有人无家可归，有人没钱过年

作者 |电饭锅

数据支持|毕达哥拉斯大数据 ()

疫情下的第三个春节，很多人仍然无法回到家乡。对于病毒如何改变人类生活的问题，过年应该是最能让中国人感同身受的案例。

几年前，网络上流传着一句口号，“如果不能在家团聚，不如就地过年”。很多人看到后，赶紧退票，生怕自己成为县长所说的“怀恶意回家的人”。

事实上，作为一名工人，很容易对工作感到满意。没有恶意。我只想回家看看。回不去也没关系。这么多年从宿舍搬到租房子，我已经习惯了，有床有枕头的地方就是另一个家。有了家，你就可以安居乐业，安居乐业。

安居乐业，安居乐业。归根结底，劳动人民最基本的幸福还是建立在住房问题上。

01

到处都是鸡毛

疫情发生后，出行受到限制，被困在家中的人们开始对周围的生活环境表现出前所未有的关注。所以虽然近年来旅游业受到重创，但家居、家装行业却变得繁荣起来。

家，这个心愿本身，以及背后的烟火，对于中国人来说是如此的重要。德国哲学家海德格尔说：“家是指给人提供居住场所的空间，只有在其中，人才能有‘在家’的感觉。”

即使这个狭小的空间是租来的，住得舒服、睡得安稳，也能在很大程度上给人带来安全感。但有些人不希望工人们睡个好觉。

1月20日，上海市第三中级人民法院发布公告，裁定受理上海庆科公共租赁住房租赁管理有限公司破产清算案。

三年前，2019年11月5日，长租品牌轻客公寓在纳斯达克上市。上市后，轻客公寓连涨4天，股价一度突破20美元。 “第一批长租公寓股”迎来了最后的辉煌。

从2019年双十一开始，青客公寓已经走上了没落之路。截至1月24日，青客股价跌至0.45美元，总市值仅2600万美元。

从美股上市第一天起，副总裁就兴奋地喊出“青科新起点，租赁美好未来！”的口号。导致股价暴跌以及其租赁品牌破产清算。庆客公寓从巅峰跌落谷底只用了三年时间。

这个结果并非不可预见。当轻客公寓赴美IPO的消息传出时，市场上关于“血腥上市”的讨论已经沸沸扬扬。

招股书中公开数据显示，庆客公寓2017年、2018年营业收入分别为5.23亿元、8.9亿元，增速达70%。但净亏损却增加了一倍多，两年分别亏损2.45亿元和4.99亿元。

由于招股说明书中的财务报告和商业模式受到质疑，上市前三天，青科还将发行规模从520万股ADS削减至270万股ADS，募集资金金额从1亿美元缩水至约5000万美元。

上市后，庆客公寓亏损持续，2019年、2020年分别亏损4.98亿元、15.34亿元。由于长期亏损，青科CEO兼董事长金光杰辞去管理职务，彻底离开他创办的公司。

四年累计亏损近30亿元，这样一家不盈利的公司是如何上市的？

答案是用损失换取增长。

轻客公寓披露的数据显示，自2012年进入长租公寓赛道以来，轻客公寓四年间已将公寓数量从900多套扩张至97621套，实现了100多倍的快速增长。

长租行业的另一家龙头公寓丹客公寓此前也遭遇高管跑路、资金链断裂的丑闻。蛋壳的胃口更大，两年多的时间里，掠夺了超过40万处房产，但付出的代价却是净亏损近42亿元。

资本市场对长租股抱有期待，因为其他行业在发展初期也经历过疯狂增长。比如大家熟知的共享单车、外卖、网络电影票务等都掀起了烧钱大战。

只有经过300回合的战斗，最终的胜利者才能获得胜利的果实，这已经成为豪门之间不言而喻的潜规则。问题是长租公寓是否是一条好的赛道，谁能笑到最后？

02

资本游戏

从蛋壳到青壳，长租公寓频繁的雷阵雨很容易让人想起往年的ofo，但其实更像海底捞：

被冠以“独角兽”称号的互联网新贵在资本市场掀起波澜。其实，脱掉不同行业的外衣后，它们都是金融工具。

长租公寓诞生时，就被打上了时尚、为Z世代量身定做的品牌，以精致的装修、深入的服务、在传统租赁的基础上加入社交元素为卖点。看似是一个新行业，但实际上还是老东西。

例如，初级玩家通常会先从房东手中收购大量房屋，经过一番包装和营销后推出“高端”公寓，租赁市场价格随之上涨。平台本质上是充当中介并赚取利润。

高级玩家从事金融。以轻客公寓为例，其“租房贷”操作方式并不复杂：轻客先与租户签订合同，然后将这些合同抵押，在金融平台上一次性获得大量融资，由租户偿还贷款。按月到金融平台。支付。

这种模式相当于创造了一个时滞：长租平台提前收到一年甚至几年的租金，并在账户上积累数百亿的流动资金，以扩大版图，获得更多的住房。

金融化之后，下一步自然会向证券化演变。各种租赁REITS、ABS、CMBS层出不穷。本质上，平台抵押租户信用进行资本运作，真正盈利。

听起来有点像美国的次贷危机，但大多数美国人没有今天存钱明天花的习惯。因此，金融工具层层嵌套，很容易从底层爆发危机。中国人诚实得多，偿还贷款和租金是头等大事。

一般情况下，此类金融机器的风险是可控的。只要投入运营，轻客等平台的雪球就能越滚越大。源源不断的租户保持着良好的现金流，日益庞大的物业网络是资本市场垂涎的优质资产。

关键是租客。

庆科认为，新建住房、租金补贴、营销、人力等都需要大量投入。尽管公司入不敷出，但只要租户不断入住，它就可以放心地打光手中的所有子弹。

资本想要的是，长租巨头们迟早能够完成统一，无论他们如何努力，仍然拥有世界的三分之一。到时候，赚钱就很容易了。

您增加的杠杆越多，您账户上的资金池就越大。长租公寓变成了影子银行。当然，没有时间停下来思考租户的情况。这些刚毕业的大学生或者疲惫不堪的农民工想要的只是“安全感”。

与海底捞神话的破灭类似，长租公寓的梦想并没有持续多久。

据统计，2019年，已有53家家长租赁公寓机构资金链断裂。 2020年底，以蛋壳为首的一批龙头企业遭遇雷雨。一时间“万人维权”，网络上充斥着员工讨薪、房东报警、租客被驱逐的新闻。

长租公寓租户维权小组近460人

疫情是一场考验。长租公寓的滚雪球模式本质上是走钢丝。疫情期间租金率的下降，只是加速了年轻客人资金链的断裂。

但那些经受住考验的品牌未来会怎样呢？

03

未来可期

几乎在轻客公寓破产消息传出的同时，长租公寓行业又发生了一件事情。

1月20日，万科宣布内部人事任命，万科总裁朱久胜开始直接管理长租公寓业务。经过一番风波，仍有人认为长租公寓行业潜力巨大。

首先，纵观整个市场，长租公寓的需求依然巨大。根据《2020年大学毕业生租房蓝皮书》，我国平均月租金为1357元。据粗略测算，租赁市场规模达2.7万亿元。

另一方面，对于各大房企来说，长租公寓已经从过去的加分问题逐渐演变为必答问题。 2021年上半年，博宇实现营业收入13.2亿元。雷雨过后，国有企业正在成为更值得信赖、更有实力的参与者。

具有房地产背景的集中长租公寓发行住房租赁专项债券，可以以相对较低的成本提供大规模融资。例如，2018年至2020年，龙湖累计发行了100亿的住房租赁专项公司债券。

房地产企业的变化与政策有关。 2020年，中国家庭债务占GDP的比重进一步上升至61.5%。 2012年之前，这个数字还不到30%。

中国家庭杠杆率飙升与资产配置高度集中于房地产有关。中国城镇家庭的资产配置中，房地产占比近70%。

一方面，过度借贷锁定了家庭未来的部分可支配收入；另一方面，房价持续上涨也不利于社会稳定。将资金投向房地产以外的行业已成为重中之重，因此近年来政策不断强调租赁市场的发展。

长租公寓的兴起是因势利导，但“先烧钱、后赚钱”的互联网思维之所以在这个行业失败，是因为它不属于规模经济。如果忽视内力而疯狂扩张的结果只能是疯狂。

从青客公寓等龙头企业昙花一现的上市历程，我们可以一窥整个长租公寓行业的乱象：赛马时代，光鲜亮丽；金融雷雨过后，一片混乱。

长租公寓确实是一个新兴行业，但和传统房地产开发商一样，本质上是一种金融业务。互联网涌入各行各业，一再证明资本最自然的属性就是扩张，长租公寓需要更成熟的监管。

雷雨不一定是坏事，它有助于行业清理一些低质量的资本。但唯一不同的是，“彩虹战争”后留下的共享单车是城市垃圾，而长租公寓的承担风险的往往是普通老百姓。家庭。

2021年两会，长租公寓市场首次写入政府工作报告：“规范长租住房市场发展，减轻租赁住房税收负担，做好尽力帮助新公民、年轻人等缓解住房困难。”

长租公寓的居住者以年轻人居多。租房是他们进入社会的第一课。选择蛋壳和青壳的人显然运气不太好。

除了坏账之外，更难以磨灭的恐怕是企业、社会、政府信任受损所造成的心理阴影。

04

结论

苏轼说，唯有王城最为隐蔽，数千人隐藏在其中，如同大海一般。

城市的出租屋作为避难所，很难给工人们归属感。毕竟，如果不是为了赚钱，谁愿意当抬头不见天的钢铁丛林里的浮萍呢。

但就算我们练出了风雨无阻的铠甲，我们还是需要那个小房间作为藏身之所。它至少可以为你遮风挡雨，让你独立、自由、不受感染，晚上摆脱疲劳后可以安然入睡。

这一年对于青客公寓的管理层和员工来说并不轻松。公司破产了，他能不能拿到工资回家过年还很难说。

但对于那些租下雷霆公寓的租客来说，“无家可归”的记忆可能更加痛苦。几万元房租拿不回来的问题根本不是什么大事，但实际上根本不是什么大事。

我们更期待的是，长租公寓热潮过后是否真的能留下一些让人们住得放心的品牌，就像共享单车一样。

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