山水城市的拓展——重庆市渝中区城市更新调查

基于经济社会持续不断地发展，城市规模不停地扩展，结构逐渐变得复杂，城市治理遭遇了新挑战。重庆是我国辖区面积以及人口规模乃最大的城市，探索超大城市迈向现代化治理新路的需求极为迫切。近些年来，重庆主城核心区中渝中区积极探寻城市更新具备可延续性的路径，致使“山水之城”展现出新的生机 。

于新近过去的“五一”假期之时，重庆市渝中区的旅游市场呈现出火爆态势，各个景区景点之中人流如同穿梭的织布机般密集。在十八梯传统风貌区域，青石板铺设的道路、具有特色的吊脚楼、民居形成的院落等具有历史韵味的风貌，吸引了数目众多的游客前来进行打卡。“城市执行的更新行动致使这条拥有百年历史的老街以崭新姿态在业界脱颖而出，‘五一’假期期间平均每天接待游客人次超过15万。”重庆十八梯商业管理有限公司的总经理袁洁对此说道。

渝中区处在重庆主城核心区域之地，是全国首批开展城市更新试点的城市当中的一个，当地近些年来秉持“留改拆增升”同时进行、“投融建管运”合成一体的理念，积极去探寻城市更新能够持续发展的路径，促使城市结构得到优化，使得功能得以完善，让品质实现提升，一步步走出一条城市更新之时与文脉传承、产业发展、城市治理相互融合的超大城市中心城区现代化治理的新的道路，相关的做法多次被列入住建部实施城市更新行动可以进行复制的经验做法的清单之中。

近日，经济日报记者展开调研采访，在城市更新行动施行进程里，渝中区开展了哪些有益的探索实践，展现出怎样的新面貌，造就了哪些能够供人借鉴的经验做法？

突破空间束缚

渝中区身为“浓缩版的重庆”，有着好些独特的城市标签。它是重庆的“母城”，承载着重庆长达3000年的建城历史，积累下了巴渝文化、抗战文化、红岩精神等那般厚重的人文底蕴。它是“山城”，城区凭借山来建造，山处在城中，城镶嵌在山上。它是“江城”，长江与嘉陵江在这里交汇，两江环绕着，三面临靠着水……

标签后面，是渝中区进行城市更新时需要面对的繁杂挑战，城镇化率达到了百分之百，其在二十点零八平方公里的土地之上，常住人口超过了五十八万，人口密度、建筑密度以及路网密度在全国都处于前列位置，二零零零年以前修建的建筑占比超过了百分之四十，六十岁以上常住人口的占比达到了百分之三十三，建筑与人口老龄化的现象十分突出，城区垂直落差最高超过了二百米之处，有着一百四十七个不可移动文物，复杂的地貌与历史文脉相互交织 。

渝中区新增加的土地是稀少的，怎样在存量空间当中去寻觅新的经济增长点？怎样去提升存量空间之内居民的生活品质？怎样达成既守护好古城风貌，又添补上新的现代功能，使得广大居民能够更好地分享发展红利？这些全部都是渝中区探索超大城市中心城区现代化治理新道路的必须要回答的题目，是对城市治理者在“螺蛳壳里做道场”的智慧的一种考验 。

沿着嘉陵江畔，在那有着约60米垂直落差的陡坡之处，戴家巷崖壁步道曲折地盘旋着、迂回环绕着前行。在这条步道的上方位置，于悬崖边缘曾经存在的破破烂烂、陈旧不堪的棚户区，现如今已然摇身一变成为了热闹非凡、繁华兴盛的商业街区，人群来来往往穿梭不停。当地的一位居民叫作曾代林，他向记者讲述，往昔的戴家巷，其街巷十分狭窄，房屋老旧还有不同程度破损状况，靠着临江的崖壁那里杂草肆意丛生，居民们的生活存在诸多不便之处。

为了破解空间方面的约束，渝中区依据山势走向，针对戴家巷实施了立体式的更新改造举措 。一方面，针对面积达7200平方米的老旧建筑展开微改造工作，以此提升社区公共空间的品质，并且引入了一批消费业态 ；另一方面，对临江的崖壁空间予以优化提升，新建起长度为1100米的崖壁步道，在垂直的立面上打造出诸如吊脚楼畔等6处景观以及5个观景平台 。渝中区重点项目建设事务中心主任唐柏君表示，经过更新改造之后的戴家巷成为了渝中区的一张文旅名片 。

渝中区里，类似戴家巷这般“贴着崖壁生长”的更新实践存在不少。步入渝中区上清寺街道的曾家岩临崖步道，山脊线上建起了高空栈道、观景平台，山水相连城市立体画卷尽数展现。上清寺街道党的建设办公室主任邓文鑫告知记者，更新改造完毕之后，曾家岩临崖步道的断头路于此处被打通，居民与游客垂直通行难题得以解决，同时将周公馆、桂园等10多处国家级文物保护单位相串联，城市风貌与历史文化融合呈现。

向立体去索要效率，从而使每一米落差都能够产生价值。渝中区舍弃大拆大建、拆旧建新这种粗放模式，着重于地域特色、文化特质、建造特点所呈现出的融合性，借助垂直维度的空间重构，把闲置的城市资源转变为集约高效、活力充盈的城市资产，达成了空间增值、功能迭代、治理创新。

解放碑中央商务区那儿哈，地面上高楼一幢挨着一幢树立着，车辆来来往往十分喧闹；而在地下六十米深的地方，一条长达七点五公里的停车环道贯穿连接起二十多个车库，还有一万多个停车位呢。渝中区凭借利用地下空间，打造建设了全国规模最大的地下停车系统工程，构建形成了立体交通体系，把长期困扰解放碑片区的交通瓶颈问题给解决掉了，使得解放碑中央商务区的城市功能以及品质实现了新的跨越。

于解放碑地下环道建设进程里，打造出114个垂直风井用以解决消防通风方面的问题，还引入北斗卫星信号来解决隧道内部定位的难题，攻克了多项技术难题等。重庆渝中停车服务有限公司地下环道管理中心的工作人员陈浩昆讲，地下环道投入使用之后，分流了地面百分之三十的车流量，释放出地面道路的空间以缓解交通压力，极大程度上提升了市民以及游客的出行体验。

活化历史资源

处于渝中区之地，每平方公里的那片土地之上，有着超过10处的历史遗存。这些历史遗存之为物，是重庆繁荣以及发展的历史见证，并且还是城市更新之时需要加以保护的宝贵资源呀。

重庆市渝中区区委常委、宣传部部长艾正兵讲道，近些年来，渝中区踊跃地去打造历史人文传承崭新高地，以高效能的方式全面统筹传统风貌区域、文物建筑还有优秀历史建筑的保护及利用事宜，使得这样做能够推动人文方面的资源成功进一步转变成文化生产力存在一种实现。到目前这个状态下，但凡是整个区域范围之内的文物达成完好比率超过百分之九十八、利用比率超过百分之八十五这个情况。

解放碑中央商务区那里高楼林立 ，其中鲁祖庙传统风貌区是个特别的存在 ，它生于繁华 ，藏于市井 ，区域里的建筑大多是上世纪20年代至70年代建起的 ，留存着不同时期的历史记忆 。渝中区住建委副主任曾理说 ，“因为年久失修 ，鲁祖庙街区曾经路面坑洼 ，住宅老旧 ，和‘高大上’的解放碑中央商务区很不相称 。”。

渝中区为使那隐匿于高楼大厦背后的老街巷再度充满生机与活力，实施了鲁祖庙核心区水准提升工程，划定了风貌区予以保护的范围界限，最大限度保留了原有的建筑结构体以及小巷的纹理脉络，按照“一栋一策”的方式进行环境改造，着重凸显文化体验以及商业休闲等功能，对商业业态做出调整，凭借业态创新刺激空间价值的激活 。

今年年初的时候，鲁祖庙传统风貌区历经改造提升呈现出焕新开街的状态。在那1万多平方米的街区内里，历史建筑绽放出瞩目的光彩，精酿酒吧、潮流咖啡馆等各类消费业态紧凑集聚。一批批前来参与打卡的游客，呈现出接连不断无法断绝的态势。抱持对鲁祖庙历史底蕴的看重，“90后”设计师柒柒盘下了在沿街位置的一间面积数量达到80多平方米的店铺，着手去经营起咖啡体验店。她向记者表述，老街巷所展现出的年轻态成功吸引了众多年轻人来到此地，店铺的单日客单数量在最高的时候超过了500单。

城市更新行动加速推进着，渝中区有一批“沉睡”的历史建筑，被“唤醒”了，它们华丽转身，成为了可感知的、可传承的、可消费的活态遗产，既留住了母城的文化根脉，又创造了可持续发展的经济引擎。

在此过程里，渝中区也曾经遭遇过许多挑战。曾理讲，历史建筑的保护更新属于一项繁杂的系统工程，涉及到土地权属问题，涉及到建筑规划问题，涉及到消防安全等多方面问题。就以消防安全而言，历史建筑以及历史文化街区由于建造的年代太过久远，消防通道难以符合现行的消防技术标准，消防设施也难以符合现行的消防技术标准，这一度对更新利用工作的开展造成了制约。

为了将政策方面存在的卡点予以打通，把工作之中出现的堵点加以消除，渝中区颁布了《重庆市渝中区城市更新实施细则（试行）》，还出台了《重庆市渝中区城市更新试点实施方案》等诸多文件，从而构建起一套“1+1+N”的政策以及技术体系。此地在重庆市范围内率先推出了针对既有建筑改造工程消防设计的相关工作指引，同时也出台了消防技术指南，成功破解了历史文化街区、历史建筑、传统风貌区以及山城老街区在活化利用过程中所面临的消防审批以及管理方面的难题。

当前，渝中区正在加速推进“3个10工程”，其中包括精心地高标准去打造10个传统风貌区，以此使得人们能够铭记乡愁；以特色化方式打造10个山城老街区，从而让老建筑转变成为新街景；以差异化手段打造10个特色老社区，进而让城市洋溢着烟火气 。

提升功能品质

渝中区解放碑街道大井巷社区更新改造之后，49 岁的胡曾勇察觉到自家火锅店生意显著变火了不少，胡曾勇在大井巷社区经营火锅店已经有 10 多年。他告知记者，以往生意平平淡淡，这两年环境发生了极大变化，前来的游客变多了，火锅店每日营业额将近 1 万元。

紧邻解放碑中央商务区核心区域的大井巷社区，是在20世纪80年代初期建成的社区。当下，伴随渝中区大井巷片区老旧小区改造提升项目的施行，该地设施陈旧这一问题，到管网老化这一问题，再到配套缺失这等问题均得以解决，面貌已然发生全新的改变。大井巷社区居委会副主任谢正蓉讲道：“我们把闲置资源盘活，新增了20多家具有特色的餐饮门店，既为居民消费提供便利，又吸引了大量游客，从而激活了社区的商业经济。”。

城更重点里，老旧小区改造占一席，它还是一项利民生的工程。渝中区围绕“美好城市建设新高地”此目标，遵循改造方向，即消隐患、补功能、提环境、留记忆、强管理，达成800万平方米老旧小区的蝶变焕新，促使城市功能品质得以整体跃升。

渝中区两路口街道中山二路社区红星亭坡小区居民黄朝学，85岁，说起现在的生活，满面笑容道，路通了，灯亮了，出门有电梯，回家不再像昔日那般是到处都是坡坡坎坎，日子比以前要安逸太多了！她告知记者，红星亭坡小区建于上世纪80年代，地势落差大，台阶众多，住户中老年人占多数，以往出行爬坡过坎，生活极为不便。

红星亭坡小区实现蜕变焕发出新的面貌，这是因为渝中区住建委以及两路口街道针对该小区开展了适老化改造项目，这个项目其重点在于推进无障碍环境的建设，记者观察到，小区里面修建了无障碍电梯，还有无障碍坡道，以及无障碍环形步道，并且有着无障碍公厕等设施，地面进行了防滑处理，原本被围墙划分开的4个独立片区也被打通了。

渝中区两路口街道党工委政法委员、办事处副主任张海波讲道，于改造进程里，街道秉持着“居民需要什么就修建什么”这个理念，借助召开院坝会，发放调查问卷嗷，入户走访这般的形式噜，去回应“最后一公里”的民生需求耶，以此使得城市既有高度，又具备温度。当下，该街道已然改造老旧居民建筑271栋，还针对148户残疾人家庭开展了居家无障碍改造。

于渝中区上清寺街道那儿，社区里的居民走上15分钟，便能够得到养老、医疗、文化、教育等方面的便捷服务呵“15分钟并非单纯只是时间的度量标准呢，更是社区居民幸福的标尺呀。在上清寺街道办事处担任副主任一职的李科谈及，街道方面将规划师、建筑师以及工程师邀请至社区，去收集社情民意，从而找准社区服务功能所存在的短板之处，借助资源整合、进而优化服务布局等一系列手段，致力于打造出包含党群服务、养老育幼、医疗健康、体育文化、就业创业帮扶等众多领域的“15分钟高品质生活服务圈”，以此达成基本上能够实现“日常公共服务不出街道、基本生活服务不出社区”这样一个目标的举措。

解决资金难题

钱从什么地方来，这是城市更新没办法绕过去的话题。渝中区尽力去找到资源、资产、资本转化的平衡之处，踊跃探索城市更新能够持续的投融资模式，构建起一种“政府引导、市场运作、社会参与、居民出资金”的多元投融资机制，把城市更新从政府单方面投入转变为多方共同建设实现共赢。

渝中区解放碑街道老旧小区改造项目有负责人，其名为李果，李果表示，该项目依靠的资金，是经由把7800万元重庆市政府发行的城市更新专项债等进行整合投入获得的，与此同时，还吸引了社会资本投入其中，在这样的情况下，辖区内7个社区所涉及的老旧小区改造，在仅仅2年的时间内，就达成了实施完成的情况，并且培育形成了特色后街消费场景。

主导由政府抓。近年来，渝中区对中央和市级城市更新、老旧小区改造、住房租赁、养老、托幼等专项资金进行统筹使用，发行支持城市更新的政府专项债，制定项目资金统筹使用的方案，以提高资金使用效益。数据显示，在2021年至2024年期间，渝中区共发行城市更新专项债总额为99.87亿元，撬动区域固定资产投资约200亿元，持续推动老旧小区改造、“两江四岸”治理提升等城市更新项目。

将主力的角色赋予市场。渝中区突破传统财政依赖模式，着重去激发经营主体在投资方面的创新活力，于此发布民间有着投资机会所形成的清单，把社会力量借助直接投资、间接投资以及与政府合作投资诸多方式施以引导，以此来达成城市更新 。渝中区石油路街道金银湾社区党委书记石珂，同时也是居委会主任，他表示，借助“政府搭台、企业出资”这种政企合作模式，他们针对金银湾184号老旧小区展开改造工作，企业出资从原住民那里租赁房屋，之后交给专业公司进行统一装修，作为保障性租赁住房投放至市场，并且还进行统一运营，最终达成多方共赢的局面。

在渝中区，居民成为主角，这是按“谁受益、谁出资”原则在进行的。这里创新了居民参与机制，引导房屋产权人通过直接出资，使用住宅专项维修资金的方式，以及让渡小区公共收益等方式，来合理分担老旧小区改造等城市更新建设成本，改变了政府以往“大包大揽”“无限兜底”的常规做法，进而形成了共建共治共享的资金筹措模式。

渝中区还探索经由特许经营权出让，以及股权投资，运用F+EPC+O（也就是融资、设计、采购、施工、运营一体化），还有REITs（不动产投资信托基金）等新型融资路径，吸引具备实力、拥有理念、富有经验的社会投资人投身城市更新项目“投融建管运”的整个过程，借由市场化手段推动资源转变为资产，资产转变为资本，从而为项目运作给予全生命周期的资金保障 。以山城巷传统风貌区项目改造进程为例，渝中区借助公开招标途径引入社会企业，此企业获取了为期15年的特许经营权之后，动用1.2亿元去开展山城巷周边15.45万平方米房屋的修缮工作，进行风貌打造工作，实施环境提升工作，执行配套完善工作，以及开展招商运营工作。

据渝中区委书记黄茂军称，城市更新始终处在行进的路途之中，渝中区会深度践行人民城市的理念，把探索推进具备可持续性的城市更新机制当作重点，做好诸如政府跟市场、投入同产出、增量与存量、地上及地下、保护且利用、形态还有业态这几方面“六个统筹”相关的工作，推动城市治理体系进行重新构建，能力实现重新塑造，提升契合宜居宜业宜商宜游要求的城市功能品质，加速打造成为超大城市中心城区现化治理的新高度所在之地。