二手房过户需要买卖双方本人到场吗

二手房过户需要买卖双方到场，如有突发事件无法到场办理过户手续，可以委托家人代为办理，需提供经过公证的委托书、卖方身份证复印件、受托人身份证原件，委托有行为能力的成年人代为办理。

二手房详细过户流程

1. 买卖前产权审查

担心购买产权不完善的房屋是买家不愿独立交易的主要原因。但是，如果您做足够的前期准备，这个问题就不会成为问题。

首先要仔细查看业主的房产证，注意上面签字的是几个人，如果是两个人，后面签合同的时候就需要两个人的名字；其次要看买房时的相关单据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据，初步确认房屋的权属。

2.支付定金并签订合同

选好房子，确认产权后，交定金是理所当然的事情。但千万别忽略了这一小步，交定金也是有技巧的。房子动辄上百万，定金按5%的利率最高可达5万元。所以交易到了这个阶段，请慎重一点。

如果看中的房子还在抵押中，最好不要直接把定金交给房主，而是交给第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，可以签订一份简单的协议，在房子赎回完成后把定金交给卖方，并且必须注意“把定金交给第三方监管，即视为卖方已经收到定金。如果卖方以没有收到定金为由拒绝履行合同，则视为违约。”如果没有可以信赖的第三方，最好把定金交给银行监管。具体做法是：买卖双方可以到银行签订监管协议，约定在交易中心完成交接手续后，将定金划入卖方账户。

一般来说，支付定金的时候就会签订预售合同，合同至少要约定房产地址、交易金额、交房时间、违约金、违约责任等。

3. 建筑物赎回

赎房是件大事，不同的赎回方式，费用不同，房贷还款期限不同，风险也不同。一般来说，赎回是房主的责任。赎回房有两种方式：一是房主通过担保公司向银行贷款赎回房屋，需要支付0.8%的担保费和0.4%的短期赎回利息。买房人房产证办好后，再去银行办理房贷；二是买房人通过担保公司向银行办理房贷，银行再把赎回款付给卖房人，只产生担保费，但买房人需要先付房贷。

从风险考虑，买家最好采用前一种方式赎回房屋，后一种方式虽然可以节省0.4%的短期赎回利息，但如果交易终止、卖家反悔或者出现产权问题，买家就会处于被动地位。

这里给大家一些小技巧：如果通过同行转房贷，上述费用是不可避免的，但可以节省不少时间。另外，担保公司与银行有对接关系，比如某家担保公司可能只有工行、中行等，如果不知道如何选择担保公司，可以咨询一下你打算办理房贷的银行，否则先选择担保公司可能就是白跑一趟。

4. 首付及资金监管

除了产权问题，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。其实资金监管早已形成制度，买卖双方按照既定规定进行，风险很小。无论何种交易方式，首付都要放在银行监管下。

具体操作是：买卖双方到银行签订一份资金监管协议，然后各自在银行开立一个账户，约定买方完成过户并取得新颁发的房产证后，将首付款支付给卖方。如果交易顺利完成，银行将把钱支付给卖方；如果中途出现问题，交易终止，首付款将退还给买方。银行提供这项服务，一般每笔交易收取500元左右的监管费，但如果通过你想抵押的银行办理资金监管，就可以省去这笔费用。

出于公平的考量，银行在签订监管协议时，会要求买卖双方签署贷款协议，这样在贷款发放时买卖双方就无需亲自到银行，也能避免买家届时不配合贷款给卖家带来麻烦。

5.签订销售合同

在缴纳定金的时候，自主交易方可以先签订一份“书面协议”，这份协议和普通中介的居间合同很相似，只是少了中介部分，格式可以参考中介的居间合同。

签订书面协议时，最需要注意的四个方面是产权、房产总价、交易税费和日期。需要注意的是，书面协议应明确双方如何分担交易税费。日期也很重要，比如支付定金、过户、交接房产的时间。只有确定了日期，交易才能顺利进行。例如，规定必须在45天内完成赎回房产，签订合同后7天内必须由银行监督首期付款。

付完首付后，即可签订国土房管局正式二手房买卖合同，独立交易双方可以在任何有网络的地方，到房协网站，登记填写相关信息，经过总共4个工作日的确认和办理时间，即可直接到房协领取，完全免费。

6. 选择银行并申请抵押贷款

如果不是一次性付款，买家需要到银行办理抵押贷款。到银行申请贷款需要买卖双方到场，并携带各自的身份证原件、收入证明、买卖合同。申请贷款时，只要找到银行的客户经理，告诉他你想要房产抵押贷款，他就会帮你办理。一般来说，当天就可以确认批准。但有时贷款金额不能达到预期，比如评估价高的银行需要重新评估，这通常会延长两三个工作日。

不过，在申请房贷前，买家需要心中有数。如果房产比较新，比如2000年以后入住，因为估价比较高，贷款一般可以到8成。如果是2000年以前建成的房子，贷款一般只能到6至7成。至于银行对定金和首付的监管，也可以在申请房贷时同时办理，避免来回跑。

对于银行的选择，该中介推荐四大国有银行贷款额度较为宽松，服务效率较高，至于利率能否下调，各家银行执行的政策基本一致，无需进一步考虑。

7. 所有权转移及纳税

过户时需要到房产所在地的产权登记中心办理过户手续，买卖双方需携带身份证原件、产权证原件、二手房买卖合同。一般交齐材料拿到回执后，业主就可以要求银行解冻之前监管的押金。

8. 后续事项

房屋交接一般会涉及物业管理、水电、有线电视、煤气等的交接，如果房屋内有家具家电，还需要核实是否有更换或搬走。最后业主交接钥匙，交易才算正式完成。最重要的是交接前要签订一份《房屋交接押金协议书》，如果房屋内家具家电完好，押金会退还给业主，如果确实有家具家电缺失，双方协商后可以从押金中扣除。

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