魔方生活上市招股书披露：收入利润双增长，直营模式如何运作？

魔方生活，成为了首家在香港申请上市的集中式长租公寓运营商。在9月26日，依据港交所网站所显示的情况，长租公寓运营商魔方生活服务集团有限公司，也就是简称为“魔方生活”的这一公司，向港交所递交了上市申请，其联席保荐人是摩根士丹利和建银国际。

参照魔方生活所递交的招股书，其在2019年时收入为9.46亿元，到2021年增长至14.71亿元，复合年增长率是24.7%。净利润在2019年为6360万元，2021年增长到2.95亿元，复合年增长率达115.6%。

在2022年6月30日这个时间节点截止时，魔方生活所获取的收入呈现为8.49亿元之数，其毛利达到7.3亿元之值，而归属于股东的净利润是924.8万元 。

另外，依据招股书显示，截止到2022年6月30日，魔方生活的流动负债净额是15.43亿元，其现金及现金等价物为6.23亿元。

招股书表明，魔方生活在2009年便着手于南京展开发展集中式长租公寓业务。依据魔方生活官网所述，它在中国开创发明了集中式长租公寓模式。

招股书表明，与分散式长租公寓运营商从各异个人业主获取物业来源的行径不一样，集中式长租公寓运营商常常跟大型机构业主订立长期整租协议，以此保障集中式长租公寓运营的稳定性。

根据招股书显示，在2021年6月的时候，魔方生活实施完成了其A轮融资，并且开始着手展开全国发展战略工作；而后，魔方生活分别于2015年、2016年、2018年依次完成了B、C、D轮融资，其中投资者涵盖了私募股权投资机构华平投资（通过Peridot Gem Investment、Mordenite Gem及Peridot Gem Group进行投资）、加拿大基金管理公司CDPQ(Asia)、由中航信托掌控的HangFang Investment等等。

据招股书所示，魔方生活的创始人是葛岚 ，依据董事会的组成情况来看 ，当下 ，53岁的郑南雁担任魔方生活的非执行董事以及董事会主席 ，44岁的柳佳担任执行董事兼首席执行官 。

就持股比例而言，在此次IPO之前，华平投资借助Peridot Gem Investment、Peridot Gem Group以及Mordenite Gem，直接或者间接持有大概51.62%的股权，CDPQ(Asia)持有16.8％股权，而由中航信托掌控的HangFang Investment持有12.5%股权。

截止到2022年6月30日，魔方生活存在76190套处于运营状态的公寓，这些公寓分布在全国26个城市内的394个地点，其中大概45.5%处在北京以及上海。依据招股书来看，魔方生活运营租赁公寓存在两种模式：其一为直营模式，在这样的模式当中，魔方生活整租或者租赁整栋楼宇的一部分，并且针对该等租赁物业开展管理以及运营；其二是加盟管理和第三方托管模式，在这个模式之下，魔方生活借助自有品牌或者相关委托方的品牌来管理和运营加盟公寓。在2022年6月30日这个时间节点截止之时，魔方生活之中，大约占据65.7%比例的公寓，是采用直营模式来进行经营的。

依据招股书，魔方生活有白领公寓和蓝领公寓这两类提供，其中，魔方生活对白领公寓是以旗舰品牌魔方公寓来运营和管理的，魔方公寓有一居室公寓以及两居室公寓，在北京与上海其月租通常处于3000元到6000元人民币的范围，在其他城市月租处于2000元至4000元之间，蓝领公寓是面向蓝领人员的宿舍式公寓，主要通过9号楼公寓品牌经营，首家9号楼公寓于2016年开业。9号楼每套公寓的每间屋子，一般配备2到8张床，每张床位每个月的租赁价格，处于500元至1000元之间。

这次 IPO 募集资金的用途，招股书表明，主要会用于业务的扩张以及战略性的收购，也会用作更新技术基础设施以及创新公寓产品，还会投入持续的销售及营销工作，同时用于营运资金以及作一般企业用途。

从中国租赁公寓市场的情况来讲，近些年来，中国租赁公寓市场呈现出迅猛发展的态势。依据弗若斯特沙利文所提供的资料，中国租赁公寓市场规模从2017年的1.2万亿元增长到了2021年的1.8万亿元。到2026年，中国租赁公寓市场规模预测会进一步增长至2.7万亿元，其主要的驱动因素在于高昂的置业成本，年轻一代存在晚婚的趋势，城市化率有所提升，以及城市人口（特别是年轻人流入城市使得城市人口增加）的增多。

要知道，中国租赁公寓市场呈现出极为分散的状况，存在着大量正在运营的、并非属机构化的长租公寓。在2021年这个时间节点上，中国机构化长租公寓的渗透率仅仅只有7.4%，同发达国家相比，远远处在较低的水平！

关于集中式长租公寓，报告给出预计，集中式长租公寓的市场规模，到2026年的时候，将会达到1252亿元。

招股书表明，依据弗若斯特沙利文的材料，中国集中式长租公寓市场极为分散，就运营中的公寓数量来算，五大参与者总计占市场总额不多。按照运营公寓数目计算，在2021年，魔方生活是中国第三大集中式长租公寓运营商，其拥有75887个运营中的公寓。另外按照2021年在中国运营中的公寓数量计算，魔方生活是最大的独立集中式长租公寓运营商。而好多集中式长租公寓运营商是隶属于房地产开发商的，后续增长或许会受到有关房地产开发商规模以及财务支持的限制。据澎湃新闻所知，当下，在集中式长租公寓市场里，运营公寓数量排在前两位的运营商分别是万科旗下的长租品牌“泊寓”，还有龙湖旗下的“冠寓”。