后购房的限制也得到了放松。这意味着 11 年以来外地单身限购的政策正式结束了。

5月27日新政：

限购政策调整为：外地家庭以及单身人士的社保或税单年限从 5 年缩短至 3 年（特殊地区为 1 - 2 年）。外地单身人士的社保或税单 3 年时间，在全市范围内（除崇明外）可购买 1 套二手房。上海取消了离婚三年后合并计算限购套数的政策。多子女家庭能够多购买 1 套住房。

贷款：调整首套房首付比例，二套房首付比例和贷款条件。

9月29日新政：

限购政策规定，外地购房的社保要求从 3 年被缩短为 1 年。对于居住证和社保基本达标的外地户籍家庭来说，他们能够与本地家庭享有相同的购房资格。

贷款方面，存量房贷款利率会降低。首套房的首付比例为 15%，二套房的首付比例为 25%，其中临港、嘉定、青浦、松江、宝山和金山这几个地区的二套房首付比例为 20%。公积金贷款利率下调了 0.25 个百分点，5 年以上首套房的公积金贷款利率是 2.85%。

税费：增值税免征年限从5年缩短至2年。

11月13日重磅新政：

契税调整：取消了非普通住宅标准，降低契税比例。

房贷政策方面，首套房和二套房的最低首付比例为 15%。同时，房贷利率下限被取消，公积金贷款利率也有所降低。央行 LPR 进行调整后，5 年期以上的房贷利率已经下调了 60BP。

2024年上海楼市总结

置换盘市场：

8 月是一个重要的分界点。之前，市场一直处在下行的态势中。8 月之后，市场变得稳定了，价格也没有再出现大幅度的下跌。

第四季度成交量有了很大的提升，然而却没能促使价格上升，市场依旧存在着一些不确定的因素。

豪宅盘市场：

9 月之前，豪宅市场处于相对稳定的状态。买卖双方展开博弈，买方没有采取行动，卖方也没有降低价格。

9 月之后，价格普遍进行了下调，下调幅度在 15%到 25%之间。这种下调情况类似“补跌”。不过，与置换盘相比，此次价格下调的幅度仍然较小。

豪宅市场的成交量增加，但价格仍未稳定，未来仍存在不确定性。

买卖双方心态分析：

从产品力方面来讲，上海依然是资产相对稳定的一个集聚地。在上海，优质楼盘属于最具价值的资产。

在租赁市场中，地段优越的小区，其租赁房源较为稀缺。同时，物业管理良好的小区，租赁房源也较为稀缺。这些地段优越且物业管理良好的小区，租赁价格能够保持稳定，整体的市场趋势较为良好。

2024 年，租售比频繁出现。这显示出上海租赁市场有潜力，尤其在高端物业的投资回报方面。

本篇会有一定参考意义：

03

2025年

上海楼市看点

宏观面分析：

2024 年最后一个月有两大重磅会议，它们为房地产市场定了调。2025 年房地产市场的主要方向是“止跌回稳”。政策环境一直保持宽松状态。政策的发力点在于已出台政策的落地实施，具体包含以下方面：

1.继续下调房贷利率

2.存量房贷利率进一步下降

3.取消限购措施

4.逐步恢复企业的正常运营能力

这些政策在 2025 年对市场发展起着关键作用。我们会持续留意政策的执行效果，同时给大家提供细致的分析以及咨询服务。

2025年不确定性因素

2024 年的走势延续到了 2025 年。然而，仍有几个不确定因素存在。

置换盘的成交量虽然大幅上升，但价格未见明显趋稳；

豪宅市场在调整后也未出现稳定迹象；

房屋租赁市场的走势仍不明朗；

上海豪宅一手房的放量对二手市场的影响。

这些不确定性因素在 2025 年仍会对市场发展产生影响。第二季度，我们会进一步提供更多的市场洞察。总体来看，市场的期望不会有显著变化。

2025年市场趋势

3月可能成为市场的“分水岭”，届时市场趋势将更为清晰。

4 月时，第一季度的市场情况将被全面回顾和总结，之后我们会发布更详细的报告。

馨昊点评

针对买方和卖方，2025年我们的看点

买方：

置换型买方：2023 年底你若持币观望，到 2025 年仍有不错机会。市场“高出低进”难度较大，但选择性大，无需急于出手。

投资型买方：建议先对第一季度的租赁市场走势以及政策变化进行观察。到了二季度之后，市场博弈的情况将会加剧。然而，如果核心地段的豪宅价格出现一定幅度的调整，那么就可以考虑进行入手操作。

2. 卖方：

对于卖方而言，市场反应仍与产品力密切相关。

大众化产品：若买方需求较为旺盛，那么市场量出现回升之时，就会带来机会，在此情况下，卖方无需过于担忧。

产品力不太强的房产：要是产品的被接受程度比较低，那就最好尽早把它卖掉，以防有过多在市场上犹豫的情况。

2024 年豪宅市场有成交情况。上海在其中仍有较强市场吸附力。尤其是优质产品方面。卖方在出售过程中会具备更大主动权。

总结：

2025 年上海楼市会在“止跌回稳”的大趋势中持续发展，政策的宽松能给市场给予支持。对于买方来讲，选好产品是核心要点，尽管“踩底”不太容易，然而市场的机会依然是存在的。对于卖方来说，市场需求的回升会带来更多的主导权，尤其在核心区域以及优质产品方面。

要清晰把握市场趋势，我们觉得 2025 年 3 月份或许是个关键的“分水岭”。在那个时候，市场动态可能会有重要改变。所以，我们会在 4 月份发布详细的第一季度市场报告，给出更多的洞察。

从综合经济和金融等多方面因素来考量，豪宅市场的成交结构将会有所改变。其中，新上海的精英群体以及精英二代继承人的占比会持续提升。与此同时，部分传统的 Old Money 群体或许会把握当下市场机遇进行“抄底”操作，而还有一部分可能会继续保持观望态度，等待更为适宜的入场时机。

04

创始人寄语

2024 年，上海在吸引豪宅买方方面实力强劲。上海是国内外购房者的首选城市，它凭借整体的包容性以及未来的发展前景，相较于其他城市有着明显的优势。

许多有海外背景的人才在回国时，会把上海作为首选。随着城市间的分流以及就业机会的增多，这种趋势会越发显著。上海所具有的包容性和多元化，必然会吸引更多的人才，也会带来更多的机会。

展望2025年，上海豪宅市场值得期待的两大因素尤为突出：

拥有上一代财富积累的许多买方具有国际视野，其中尤其是那些有留学背景和高学历的群体，他们依然把上海当作首选之地，无论是出于财富保值的考虑，还是满足过渡需求，上海都是他们的首选之地。

2025 年第一季度过后，我们将对市场走势进行更清晰的观察与分析，以确定这是否会对二手豪宅市场产生影响，敬请期待。

XIN HAO

馨昊

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