业主委托出租房屋 遭遇奇葩合同

业主将闲置房屋委托给中介机构出租。这本来就是为了省心省力。近日，北京一位业主陈先生遇到了麻烦：他将自己的房子委托给房屋租赁机构，固定期限，2022年固定租金。然而，该机构近日却要求业主降低租金由于“市场原因”，减少了近30%。否则，若终止合同，业主需向中介公司支付装修费用13000元。显然是中介违约在先，但业主却要支付装修费用。这是怎么回事？北京青年报记者就此事进行了多次采访。

事件

中介“强制”减租或业主须自付装修费

据业主陈先生称，2022年3月，他与一家房屋租赁机构签订合同，将西城区一套房产委托该机构出租。合同期限为2022年4月1日至2025年8月23日。房子交付时是空的，中介机构对其进行了装修，并配备了全套家具和电器。当时，该机构报出的装修费共计71181.46元，双方约定装修费按月从租金中扣除。

陈先生透露，合同签订时，市场上同类房屋的月租金为11000元。按月扣除装修费用后，双方约定每月租金为9000元。不过，中介近日联系陈先生，表示由于市场原因，房子已经闲置了三个多月，希望陈先生降低租金。

中介表示，目前该类型房屋的市场月租金为7500-8500元，具体视装修情况而定。他希望陈先生同意将每月租金减至7000元。陈先生对此不以为然，认为7000元的租金低于市场同类房型的月租金。不过，该机构工作人员表示，如果不降低租金，合同可能会提前终止。根据之前签订的租赁合同，陈先生还必须向中介公司支付剩余的装修费用。

合同规定，无论哪一方违约，业主都必须赔偿装修费用。

北青报记者查阅双方签订的资产管理服务合同发现，在《违约责任及争议解决》第八条中，乙方（即房屋租赁机构）的违约责任）如下：如果因中介原因终止合同，如果提前终止租约，中介必须向业主支付一个月的租金。同时，如果中介投资装修、配置等资产管理费用，业主需赔偿投资费用的50%。

这意味着，根据协议，如果中介违约，将向业主陈先生支付一个月的租金，即9000元，作为违约金。但同时，陈先生作为非违约方，也必须按照对方的要求，对不可剥离的部分进行装修、装饰。补偿费用的50%或剩余未折算的每月装修总额。以此计算，陈先生至少要向中介支付13100.32元。

很明显，对方已经违约，想要解除合同。虽然我没有违约，但为什么我却成了赔钱的一方呢？陈先生认为，中介机构涉嫌以此为由刻意强迫自己降低租金。如果各房屋中介机构都用这个规定来胁迫消费者降低租金，那么谁来保护消费者的权益呢？

跟进

类似的情况在很多地方都发生过，业主被装修费“劫持”。

北青报记者查看了微博、小红书等社交平台发现，陈先生的遭遇并非孤例。一位微博网友称，自己在成都的房子委托给中介后，中介将租赁协议拆分为租赁和装修协议，规定除了租赁外，业主还应委托中介进行装修，费用将从租金中扣除。分期付款的租金。但中介给出的装修费是一个模糊的数值。

“他们往往会先向业主报出比较高的装修价格，并说实际金额可能会低一些，但具体金额又不清楚。这样一来，相当于出租房子的收入就不确定了。”该网友表示，更离奇的是，自签约以来，中介机构每隔几个月就会对房产进行一次装修，且装修期间并未支付租金，这进一步增加了租金收入的不确定性。该网友本来想解除合同，但看完合同后发现，如果解除合同，自己就要向对方支付4万至5万元的装修费，无奈只能放弃。

北青报记者注意到，此前南京也曾发生过类似案件。不少业主反映，自己将房屋交给中介公司固定期限、固定租金后，在合同到期前，中介突然强制业主降低租金，否则就解除合同，业主并要求中介公司予以赔偿。损失包括装修、家具投资折旧等。

对此，业主普遍认为，既然是中介提出解除合同，就应该按照合同结算水电费，补偿租金，将房间恢复原状。 “赔偿装修损失”条款涉嫌霸王条款，业主不应为中介违约赔偿。

不同机构对装修业务有不同规定的情况已不再常见。

房屋租赁机构违约后，装修费用该如何处理？所有中介都要求业主支付装修费用吗？对此，北青报记者走访了北京多家住房租赁机构，发现他们对此有着不同的约定。

在位于天通苑附近的一家代理店，其工作人员表示，代理店可以给你装修，费用一般由业主承担。 “装修费的支付方式有两种，一种是业主先缴纳部分押金，装修完成后再支付剩余金额，另一种是从月租中扣除。”该工作人员表示，如果业主违约，将支付剩余金额。装修费需要补给中介，并根据合同支付相应的违约金。如果中介提出自行解除合同，家电、家具将被搬走。 “装修一般都会给业主，补偿一两个月的违约金。”

在位于中关村附近的另一家知名代理店，其工作人员表示，即使代理提出先解除合同，业主仍需按照合同规定支付剩余装修费。值得一提的是，在采访中，多数中介表示，由于中介装修的报价普遍较高，目前北京市场很少有业主委托中介进行装修。

观点看法

专家建议完善合同条款，律师称可通过法律途径解决

中国法学会消费者权益保护法研究会副秘书长陈银江认为，中介与业主签订的合同虽然是法律协议，但合同中关于装修费用的违约条款将在一定程度上增加了业主的责任风险。

在陈银江看来，机构提供的装修风格、材料和费用往往不符合业主自己的意愿。同时，中介所谓的“把装修结果留给业主”似乎也让房子升值了。然而，当业主再次出租房子时，不知道这个装修会有多少价值，所以中介以此为借口。强迫业主买单是不合适的。此外，他认为，中介违约后业主仍须赔偿装修费用的条款，也可能导致中介滥用该条款的风险，导致业主实际上处于被动局面。

陈银江建议，业主在签订相关合同时，一定要尽量明确合同条款。比如，可以约定双方按一定比例分摊装修费用，而不是全部装修费用由消费者支付。如果装修费用比较高，也可以在合同中增加中介违约赔偿金额，以减少中介恶意违约的可能性。

北京中银律师事务所合伙人庄静认为，合同中，中介只需支付一个月的房租作为违约金。 “特别是根据目前的市场情况，这可能会导致业主损失两三个月的空置损失，业主可以就此提出索赔。”此外，关于“中介主动违约”的问题如果业主不降低租金，”庄静建议业主可以拒绝中介提出的解除合同要求，双方通过法律途径寻求进一步解决。

文/记者 赵婷婷

图片供图/视觉中国