二手房交易流程全剖析，房屋求购前必知这些关键步骤

大家之所以会觉得二手房交易复杂，在二手房交易过程中之所以容易产生纠纷，其中一个颇为重要的缘由便是大家对二手房交易的流程缺乏熟悉度。有时卖方认为理应先着手做这个，然而买方却觉得理应先去做那个，要是双方无法达成一致，便会陷入僵持状态甚至引发矛盾。鉴于近期有不少网友咨询交易流程，今日炜哥仿若“庖丁解牛”一般，对整个交易流程展开剖析，尽可能把每一步的细节都呈现出来。

第1步资金预算

想要去买房子了，自己手上究竟有多少 钱，预算的范围究竟是多少，最多能够承受的金额是多少，这些都需要做到心里有底。

第2步贷款资格初审

要是有贷款需求，得去打出征信报告，还有流水，去找银行的客户经理，或者找专门的过户贷款服务机构，像炜哥所在的那种，做一番大体的初审，瞧瞧能不能贷到款，探究一下大概的贷款额度以及月还款数。对于这个事儿，炜哥曾专门撰文，题目是买房，一定先看贷款资料再交定金！大家能够点击去详细知晓。

第3步看房

在现实情形里，好多人常常把前两步给忽视掉了，毫无头绪地去瞅房子，结果使得自身陷入很被动的局面。在前两步大致确定好之后，接着去寻觅有品牌的房产中介公司，向其清晰阐明购房的需求以及资金预算。房地产经纪人会依据您的具体状况来匹配适宜的房源。此阶段因个人不同而存在差异，有的人或许要看半年，也不一定能挑中一套，在众多选择中挑得眼花缭乱；有的人或许只看一两天，就把房子给定下来了。

第4步房屋查档

先确定意向房源，之后就得落实该房屋的权属状况。卖方拿着房产证原件前往房管局去调取房屋档案，以此了解房屋有没有抵押、有没有查封等限制交易的情形；倘若卖方所提供的房屋是合法的，才能够上市交易，这一步最好要有房地产经纪人或者买方一同陪同时见证。

第5步签订定金合同

假如在看中了某套房子，并且经过确认得知能够正常进行交易之后，如果存在想要尽快把这套房子确定下来的想法，那么对于买卖双方而言，是可以签订定金合同的。

第6步签订正式买卖合同

就实际情形而言，好多交易跨过了第五步，径直去签订买卖合同，在签订合同当日，缴纳定金、中介费等，对首付交付时间、过户时间、交房时间等诸多细节以及违约责任作出约定。

第7步限购资格审查

济南市户籍居民家庭，要提交家庭成员身份证，婚姻证明，户籍证明，拟购房人签字的《家庭购房申请表》，还有《购房承诺书》；非济南市户籍居民家庭，除此以上材料之外，还须提交自购房之日前3年内连续24个月含以上已缴纳社会保险的家庭成员姓名，身份证信息，或在本市缴纳个人所得税完税证明原件复印件；非济南户籍全日制大学本科含本科以上的购房者，需提供身份证明，户籍证明，婚姻证明，毕业证，学位证，劳动合同，6个月已缴纳社会保险证明；驻济部队现役军人和现役武警家庭，还应提供军警身份证件原件复印件，以及部队开具的单位证明文件。

第8步网签

历经核验的购房家庭，能够于济南不动产登记大厅去办理网上签约手续了。在网上签约达成之后，卖方就不可以把房屋再度售卖给别的人，切实有效地防止一房二卖这种情况发生。

第9步银行贷款面签

卖者与买者将身份证、婚姻证明、户籍证明、征信报告、流水、收入证明、网签合同等材料都带齐，然后前往银行去进行面签，之后等待银行开展审批，通常一周时间会出结果。在这个步骤阶段，房地产经纪人会联系专业的评估公司，让其到房源处开展评估，评估机构会给银行出具评估报告，银行一般会依据评估价格来计算购房者的贷款额度。

第10步卖方解押

若银行贷款审批得以通过，那么要是卖方的房子存在贷款，就得先把贷款还清，之后才能够进行过户。卖方解押所需的资金源自何处呢？在这个阶段有时就会产生分歧，我们能够进行一番分析：卖方售卖房子表明其缺钱，于此时让他自行凑钱去解押，通常是比较艰难的，在这种情形下，多数是采用买方的首付款去解押，欠缺的部分就只能由卖方去解决或者寻觅第三方垫资机构。

第11步过户

当房屋解押达成之后，买卖双方带着申请人身份证明，以及不动产权属证书，还有网签合同，前往不动产登记大厅去申请过户，要是它属于房改房，那就需要卖方夫妻双方都到达现场。

第12步缴税

前往不动产登记大厅提出申请，之后拿着对应的材料去到税务窗口申请缴纳税款，税务机构通过联网对缴纳税款申请展开审核，审核得以通过之后办理完税手续，要是申减免税，那么还需要提供结婚证，还有原购房发票，以及原契税完税证明，若为房改房则要提供原购房收据（国有住房出售收入专用票据）或者是原购房合同。

第13步领取新不动产证

产权变更登记办理完毕后，交易材料被移送到发证部门，买方凭借领取房屋所有权证通知单前往发证部门申领新的产权证，通常三到五个工作日会出新证，按照住宅类80元每件、非住宅类550元每件的标准向主管部门缴纳费用后，便可领取新证。

第14步办理抵押登记

领到新证以后，等候银行通知，携带好身份证以及不动产证前往济南市政务服务中心去办理抵押登记，两三个工作日能够出具他项权证。

第15步银行放款

他项权证出具之后，就要等着银行进行放款，鉴于各个银行的状况，放款的时间也是存在差异的。当下银行的额度是比较充足的，通常在一周左右的时间便能够放款。

第16步交房

要对物业费，以及水费，还有电费，包括有线电视费，加上燃气费，再有暖气费，以及车位管理费等这些费用展开交接，与此同时，要把房门钥匙，还有地下室钥匙，以及报箱钥匙等进行交接。到了这个时候，买方办理出了新的不动产权证，并且实际接收了房屋，卖方拿到了全部款项，双方都非常高兴，整个交易流程全部结束了。

在实际的交易情形当中，存在着一些顺序是能够颠倒的，买卖双方能够自行去进行协商。举例来说，网签的时间以及给首付的时间，通常情况下卖方为了保障自身的权益，会要求买方在网签的时候就要给予首付；然而在这个时候银行的审批还没有通过，银行面签的时候还需要网签合同，所以从买方的立场来看，需要银行审批通过之后，在过户之日再给卖方首付款；一旦碰到这种状况，那就只能双方进行协商了，不过炜哥建议采取在过户之日给首付的方式来进行。

搞清楚这十六个步骤，您便能够从宏观层面把控整个交易进程，不会陷入慌乱局面。当然啦，每一个步骤当中，都存在着诸多需要留意的地方，炜哥往后会逐步讲述。炜哥同样祝愿您在二手房买卖进程里具备一段美妙的经历！