郑州中院：房屋买卖中 “购房指标”转让是否有效？

郑州市中级人民法院：

当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，再审申请人与被申请人已就购房资格转让达成口头协议，额度转让是双方意思表示的真实体现。同时，购房指数是一种预期产权。购房指标的转让并非合同中的权利义务，而是本案申请人对该房屋的预期产权的转让。被诉人也已按照约定支付了采购配额。转让费、交易双方的交易行为不违反国家法律法规强制性规定的有效性，应受法律保护。

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现行法律并没有明确禁止购房指标转让。实践中，双方签订合同或者口头约定将房屋（包括拆迁安置房等）购买价款转让给他人的，只要不违反相关法律法规（除经济适用住房及其他经济适用住房），一方当事人主张合同无效。 ，一般不支持。

案件简介

2001年6月，被申请人康震以再审申请人宋同柱的名义向郑州铁路分局郑州建设段购买了二七区XX院XX号楼公房，建筑面积​​109.67平方米。房子成交价为每平方米920元。扣除再审申请人及其妻子工龄等折扣后，售价为每平方米527.01元，总房款为57798元。房屋所有权登记在再审申请人宋同柱名下，并于2018年9月取得房产证（房产权证第0275482号），该证明由再审申请人持有。被诉人于2000年9月12日、2000年11月1日分别以宋同柱名义向郑州铁路分局郑州建设段支付35957元、21841元，共计57798元。 2001年10月25日，缴纳地下室筹款8612元。 2001年8月20日，支付天然气安装费2823元。 2001年6月12日，预付塑钢制作安装预付款2200元。 2001年8月28日，支付塑钢制作安装余款2415元。 2007年11月29日，缴纳证书申请费100元。上述款项的原始收据及2005年的房屋所有权证均由被申请人持有。被申请人为购买涉案房屋，向再审申请人支付了1万元。房屋交付后，经被诉人重新装修、装修，至今一直由被诉人居住、使用。现再审申请人以产权保护纠纷为由向法院提起诉讼，要求被申请人康震搬出涉案房屋。

相关法律、法规及司法解释

《中华人民共和国民法典》

第二百三十三条 产权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等方式解决。

第二百三十四条 产权归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

第二百三十五条 权利人无权占有房地产或者动产的，权利人可以请求返还原有财产。

第一千一百六十五条 行为人不当侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

根据法律规定，推定行为人有过错，但不能证明自己无过错的，应当承担侵权责任。

裁判员的观点

一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人有责任为其主张提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由承担举证责任的当事人承担不利后果。本案中，因诉争房屋系宋同柱所在单位改造的福利房，且购房合同及房屋产权均登记在宋同柱名下，康震请求确认两人购房指标的转让。当事人依法成立并有效。康震无权转让两人。举证责任在于事实。经查明，宋同柱于2001年6月参与出售公房，并于2005年取得涉案房屋所有权证，该房屋考虑了宋同柱夫妇的工龄和优惠政策。根据公房销售协议及相关文件，参加房改后，销售总价为57798元。双方之间并无书面转让协议。结合本案原告提交的购房、装修相关凭证、证人康某的证言以及康某与宋同柱的通话内容，可以认定涉案房屋系宋同柱出售其房屋。房改指数给康震为1万元。双方均承认购房款是康震出资的，该房屋已被康震用于收入。据此可以认定，康震购买宋同柱号房屋的双方口头协议应当坚持诚实信用原则，履行双方协议，办理产权变更事宜。向康震办理登记手续。戴智英辩称，她对自己权利受到侵犯的说法并不知情，也没有提交相关证据证明。根据查明的事实，公房是按照两被告共同服务年限进行改建的，相关手续需要被告配合。因此，被告对戴志英的辩解不予采纳。

二审法院认为，关于借名购房问题。涉案房屋为宋同柱所在单位福利院。扣除宋同柱、戴志英夫妇工作年限的折扣后，房款总额为57798元。康震支付了上述房款后，又分别支付了地下室筹款费、天然气安装费、塑钢制作费和认证费。上述款项的原始收据及2005年房屋所有权证均由康震持有。宋同柱要求康震支付1万元。上述事实已经很清楚了。宋同柱辩称，不存在借名购买房屋的情况，与康震投资购买该房屋并一直居住的事实不符。宋同柱辩称，涉案房屋是租给康震的。这是没有根据的。因此，一审认定涉案房屋为宋同柱房改标的1万元。卖给康震的价格没有任何问题。宋同柱、戴志英关于不存在借名买房的上诉缺乏依据，本院不予支持。关于宋同柱未经戴志英同意擅自处分夫妻财产问题。涉案房屋为宋同柱所在单位的福利房，房价按夫妻俩工作年龄打折。因此，需要戴志英配合办理相关手续。戴志英以不知情为由的辩护缺乏依据，本院不予支持。

针对宋同柱的再审申请，郑州市中级人民法院判决如下：本案系产权确认纠纷，存在双方当事人是否以自己名义购买房屋的问题。涉案房屋为宋同柱所在单位改造的福利房，共支付57798元。原审时提交的各种缴费凭证、证人证言、电话录音、物业费收据、电费单、天然气购气发票等证据，可以证明康震支付了购房款，并随后支付了地下室集资款、天然气安装费、塑钢生产。安装费和认证费。上述款项的原始收据及2005年房屋所有权证均由康震持有。涉案房屋交付后，康震进行装修装修，并继续居住并使用所得款项。综合以上因素，康震所引用的证据构成了完整的证据链。原判决确认，涉案房屋属于康震所有。事实清楚，证据充分，应当维持。宋同柱申请再审，称涉案房屋出租给康震，但康震占用该房屋的十几年时间里没有合同，也没有收取租金，不符合常理。 。宋同柱也未能提供证据证明涉案财产的支付及相关事项。这笔钱是他自己支付的，宋同柱无法对康震持有涉案房屋付款原始收据和2005年房屋所有权证作出合理解释。因此，宋同柱申请再审证据不足。原判决事实清楚，适用法律正确。宋同柱的再审申请被依法驳回。

案例来源

宋同柱、康震产权确认纠纷再审审查及审判监督民事裁定书

案号：（2020）渝01民申149号

裁判日期：2020年4月15日

本文作者：张仓培，郑州大学法学硕士，房地产业务部实习律师

业务领域：民商事诉讼、房地产相关诉讼业务

专业经历：为北京奥伦达农业科技发展有限公司不良债权收购项目提供投后监管，为金亿集团提供法律服务。