银行低价拍卖房产？起拍价低于市价54%，专家建议打包处置

近日，红星资本局有消息，在11月14日那一日，多家银行于拍卖平台之上挂牌售卖房屋 。

红星资本局留意到，于银行直接售卖的房源里头，大部分房产被标起拍价相对市场价而言是比较低的，甚至存在房产其起拍价比市场均价低了54% 。

11月14日，有名为某知名地产分析人士的人表示，银行属于金融机构，其应当具备资产管理的思维，提出建议称银行不要进行散售，原因在于这容易引发围观情况，进而产生舆情，银行可由此进行打包处置，还可定向寻找客户，或者朝着银行内部消化的方向推进，朝着打造人才公寓的方向推进，朝着打造保障性租赁住房等方向推进。

截图自银行直供房源

拍卖平台推出“银行清仓”专区

有房产起拍价低于市场均价54%

近期，在阿里拍卖 APP 之上，出现了一处名为“银行清仓”的专区，另外还有一个子页面称作“银行直供好货”，众多银行于这个平台开展房产拍卖活动，像农业银行（601288.SH）呀，平安银行（000001.SZ）之类的。

该平台的客服告知红星资本局，银行清仓是最近新开辟出来的专区，若房产信息当中有银行直供这样的字样，那么代表着是银行直接发起的拍卖。

红星资本局留意到，于“银行直供好货”页面，有十六家银行入驻其中。当中，在“广东农信”分类范畴内，有房产一万两千四百四十二套。而在其他银行以及机构分类里面，房产数量处于数百套至一千余套这个范围。（需注意，存在银行机构旗下房产数量无法查看的情况。）。

截图自阿里拍卖APP

在银行直售的房源中，大部分房产的起拍价相比市场价较低。

以哈尔滨裕兴园小区的一套房产为例，该房产面积约为105㎡，这套房子经由黑龙江木兰农村商业银行发起进行拍卖，其起拍价是19.78万元，此价格低于市场均价达54%，并且它属于抵债资产 。

截图自阿里资产网页版

11月14日，红星资本局作为意向客户，向黑龙江木兰农村商业银行相关负责人问询，该负责人称，此乃抵押贷款，贷款人还不上款项后，房子被银行收回，当下处于清空状况 。

然而，红星资本局在浏览之际察觉，即便有部分房产的起拍价格比市场价格为低，最终究因没有人员报名而导致流拍 。

又有某银行的职员告知红星资本局，这般属于正常的资产处置拍卖，并非法拍，就算流拍了，也不见得就会降低起拍价进而开展第二次拍卖。后续具体怎样处置，仍得看上级的决策。

除了阿里拍卖这个 APP 之外，于京东资产交易平台之上，同样存在部分房产信息带有“银行直供”这样的标签。举例来说，盘锦银行在京东资产交易平台一共挂出了 1445 件标的物，其中大部分是房产。

除此之外，红星资本局就不同平台、不同银行展开咨询，进而发现，有部分银行是支持带看的，而另外部分银行则是不支持带看的。

截图自京东资产交易平台

分析人士：银行直售房质量相对更高

建议不要散售、打包处置更好

开源证券于其在研报期间作出表示，“银行直供房”并不等同于法拍房产，它主要源自不良贷款处置阶段所获取的抵债资产，银行拥有完整产权，所以在进行出售操作时规避了法律纠纷 。

一位颇为知名的地产分析方面的人士，同样告知了红星资本局，法拍房跟银行直售房之间存在着差异，前者具备强制性质的色彩，借助法拍这种方式来实现强制变现以及用于偿还债务，然而银行直售房能够被理解成是企业或者个人主动进行抵偿的房产，该房屋自身的质量相对而言会更高一些，它被归类为不良资产，是源于“拿房抵债”这样的操作。

开源证券的研报持有这样的观点，即银行加快抵债房产处置速度或许是源自，其一，降低资本消耗；其二，补充盈利；其三，规避房价波动。其中，依据财政部所颁布的《银行抵债资产管理办法》明确规定，银行在取得抵债不动产以及股权之后，应当在两年的时间内予以处置，要是超过规定期限而未进行处置的话，那么在资本计量之时将会施加具有惩罚性质的风险权重。

分析人士向红星资本局这样讲，银行开展处置资产行为，此行为属于银行平常业务范畴，是遵规合法哒。同时呢，借助资产处置，能够让流动性得以加快，这本身对银行稳健经营是有帮助哒。

有着这样一种说法，房屋进行售卖仅仅是一种方式，重点在于寻觅到房屋切实的利用价值所在。银行跟其他房东存在着差异，银行属于金融机构范畴，理应具备资产管理方面的思维理念。有分析人士如此讲道，给出一条建议便是银行别去开展散售行为，这是由于这样容易吸引到公众的关注目光、进而引发舆情状况，能够采用打包处置的方式、定向寻找客户对象，又或者朝着银行内部自行消纳、打造人才居住的公寓、打造保障性租赁住房等这些方向去推进 。

记者杨佩雯

编辑侯春萍陶玥阳

红星资本局原创