房屋买卖中，这些“坑”你注意了吗

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在房屋销售中，买卖双方都比较关注房屋转让、交付等重要问题，却往往忽视户籍、房屋缺陷等问题：例如，购买的房屋户籍遇到“占用”，出资买房的人并非业主，购买房屋的原因是其中的租客一直无法入住……

那么，买房、卖房都有哪些陷阱呢？买卖双方应如何维护自己的合法权益？本文通过案例讲解为大家梳理一下。

户口迁移不易，违约责任须明确

二手房出售时原户口无法迁出怎么办？根据公安部关于办理户籍迁移的规定，户籍迁移由公安机关管辖。如果买房者执意要求卖房者搬出户口，法院往往会以“不属于民事案件范围”为由驳回诉讼。

案例：2018年12月1日，钱先生与赵先生签订了《北京现房经纪合同》，同意赵先生将其位于北京房山某小区的房产出售给钱先生。

由于另一人的户籍与房屋挂钩，两人在买卖合同中对户籍过户的时间以及因户籍未迁出而导致的违约行为等作出了明确约定。合同签订后，钱先生支付了房款，并与赵先生办理了房屋过户手续。但户口却一直没有迁出，这对钱先生的生活造成了很大的影响。协商不成后，钱先生将赵先生告上法院，要求赵先生按约定支付违约金。

赵先生表示，户口迁移不应该由法院管辖。公安部门没有办理户口迁移。这不是他的错，所以他不同意支付违约金。

法院经审理认为，赵先生未按照约定履行合同义务，未迁出原户籍，对钱先生的居住和使用造成一定影响。最终，法院判决赵先生按照合同约定承担违约责任，并支付违约金。

上述案件中，钱先生的赔偿请求正是因为双方在合同中明确了户籍迁移和未搬出的违约责任而得到了法院的支持。事实上，除了合同中规定的违约责任外，还可以约定等对方搬出户籍后再支付部分余款等，逼迫房屋卖家主动办理户籍迁移，维护购房者的合法权益。

没有合同很难支持以自己的名义买房

高房价催生了“买名买房”的现象。一些购房者以自己的名义购买房屋，是为了规避法律或政策限制、享受折扣，或者是为了简化手续、减少税费。所谓“借名购房”，是指需要购房但不具备购房资格的人以其父母、子女或者其他人的名义购买房屋，并以购房价款购买房屋。由买家本人支付。

由于业主与实际投资者不同，交易被“套牢”的可能性较大。例如，可能会出现名义业主出尔反尔、偷偷卖房、抢占名人购房资格等情况。这会给名人和借来的名人带来麻烦。

案例：2014年6月，郑女士、赵先生与北京某房地产公司签订了《北京市商品房现房销售合同》，购买了房山区某小区的一套房产。由于郑女士的公积金缴存额度较高，所以一家人决定以郑女士的名义贷款买房。在装修房子的过程中，郑女士和赵先生因家庭矛盾无法解决而破裂了婚姻。

赵先生的父母认为，该房子是以儿子、儿媳名义购买的，实际投资人是夫妻俩。于是，赵先生的父母向法院提起诉讼，请求确认双方名下购房关系成立。

郑女士指出，买房时，赵先生父母口头承诺，该房子将供子女结婚、居住、使用。赵先生的父母虽然出资，但并没有以他们的名义购买房屋的书面或口头合同。而且买房时我也是出资的，用自己的公积金贷款。

法院认为，虽然购买涉案房屋主要是赵先生父母出资，但使用了郑女士的公积金贷款，且没有约定以赵先生父母和郑女士名义购买房屋。和他的妻子。涉案房屋的购买由家庭成员共同出资。因此，赵先生父母提起的“以自己名义买房”的诉讼缺乏事实证据和法律依据。最终，法院驳回了赵先生父母的诉讼。

在实际操作中，借名购房时，通常都会有书面合同。如果只有口头协议，法院往往会从房屋的出资、房屋的占有和使用、购房的持有等四个方面来考虑是否成立借名购房关系。票据和房产证，以及借名购房是否有合理说明。 。只有形成完整的证据链，才能认定投资者为产权所有人。

我买了房子，但遇到一个不想搬出去的租客。

二手房销售中，待买或待售房屋内仍有租户居住的现象很常见。原房东是否需要将出售事宜通知租户？出售成功后，新业主可以要求租客随意搬出吗？

案例：王先生于2018年12月1日起在北京市房山区窦店镇某小区租用了赵先生的房屋，租赁期限为2018年12月1日至2019年12月1日。2019年3月，赵先生将房屋出售在没有通知王先生的情况下，将房子交给了孙女士。孙女士支付了房款后，赵先生立即与孙女士办理了房屋过户手续。

王先生得知自己租赁的房屋发生过户后，认为赵先生侵犯了其作为承租人的优先购买权，遂向法院提起诉讼，要求确认王先生与赵女士之间的房屋买卖合同。孙无效。

赵先生认为，房子是他的，他有权卖给任何人，不需要通知王先生。而且，房子已经过户到了第三人孙女士名下，我也无能为力。

法院经审理认为，“王先生以赵先生侵犯了租客的优先购买权为由，请求确认赵先生与孙女士签订的房屋买卖合同无效”。没有法律依据，驳回了王先生的主张。

法官解释，所谓承租人的优先购买权，是指出租人在租赁合同有效期内出售租赁房屋时，应当在出售前合理期限内通知承租人，并且承租人已同等条件下优先于其他采购。一个人购买租赁财产的权利。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第21条规定：“出租人出售房屋时，未在合理期限内通知承租人。租赁房屋或者存在其他侵犯承租人优先权的行为，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但出租人侵犯承租人优先购买权的，人民法院请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。并且不会得到法院的支持。

但本案中，赵先生确实侵犯了王先生的优先购买权。当房价上涨时，失去购房机会可能会给王先生带来损失，也可能会有新房主要求王先生搬迁产生的费用。对此，王先生可以提起诉讼，要求赔偿损失，以维护自己的合法权益。

法官提醒，在出售有租赁合同的房屋​​时，卖方一定要记得履行告知租客的义务，让租客说明是否购买该房屋。如果侵犯租客的优先购买权，将会造成不必要的损失。 。购房者在购买房屋时，还应检查房屋的用途，否则买房后可能无法入住。

买卖房子是一件大事，处理不好很容易引发不必要的纠纷。买卖双方应保留证据，发生纠纷时使用法律武器维护自己的合法权益。 （臧小龙）