开发商隐瞒房子已售出，预订合同被取消并拿到退款，北京律师解读

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北京朝阳区，有一起房屋预约合同纠纷，在这起纠纷里，陈明作为原告，于2007年10月借给甲公司，也就是被告开发商200万元，双方签订了《借款承诺书》，该承诺书约定，2007年12月30日前要还款，陈明会在2008年1月1日将200万转为房款，用来购买朝阳区一号房屋，此房屋面积为204.63㎡，每平米价格是1.6万；若未还款，借款会自动转为房款，余款后续补齐。甲公司没有还款，然而始终不签订正式合同，在2020年陈明进行起诉的时候才发觉，一号房屋早在2001年就会被甲公司卖给了案外人！在2024年陈明又一次起诉要求“解约、退还200万房款、赔偿800万损失”，最终法院做出判决“合同于2025年2月16日解除，甲公司退还200万房款并赔偿400万损失”，明确指出“借款承诺书构成预约合同，开发商隐瞒卖房行为属于根本违约”。

一、案情梳理

（一）当事人信息

进行主张“解除预约合同、返还200万购房款、赔偿800万违约损失”相关诉求的一号房屋预约买受人陈明作为原告。

被告是甲公司，该公司为朝阳区一号房屋的开发商，其辩称不存在预约合同，称相关条款属于以物抵债的流质条款，还表示诉讼时效已经过去，并且声称自己不应承担赔偿责任 。

（二）核心事实

借款转房款的约定：《借款承诺书》成关键依据

2007年10月25日，甲公司因为借款，向陈明出具了《借款承诺书》，其核心内容为 。

陈明被甲公司借走 200万元，需在2007年12月30日之前归还，。

假设按时进行还款，那么于 2008 年 1 月 1 日，陈明会把 200 万当作房款，用来购买甲公司所开发的位于朝阳区一号的房屋，该房屋面积为 204.63㎡，单价是 1.6 万 /㎡，总价大概是 327.4 万元 。

要是没有进行还款，那两百万的借款会自动转变为购房款，剩下的房款陈明会在后续一次性把它补齐。 。

哪一年，是2007年，具体哪一月，是10月，确切哪一日，是26日，在这个时候，陈明依照约定，借助银行电汇这种方式，把200万元转进了甲公司所指定的账户里。

甲公司违约：未还款、不签合同、隐瞒房屋已出售

2007年12月30日，甲公司没有归还那200万元的借款，按照约定，这200万自动转变为一号房屋的购房款，双方由此形成了房屋买卖预约的关系，。

在此后的许多年里，陈明多次去催促甲公司，让其签订正式的《商品房买卖合同》，还要交付房屋才行，然而甲公司却始终处于怠于履行的状态，并没有给出明确的答复 。

2020年11月19日，陈明因为甲公司坚决不履行约定，所以向朝阳法院提起诉讼。在庭审的时候，甲公司呈上证据，陈明才由此知道，一号房屋早在2001年9月14日就被甲公司卖给了案外人，并且已经完成了相关交易。

陈明觉得，甲公司存有故意对房屋已售这一关键事实进行隐瞒的情况，致使预约合同目的没有办法得以实现，于 2024 年 5 月 15 日又一次提起诉讼，诉求是“解除合同、退还房款、赔偿损失”，法院在 2025 年 2 月 16 日给甲公司送达了起诉状。

其他关键细节

法庭审理过程当中，陈明提出申请进行财产方面的保全，经由法院作出裁定，针对甲公司名下价值达1000万元的财产，采取相应的保全举措 。

陈明在主张损失之际，是以 “一号房屋现市价 11 万 /㎡、进而总价 2250 万元” 来进行计算的，其觉得从 2008 年一直到如今的升值那部分属于直接损失；甲公司进行抗辩声称 “当前时间段房价正呈现下行态势，一号房屋周边的项目评估价是 6 万 /㎡起拍然而却出现了流拍情况，陈明所主张的价格偏离了实际情况”。

二、案件分析

（一）核心争议：其一，《借款承诺书》能不能够构成房屋买卖预约合同？其二，甲公司有没有构成根本违约？其三，诉讼时效以及除斥期间是不是已经过了？其四，损失赔偿金额要怎样去认定？

《借款承诺书》构成房屋买卖预约合同，非以物抵债流质条款

对于预约合同的认定标准，是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条来确定的，若协议当中包含了“当事人名称、房屋坐落、面积、单价、付款方式”这些核心条款，并且约定了将来要订立正式合同，那么这样的协议就会构成预约合同。

本案里面，《借款承诺书》清晰地约定了，房屋是朝阳区一号房屋，面积为204.63㎡，单价是1.6万/㎡，200万借款转为房款，余款后续补齐，具备房屋买卖的核心要素，并且隐含着后续签订正式合同的意图，所以法院认定构成房屋买卖预约合同。

排除流质条款，流质条款指的是债务到期没有偿还，抵押物直接归债权人所有，而在本案当中，情况是借款转为购房款，需要后续补充余款并且签订正式合同，并非直接取得房屋所有权，所以甲公司属以物抵债流质条款的抗辩不成立。

甲公司存在根本上的违约情形，其隐瞒了房屋已然出售的状况。如此一来，造成预约合同所期望达成的目的没办法得以实现。

关键事实被隐瞒：甲公司在2001年的时候，就已经把一号房屋卖给了案外人，然而在2007年，却与陈明约定了“借款转房款”，并且后续这许多年都一直隐瞒着这个事实，一直到2020年诉讼的时候才暴露出来，这是违背诚实信用原则的，。

借款转变成为购房款之后，甲公司没有按照预约合同所提出的要求，跟陈明去协商签订正式合同，也没有交付房屋，在陈明多次进行催促的情况下乙公司依旧不履行，致使陈明 “购得房屋” 的合同目的完全没办法达成，这属于根本违约，也就是拒不履行预约义务 。

诉讼时效未过，除斥期间不适用

诉讼时效中断，陈明在2021年向甲公司主张过权利，陈明于2023年又一次向甲公司主张了权利，并且在2020年首次起诉的时候甲公司没有提出时效抗辩，依据《民法总则》第一百九十五条，“权利人起诉”这种情况构成了诉讼时效中断，时效会重新进行计算，所以甲公司“诉讼时效已过”的抗辩是不成立的 。

除斥期间并不适用，除斥期间是针对“解除权等形成权”的，它需要合同明确约定行使条件以及期限，在本案当中，《借款承诺书》并没有约定解除权的行使方式还有期限，所以陈明主张解除合同不受除斥期间的限制，甲公司的相关抗辩是无效的。

损失赔偿金额方面，是陈明所主张的800万，其认为太高了，而法院却是经过斟酌后确定为400万 。

由陈明主张的问题是，陈明计算损失时是以 “现市价 11 万 /㎡” 来进行的，他觉得房屋升值的部分属于直接损失，然而当下房价正处在下行的区间，一号房屋周边的项目即便以 6 万 /㎡的起拍价格进行拍卖，最终还是出现了流拍的情况，所以陈明的这个主张严重地偏离了实际的市场价格，还加重了甲公司的负担，因而法院对该主张没有予以采信。

法院酌定所参照之依据为，综合考量“双方履约情形（甲公司表现为完全违约，陈明不存在过错）、房屋价格之变动状况（在 2007 年至 2024 年期间整体呈现升值态势不过近年有所下行）、过错程度（甲公司存有故意隐瞒卖房事实之举）”后，按照公平原则来进行司法裁定，最终将损失赔偿金额酌定确定为 400 万元，以此方式既用以弥补陈明所遭受之合理损失，同时又能回避对于甲公司的过度惩罚。

（二）关键证据与认定

这份《借款承诺书》，它能够证明，双方之间存在着一种约定，这种约定是“借款转房款”，它包含着房屋核心交易条款，进而构成了预约合同。

银行电汇凭证，可证明，陈明已依照约定，支付了 200 万元，履行了自身应尽的义务。

在二零二零年的诉讼庭审当中有记录表明，陈明是在二零二零年的时候才知道一号房屋已经被出售的事情，可见甲公司存在隐瞒行为 。

房价评估的相关记录，以及拍卖的相关记录，能够证明当下一号房屋周边的价格大概是6万每平方米，而陈明所主张的11万每平方米与实际情况相偏离 。

该证据是由陈明提供的，其用于表明在2021年以及2023年时，他曾主张过权利，以此状况来证明诉讼时效出现了中断的迹象，进而说明时效并未过期。

三、裁判结果

确认，陈明与甲公司，于2007年10月25日签订了《借款承诺书》，此为房屋买卖预约合同关系，于2025年2月16日解除，该日为甲公司收到起诉状副本之日 。

本判决生效之后的 7 日内，甲公司要返还给陈明购房款，其金额为 2000000 元 。

判决生效之后的 7 日内，甲公司要对陈明进行违约损失赔偿，赔偿的金额为 4000000 元 。

四、案件启示

（一）买家：3 步规避 “预约合同陷阱”，保障自身权益

签预约合同前，必查房屋权利状态

不论借助“借款转房款”这种方式，亦或是采取直接认购的形式，在签订预约协议以前，一定要去到不动产登记中心，查询房屋是不是已经被出售、抵押、查封，防止出现如同本案陈明那般的情况，在时隔13年之后才发觉房屋早就已经被卖掉了，。

可以要求开发商出具一份叫作《房屋无权利瑕疵承诺函》的东西，明确规定要是房屋已经被卖出去了，或者存在别的方面的权利问题，那么开发商必须承担双倍赔偿的责任，以此来增加违约所要付出的成本。

明确预约合同条款，约定履约时限与违约后果

签订像那种跟《借款承诺书》相似的预约协议当中，要清晰地明确出，“签订正式合同的时间”，以及“房屋交付的节点”，还有“剩余房款支付的方式”，以此来防止开发商出现总是进行无法确定期限的拖延行为 ,。

做出约定，即要是开发商坚决不签署正式合同，并且还隐瞒房屋的关键信息，那么就一定要赔偿房屋差价损失，可以约定按照市场价格来计算，以此来防止后续出现赔偿金额方面的争议。

及时主张权利，避免时效风险

要是开发商在履行预约义务这件事上显得懈怠，那就需要按照一定的周期（比如说每年），借助书面函件、邮件等各种各样的方式去进行催促，而且还要把相关的证据留存下来，这样做能够构成诉讼时效中断的情况 。

察觉开发商存有隐瞒行径（像房屋早已售出这种情形）应于知悉之后的 3 年内提起诉讼，防止因“耽搁时间过长”引发时效方面的争议，此案件中陈明于 2020 年知晓相关情况，在 2024 年提起诉讼依旧获得支持，其关键之处在于在 2021 年、2023 年主张过自身权利。

（二）开发商：2 点底线不能碰，违约代价远超想象

不得隐瞒房屋权利瑕疵，诚实履约是前提

在这个案子当中，甲公司由于隐瞒了“2001年已经卖了房子”这样的事实，所以它不但要把200万的房款返还回去，而且还得赔偿400万的损失，其总共需要付出的代价是600万，这远远超过了当年所借的200万款项，。

假如房屋存在已经被出售、处于抵押等状况，那么在跟买家约定“借款转房款”“预约购房”的时候，需要如实进行告知，不然的话就会构成根本违约，进而面临高额赔偿的情况 。

认清预约合同效力，不可随意否定

会被大概率认定为预约合同的协议，其中包含房屋位置，以及面积，还有单价，以及付款方式这些内容，开发商不得以未签正式合同这个理由来否定预约关系；。

若是没办法履行预约的义务，比如说房屋已经被卖掉了，那么就应该主动地跟买家去协商解除，并且进行赔偿，要避免因为拖延从而导致损失扩大，就像本案从2007年一直拖到2025年，赔偿的金额从“可能的少量违约金”增加到了400万 。

（三）“借款转房款” 需谨慎，明确法律关系是关键

当个人跟开发商就“借款转房款”作出约定之际，务必要明确一点，究竟是“借款关系”，还是“房屋买卖预约关系”，以此来防止后续出现争议。

要是约定了“未还款就转房款”这种情况，那就得保证房屋不存在权利方面的瑕疵，并且要签订书面的协议，在协议里注明核心的交易条款，要是有必要的话还能够委托律师去进行审核，以此来避免出现“流质条款”的那种误解，与此同时还要保障自身的权益。

就本案而言，其核心所起到的警示作用在于，虽说预约合同并非正式的买卖合同，不过它同样是会受到法律保护的，而开发商把房屋已经出售的行为予以隐瞒，这种情况属于严重的违约行为，是需要承担“返还房款，加上高额赔偿”这样的责任的；对于买家来讲，必须要牢记“查权利，明条款，及时维权”，只有这样才能够在类似的纠纷当中占据主动的态势，从而最大程度地减少自身所遭受的损失。

该案例发生的地点是北京，为了保护当事人的隐私以及避免出现不必要的纠纷，在下面的案例之中，当事人的姓名以及其他的信息全部都是化名，要是存在雷同情况请联系我们用来予以撤销 。