围观！超40城房屋以旧换新操作细则大公开，门槛究竟有多高？

【环球网财经综合报道】近期，多地城市提出了“房屋以旧换新”的政策方向。通过直接收购、中介合作、补贴等方式，帮助居民卖旧房、买新房，缩短旧房销售周期。 4月以来，郑州、长沙、无锡等多个城市相继出台“以旧换新”政策。 4月23日，一线城市深圳也加入了住房“以旧换新”的行列。

鼓励“以旧换新”是多地增加房地产市场活跃度的“大招”。目前，越来越多的城市支持商品房“以旧换新”。据中国指数研究院最新统计，去年以来，已有40多个城市支持商品房“以旧换新”。

在一些业内人士看来，由于二手房交易所需时间较长，目前各地“以旧换新”住房政策的整体效果尚不明显。住房“以旧换新”的目的是将一手房和二手房的买卖挂钩，降低交易成本。但也存在二手房参与门槛高、二手房评估或交易价格低、置换新房选择较少等痛点。

全国多地房地产市场实施“以旧换新”政策

房屋“以旧换新”是指房地产开发商或政府机构通过收购、置换、补贴等方式鼓励和帮助现有居民以旧房换新房，从而促进新房的销售和销售。

国家统计局数据显示，2023年，全国新建商品住宅销售面积111735万平方米，同比下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2% %。新建商品住宅销售额116622亿元，同比下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。

在新房市场疲软的同时，二手房挂牌数量持续上升。以郑州为例，在北科找房和诸葛找房上，目前郑州二手房挂牌量分别为12.8万套和12.6万套。根据此前数据，截至2022年6月，北客网郑州二手房约7.9万套。

二手房挂牌数量的增加在一定程度上说明了人们换房改善的意愿较强，但也增加了房产变现的难度。为了摆脱新房、二手房销售困难，越来越多的城市开始寻找症结，尝试“对症下药”。

“以旧换新”有哪些运营模式

“以旧换新”的运作模式主要有三种：一是收购模式，二是销售模式，三是补贴模式。

具体来说，首先，购房者缴纳定金锁定新房后，中介会将旧房挂牌出售。如果新房在一定期限内售出，则新房合同生效，否则退还新房押金；二是国有企业或其他第三方收购旧房并出售。该资金将用于购买相应项目的新房，如郑州市政府指定郑州城开集团有限公司为收购主体，购买二手房促进“以旧换新”，并计划全年完成5,000套。三是发放“以旧换新”购房补贴。例如，扬州对新购商品住宅“以旧换新”给予契税补贴（补贴比例不等）。超过1.5%）。

以郑州为例，“卖旧、买新、以旧换新”有两种方式：一是郑州城开集团有限公司购买二手房，允许市民购买通过“卖旧、买新、以旧”的方式改善和新建商品住房。首先在金水区、郑东新区等地区开展试点。其次，政府政策鼓励群众通过市场交易“卖旧、买新、以旧换新”。

对于通过上述两种方式购买新建商品住房的，郑州市现行30%契税补贴政策将延长至2024年12月31日。

保障房除了国企购买二手房外，还有代理商帮忙出售、开发商接管旧房的模式。在江苏南通主城区，居民可以与房地产公司签订认购意向书，并在一定期限内锁定新房。经纪公司卖掉旧房后，这笔钱将作为新房的首付；如果旧房在期限内没有出售，如果能够出售，居民可以取消认购意向书，不需要承担违约责任。

关键是你能不能在短时间内把二手房卖掉

无论是“以旧换新模式”，还是“以旧换新”的“收购模式”，都存在着“置换”关系。对此，业内专家认为，“以旧换新”最大的痛点是卖旧房。

二手房短期能否卖出，即新房锁定周期能否与旧房出售周期匹配，也是“以旧换新”能否顺利进行的关键。日后晋升成功。

乐友嘉表示，“以旧换新”计划的核心条款之一就是帮助业主尽快出售旧房。其调查结果显示，客户参与“以旧换新”计划的首要目的是快速出售旧房，比例高达70.8%。 “以旧换新”推出后，不少二手房业主主动联系经纪人咨询。

据乐游家介绍，大部分旧房卖掉后收到的钱可以覆盖新房总价的60%以上。从流程上来说，客户可以将意向房产锁定两个月。如果旧房在两个月内出售，预付定金将自动转为购房款，继续新房交易流程；如果旧房没有出售，客户可以选择取消新房，且不承担违约责任。

记者了解到，无论是业主自行进行旧房交易还是由统一公司购买，旧房与新房的比例一般为60%至80%，最高不超过90%。部分城市明确了具体扣除比例。例如，无锡市梁溪区明确规定现有二手商品房总价不得高于新购住房总价的60%，并有5个指定物业。

新旧房差价怎么补？

旧房房价评估完成后，旧房价格与新房价格的差额该如何补交？安居集团表示，只要买家符合贷款资格，可以用现金支付差价，也可以申请商业或公积金​​贷款。

值得一提的是，从目前的政策细节来看，不少城市对参与“以旧换新”计划的二手房，特别是通过国资平台收购旧房，都规定了一定的门槛或要求。 。以郑州为例，试点期间收购二手房的条件包括但不限于：房屋房龄不得超过15年，如有需要还清房贷的，必须试点期间换房时，购买的新建商品房应为已取得房屋竣工验收备案证明的“既有房屋”。

中国指数研究院认为，总体来看，虽然不少地区提出了“以旧换新”的政策导向，但仍处于政策探索阶段，效果有待进一步观察。当前，换房者面临着二手房市场的调整压力。不少城市二手房挂牌数量处于较高水平。换房者想要快速出售二手房，就需要在价格上做出一定的让步。此外，居民就业和收入预期有待进一步改善，有效释放购买力。