团购房指标转让 低价格背后的高风险

团购房转让指标低价背后的高风险

近年来，我国庞大的房地产市场带来了极其活跃的房地产交易。团购房指标转让等新的交易方式也随之出现。指标住房分为三类： 1、单位资助住房； 2.经济适用房； 3、一般商品房。其中，《保障性住房管理办法》正式将单位资助住房纳入保障性住房范围。此类住房具有较强的个人排他性、公益性、安全性。考虑到社会福利保障和债权性质，该类住房购房额度属于法律规定的不可转让范围，团购住房额度转让协议因违反强制性规定而无效。法律效力的规定。现实中，有大量的卖家想赚取转让费，买家也想低价买房。团购住房配额转让行为。本文将主要从法律角度探讨一般商品房团购指标转让的有效性及其背后隐藏的风险，并提出规避风险的措施。

团购住房配额转让协议具有法律效力吗？

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（一）团购单位与房地产开发企业签订的团购协议的有效性

根据住房和城乡建设部2016年10月《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》第二条规定，“（六）商品房销售不得标明的，在标价的基础上加价出售，或者收取未标价的成本费。”

房地产开发商自行组织的团购活动，因价格不明确或收取其他费用，很可能被上述规定视为不公平商业行为。属于国家行政法规禁止的经营活动。团购协议有效，但存在法律风险。

房地产开发企业后续货款收款​​不清或要求还款的，单位可以以欺诈为由主张撤销团购协议。

（二）团购房配额转让协议的有效期

实际上，团购商品房的购买指标不具有特定的个人属性，其价值和利益也在市场交易的范围之内。其交易必须遵循市场一般交易习惯，即公平诚信、平等自愿、互利共赢，并且不存在合同法第五十二条规定的无效情形。团购住房配额转让协议一般是合法有效的。

转让购房指标有哪些法律风险？

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（一）出卖人任意处置财产、恶意违约的

1.根据物权法第五条“物权的种类和内容由法律规定”和第九条“不动产权利的设立、变更、转让和消灭，依照下列规定办理登记后生效”：法律另有规定的，未经登记，不具有效力。”当房屋登记在卖方名下时，该房屋就合法地归卖方所有。简单来说，虽然具有法律效力，但如果卖方不配合转让，则无法对抗善意第三人。人们。在办理转让手续之前，卖方可以随时反悔。导致出卖人可能不配合产权转让，甚至可能随时对团购房屋进行多次出售、抵押、拍卖等产权活动，存在很大的法律风险。

2、一般为了避免卖家后悔，会在合同中加入违约金或者定金条款来限制卖家。但违约金对卖方的约束力是有限的。南昌真实案例：买卖双方在团购房配额转让协议中约定，卖方向买方支付违约金10万元。买家缴纳团购房配额转让费3万元后，买家团购房价格在原价值基础上增加了70万元。当买家维权时，卖家表示：“我愿意退还过户费，并支付10万元违约金，我不会卖。”当房屋价值不确定时，可能会导致甲方恶意违约，这对购房者极为不利。

（二）团购住房指标转让协议中购房指标指向的目标房屋不明确。

1、由于指标资质转让时大部分房屋尚未实际建成，多数资质转让合同对购房指标所指向的目标房屋并不明确。例如下面的描述：“团购房以团购房开发商公布的项目位置和名称为准”。 、户型、面积、价格、交房时间、购房方式等相关公告及协议为准……”，团购房屋实际情况及相关手续以该房屋公告及协议为准开发商，存在很大的不确定性，选房的时间会对房子的价值产生较大的影响，如果卖家不及时通知，就会导致买家选房，进而影响到房子的价值。如果协议没有明确房屋的位置由谁承担。损失，将面临更大的法律风险。

2、也因为房子尚未建成，协议一般只对团购房的面积做出初步约定，并没有对差异做出规定。例如如下描述：“……乙方自愿遵守与团购房开发商、团购单位的协议，转让总建筑面积约120平方米的团购房。”如上所述，团购房屋资格转让协议合同的标的物是购房指标而非实际房屋。 ，无法适用《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷适用法律若干问题的解释》中关于商品房销售面积差异的规定，将会存在较大的法律风险。

（三）团购住房额度转让协议中的权利、义务和违约责任不明确

1、根据合同法第一百一十四条的规定，“当事人可以约定，一方当事人违约时，根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约金的计算方法 约定违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构增加违约金；同意过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少……”一般情况下，协议约定的违约金超过法定30%的，应当进行司法审查出去。实际上，法院并不支持这种做法。

2、一般情况下，在团购房屋配额转让协议中，购房者有三种签署方式。一是直接与拥有团购房额度的卖家签订合同，所有款项通过卖家的名义和账户支付给房地产开发商；二是相对风险系数较低的买家与具有团购指标的卖家签订合同后，以自己的名义与房产开发商单独签订购房合同；第三种是协议中未明确购房合同签订对象，根据事后通知等方式确定协议，以出卖人或买受人的名义与房地产开发商签订合同。这种情况下，收款人（包括房屋开发商、房屋开发商委托的收款人、卖方）会出现混乱，存在较大的法律风险。

（四）共有人和继承人引起的纠纷

如果资质转让协议仅由卖方签署，则存在较大风险。例如，如果转让购房指数需要配偶同意，而只有配偶一方出售该指数，这样的转让协议在法律上是无效的。房子在卖家名下，他的继承人在满足继承条件的情况下更容易发生纠纷。

第一顺序继承人包括：配偶、子女、父母。

（5）约定协议中文件、材料的送达地址

在司法实践中，送达地址涉及协议的履行和争议的解决。如果没有双方确定的送达地址，在接收相关法律文件、收据、发票等材料时存在潜在的法律风险。

（六）开发商自身风险

根据现有案例查找，团购房存在开发商卷款、破产、烂尾的风险。

规避措施

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（1）通过抵押登记、异议登记等方式在房产权属证明上进行登记，避免一套房二次出售，保护自己的权益。

（2）建议卖家提供现有房产开发商和团购房产的信息并及时更新。因未及时更新卖家信息而造成的损失，由卖家自行承担。

（3）建议购房者提前告知开发商配额转让事宜，有条件的可直接与开发商签订书面商品房预购合同（或团购配额转让三方协议）。房地产开发商。

（四）建议进一步完善协议中双方权利义务、违约责任、文件交付地址等事项的约定。

（5）建议完善合同内容，赋予买方因开发商未交付房屋而解除合同的权利；调查了解开发商，评估开发商的信誉和财务状况。

（6）建议卖方的共有人和继承人签署并批准资格转让协议。签订合同时最好有见证人在场，避免后续纠纷。

（7）建议在协议中进一步明确协议中包含的所有支付方式和收款账户信息，尽量减少与协议外第三方的账户交易。

相关法律法规

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（一）《保障性住房管理办法》

第三十条 经济适用住房的购买者的产权是有限的。

购买5年以下的经济适用住房不得直接挂牌交易。如果购房者因特殊原因确实需要转让保障性住房，政府将按原价回购，并考虑折旧、价格水平等因素。

购买经济适用住房满5年后，购买者将市场上的经济适用住房转让的，应当按普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等相关价款。当时的位置。具体缴费比例由市、县人民政府确定。如果政府确定，政府可以优先回购；购房者按照政府规定的标准向政府缴纳土地收益及其他相关价款后，也可以获得完整的产权。

上述规定应当在经济适用住房购房合同中载明，并明确相关违约责任。

（二）《合同法》

第五十二条 合同无效的法律情形

有下列情形之一的，合同无效：

（一）当事人以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益的；

（二）恶意串通损害国家、集体或者第三方利益的；

（三）利用合法形式隐瞒非法目的的；

（四）损害社会公共利益的；

（五）违反法律、行政法规强制性规定的。

第七十九条 债权人可以将其全部或者部分合同权利转让给第三人，但有下列情形之一的除外：