21家价值1亿元的酒店疯狂出售，却无人接手？

自2024年开年以来，文旅产业经过春节、清明此类火热假期，旅游人次不断攀升，旅游消费收入也持续上升，从而整体展现出繁荣活跃且蓬勃向上的发展态势，然而具体聚焦到酒店市场而言，情况却不太乐观。近期源自社交媒体流传的一份关于上海最新待售酒店的清单表明，单单是“相对便利易于操作的酒店资产”就大概包含31家，其中不但存在过去数年之久始终维持着“叫卖”状态的老面孔，还涵盖了上海新天地安达仕酒店等等这类崭新出现的新名字。

实际上，高星级酒店的资产交易向来是不少的，依据迈点的不完全统计来看，仅仅在2024年的第一季度，便有多达21个资产价值在亿元以上的酒店进入到了司法拍卖的流程当中。

能够见到，当下已然存在不少老牌高星级酒店呈现出经营方面的问题， 将其摆上货架售卖的情况存在，进行翻牌重建的情况存在，停业关闭店铺的数量也不在少数……2024年的那些老牌高星级酒店，日子只怕会十分艰难。

上架关停，各有隐痛

日前，北京瑜舍酒店官宣闭店的消息，引发了行业热议，这家酒店于2008年开业，它坐落于北京三里屯太古里，是中国大陆第一家THE HOUSE COLLECTIVE居舍系列酒店，由日本著名建筑师隈研吾设计，该酒店拥有99间客房，其中包括9间套房及1间顶层复式套间，酒店最高房价达到3万多元，开业至今一直位于北京网红酒店前列。

可是消费者的追捧看上去好像没办法拯救北京瑜舍，业内人士归纳其闭店缘由有三点：其一，所处商圈的区位租金逐年持续攀升；其二，人工成本特别高，人房比达到了1:3.5；其三，地产行情不景气，老东家太古地产现金流面临着较大的压力。在内忧外患的状况下，北京瑜舍酒店只好转型，依据“北京瑜舍”公众号发布的消息，作为三里屯太古里持续推进的发展计划的其中一部分，瑜舍酒店将会重新发展成为具有创新价值的零售地标，未来会以全新商业的姿态再次出现在大众面前。

实际上，并非在今年才有北京瑜舍这一正在遭受煎熬的高星酒店。在2024年1月的时候，丽江瑞吉酒店又一次登上了法拍平台，其起拍的价格是4.14亿元，而标的评估价为4.6亿元，该标的资产是属于丽江金林置业投资有限公司名下的资产。丽江瑞吉度假酒店是属于在建工程，其建筑面积总共是60618.60平方米。只是，因为金林嘉华置业的资金链发生了断裂，所以直到2019年4月丽江瑞吉酒店就已经停工了，到现在依旧处于烂尾的状态，并且没有人来接盘。

2024年3月6日，曾在A股上市的新都酒店，整栋被上架到阿里资产拍卖平台，起拍价是5.23亿元，标的评估价为7.47亿元，最终成交价格是4.1亿元。据所知，该酒店在1988年开业，于1994年登陆深交所中小板，它是首批登陆资本市场的酒店企业当中的一个，不过因为本地经济重心转移，酒店利润连年出现下滑，在内外因组合的情况下，酒店最终于2017年退市，剩余的新都酒店资产也变成了烫手山芋，8年间被两次进行拍卖。属于深圳罗湖区商圈地标建筑范畴的新都酒店，其用地面积为5488平，它的建筑面积达到了5万方，从这个角度再去看它那4.1亿元的成交价格，会发现这是低价售卖 。

就在2024年4月7日这一天，从阿里法拍网传来一则消息，在深圳市龙岗区大鹏新区大鹏街道这儿，有一处极其关键的不动产，它就是佳兆业金沙湾大酒店，该酒店将于5月7日开展公开拍卖活动。此次拍卖所设定的起拍价被确定为16.71亿元，然而其评估价值达到了23.87亿元之高。早在2023年11月的时候，西藏信托有限公司就已经向法院提出申请，要求强制执行佳兆业集团旗下价值23.87亿元的酒店资产专门用来清偿债务，双方围绕资产所展开的博弈一直都没有停止，至于佳兆业金沙湾大酒店最终会归属于谁，目前也还没有办法知晓。

亿元酒店“狂卖”21家，无人接盘

依照仲量联行给出的数据，在2023年的时候，中国内地酒店投资交易市场的热度，创下了今年的新高度，总共成交了58单，交易金额达到了239.4亿人民币，占据亚太区酒店投资市场交易额的32.3%。虽然从整体方面来看，酒店交易市场持续呈现火热态势，然而具体到项目投资上，依旧是非常谨慎的，迈点研究在2024年一季21个亿元以上进入法拍流程的酒店项目中发现，这些项目有的曾经作为城市地标，有着无限风光，有的承载着城市发展的无尽希望，有的则记录了本地居民的青春回忆。然而，伴随时间的不断流逝以及商业状况的不停变迁，那些项目必定会无可逃避地迈入生命的倒计时阶段，待进入2024年之后，虽说有不少酒店依旧在持续开展经营活动，可是留给它们的时间已然所剩不多了。

于2024年一季度所公布的亿元以上酒店项目名单里面，不乏一些现象，这些现象是不能被轻易忽视掉的，是需要予以充分关注的，是必须要加以重视起来的：

先说其一，亿元以上的酒店项目拍卖总量增幅，不过成交案例数量却不多，能瞧见，这两年在行业范畴内，酒店项目拍卖的新闻接连不断，这里面有不少属于国际高端、奢华品牌，这些明星资产虽说从前颇为吃香备受欢迎，上架之后围观者数量不少，然而成交的情况大概几乎寥寥无几。再说其二，亿元以上酒店项目基本上牵涉到比较大的资产债务方面的纠纷问题，很多都已经历经多次上架，拍卖价格也有过几次下调，好比前文提到说到的新都饭店就历时8年两次上架，最终成交价格的情况几乎接近腰斩这个程度。

其三，在2024年一季度亿元以上酒店拍卖项目方面，从区位分区来讲，西南地区占据数量最多的情况，其中有多达8个酒店项目参与拍卖，这当中涵盖了丽江瑞吉度假酒店、恒大酒店、艾美酒店等，华中华东地区的数量排在其次，这种情况或许也能够表明西南高星酒店市场在这两年时段内竞争压力超出了原本的想象范围。

其四，本土高星酒店上架参与拍卖的占比更大更突出。根据迈点不完全统计得出，在2024年一季度亿元以上规模的酒店拍卖活动里，仅有3家属于国际酒店品牌，剩下的全部都是本土高星酒店 。必须清楚地认识到，新的一波高星酒店关店潮流已然来临，对于那些仍旧在艰难苦苦坚持着的老牌高星酒店，以及正满怀信心精神亢奋地踏入高端赛道的酒店企业来讲，怎样去寻觅找到生机呢 ？

关店潮已成必然，生机何在？

有时，解决问题的办法并非存在于未来，而是在过去，商业社会更是这样。于中国酒店市场发展进程里，经济环境的改变、产业的演变乃至消费需求的更新，都会对一个企业的新生与灭亡产生影响，虽说残酷，可商业核心就是弱肉强食的淘汰赛。此刻，对于依旧持续坚守的高星酒店来讲，若想继续存活，就得在历史长河中汲取经验与教训：

教训存在其一，在客源结构产生变化之后，怎样去寻找到新的消费群体呢。业内人士持有这样的看法，过去老牌高星酒店的核心客群总共是有三类的：其一乃是商务人士；其二是境外观光客；其三是中产小资群体，这些消费者大体上保障了高星酒店的大部分客源收入，然而这一结构已然发生了变化。此前在迈点研究过的全服务商务酒店当中就曾经提及过，大型企业的商务需求正在持续不断地削弱，经济压力使得这些企业持续缩减预算。在经历了长达三年的“口罩”时期之后，境外观光客数量出现了大幅度的下降，网友Daniel列举事例表明，在2019年的时候，上海的入境人数大概是900万左右，而到了2023年，入境人数大约为360万左右，人数减少了500万，要是按照最低平均每人入住3晚来进行计算的话，那么整个上海高端酒店市场就少了1500万个房晚，虽然这些数据并非精确无误，不过也能够说明一些相关问题。

可以看到，当下的高星级酒店，要是想获取更多的客源，那便得将愈发增长的中产群体作为目标。要怎么做呢？迈点觉得这里面有两个方向不能被忽视：其一，是那些敢爱且敢花钱的年轻一代新中产。最近，社交网络上有一句话正悄然走红：“长大后养的第一个小孩是自己。”。已经达成经济独立的年轻中产，已然具备截然不同的消费观念，倡导悦己消费，QuestMobile《2023新中产人群洞察报告》表明，新中产消费最为看重体验，其次才是价格，随着这一代消费群体持续壮大，高星酒店也拥有了更多机遇，二是属地化本土消费者。除去那些处在北京、上海、深圳等有着大量年轻人的核心城市之外，二三线城市的高端酒店好像很难借助年轻人来拉动营收，在这个时候构建属地化个性服务兴许才是它促使酒店重新焕发生机的关键所在，再加上下沉市场消费力平稳提升，实际上能够给高星酒店带来更多收入。

教训的第二点是，若脱离了地产这座大山，那要怎样去寻找到盈利的增长点呢。能够看到，在中国，有许多老牌的高星酒店并非是独立进行运营的，而是依靠着地产、房产企业，在相当长的一段时间当中，它们并没有特别强的盈利属性，反而是将其作为业主资产配置的其中一部分。然而，随着经济环境发生变化，房地产走向下行，不少企业自身都难以继续维持下去，其所配置的酒店资产自然而然地就要面临经营方面的压力，那些熬不过去的就只能选择破产并进行甩卖 。

曾阐述如此这般商业理念的查理·芒格，乃是股神巴菲特的老搭档，其观点为：“宏观是我们必须得去接受的，微观才是我们能够有所作为的。”于宏观的经济环境发生变化之际，处在其中的高星酒店没办法改变行业的大趋势，那么首先得有自负盈亏的那种觉悟，接着再度去发挥自身的优势找寻新的盈利增长点，其要点聚焦于两个方面：一是降低成本提升效率，二是开拓源头增加收入。针对前者而言，老牌的高星级酒店务必要尽快追赶现代酒店业变化的脚步，并且要对酒店开展相应的焕新升级工作，不管是数字化产品的融入，还是管理机制的优化，其本质均是为了降低运营成本，提高效率。行业专家老麦表示，真正具备价值的差异化举措乃是勇敢地裁撤那些低坪效以及收益的部门、服务与设施，增添高坪效的业态与服务，重新梳理整个酒店的体系。对于后者，老牌高星酒店需要在寻觅自身产品核心优势之际，构建多元盈利模型，一方面凭借高品质的产品供给来提升品牌溢价，进而抬高房价；另一方面借助餐饮、新零售等新产品模型去增加酒店非房收入。

受教之三，步入竞争时间段后，怎样寻觅到核心竞争力呢。除去源自市场环境的压力之外，那些开业久远而且等级高和优质的酒店尚有更多来自同行之间的“内卷”存在，有消费者在接受迈点的采访时讲道：“价格在四五百块范围里的老牌豪华酒店，既陈旧又古老，我为何不去选择居住在内希尔顿旗下的欢朋酒店呢？”能够这么去讲， medium-to-high-end hotels的兴盛崛起直接对老牌高星酒店的生存发展空间产生了作用，在这个时候对于这些老牌高星酒店来说，要是想再次回归到往昔的灿烂 prosperous，产品以及相应的服务仍然处在最为关键的位置上。

这里一方面所指的是，产品以及服务要维持住高质量。不常被人提到的是，老牌五星酒店往昔的筹建费用都并非不高，这些成本实际上全都在酒店的硬软件设施上面有所沉淀，怎样才能够在留存高品质硬软件设施设备的情况下，顺应当代审美的情形去开展设施升级以及改造，也许这才是其提供现代化住宿体验的方向当中的一个。与此同时，老牌高星酒店还得持续提升服务标准以及品质，保证消费者能够体验到优质的住宿与服务。另一方面所指的是，产品和服务要有差异化。不同于连锁酒店，老牌高星酒店大体上仍是“个性化”模式，这意味着其酒店产品以及服务均不存在标准化流程，在这种情况下，怎样去提炼品牌的差异化产品，还有个性化服务，以此形成和其他连锁高星酒店之间的差别，也许这才是老牌高星酒店破局突围的关键所在。

写在最后

酒店市场进行资产交易，闭店停业这种情况不算新闻，然而有明星资产上架，出现关门的状况总会让行业格外唏嘘 ，好像是每一家高星酒店停业，都意味着某个时代的碎片渐渐在市场洪流里消散 。可是商业市场很残酷，不会随着情怀而发生转移 ，我们期望这些上架的酒店碰到新买家从而重焕生机 ，也期望更多仍在坚守的高星酒店寻得自身的生存办法 。