房屋共有人有哪些权利？未经同意出售房屋怎么办？律师专业解析来了

房屋共有说的是，由两个或者两个以上的公民、法人一同拥有该房屋的权利以及应当承担的义务。共有房屋一般被划分成：“按份共有”和“共同共有”他俩两类。那么，房屋共有人具备什么权利，没有经过共有人同意就出售房屋该怎么去处理呢？

网友咨询：房屋共有人有什么权利？

江西青仁律师事务所芦映律师解答：

房屋共有人的权利

(1)要求分出自己份额权

按份共有的人员，在不会促成整幢房屋运营管理受影响的状况下，能够提出请求，将自身的份额划分出来，若不然，就只能够由别的共有人给出作价补偿了。

(2)处分自己份额权

按份共有人所享有的份额，具备如同单独所有权那般的权利，对于按份共有房屋里属于自身的份额，能够依照自身意愿展开各类处分行为，诸如出卖行为、赠与行为、抛弃行为等等 。

(3)对其他共有人出售的份额享有优先购买权

按份房屋共有人出售自我份额之际，其他共有人于同等条件之下拥有优先于他者购买的权利，此权利被称作优先购买权。按份共有人售卖自身所占房屋份额之时，应当预先通知其他共有人。唯有在其他共有人明确表明不进行购买，或者其给出的购买条件无法令出卖人感到满意的情况下，才能够将房屋出卖给其他人，不然的话，其他共有人能够请求法院宣告该买卖行为归于无效。

芦映律师解析：

不时会存在房屋共有人，凭借别的共有人私自处置共有财产的缘由，宣称别的共有人对外订立的“二手房”买卖合同不具备效力。针对此问题，应当区分不同的情形各自进行处理：

1、当房屋用于出售之际，权利登记仅仅只是出卖人单独一人的情况，鉴于不动产所具备的公示以及公信原则，买受人在道理上有依据去相信出卖人是房屋的完整权利人，其跟出卖人之间所签订的买卖合同，应该被判定为有效；然而要是有证据能够证明买受人存在过错，并且与出卖人进行恶意串通，以此损害了其他共有人的利益，情形除外 。

房屋进行出售之时，权利登记呈现为数位之人的情况，鉴于部分共同共有人，存在不得擅自去处分共有财产的相关法律规定，而在其他权利人事后并不予以追认的情形之下，则应认定该买卖合同为无效状态；然而若买受人存在有理由去相信出卖人具备代理权的状况，且符合表见代理所构成的要件的话，那么应确认该买卖合同是有效存在的。

因为双方共有的房屋产权的共有关系存在按份共有以及共同共有这两种不同的类型，所以，在对双方共有的房屋产权进行处分的时候也应当分成两种不同 的情形：

（1）在处分处于按份共有关系的双方共有的房屋产权之际，依据两个所有者各自所占的份额，针对房屋拥有使用、收益以及处分的权利，同时也按照份额来分担义务。按份共有的双方都具备将自身份额分出或者转让的权利，然而任何一方要是不经另一方同意，就不可以擅自对房屋进行处分，并且在同等条件的情况下，另一方拥有优先获得的权利。

在处分关系涉及双方房屋产权之际，鉴于两名所有者对房屋拥有平等所有权，且需承担共同义务，于这种关系持续存在期间，倘若任何一方擅自对房屋作出处分，那么该处分均为无效。当这种关系终止之时，会依据友好、协商的原则来对房屋产权予以处理。要是存在协议，便按照协议来处理；要是没有协议，就依据等分原则来处理，并且要考虑共有人对房屋的贡献程度大小，还要适当顾及共有人生产、生活的实际需求等情形来进行处理。