地方国资平台开始抛售房产了

清算房地产可以补充流动性，缓解地方国资平台的资金压力。尤其是一些小城市的城市投资平台压力更大，不得不出售这些房产来套现。

中国房地产报记者徐谦北京报道

在全国大规模救市楼市的背景下，一周之内，北京、济南、广州相继曝出地方国资平台大规模抛售房产的现象，引发市场热议。

9月28日，市场消息称，广州某国有集团拟出售400套准现房，总价值5亿元。此前，北京国资平台和济南国资平台打包出售的房屋尚未出售。

其中，济南市旗下国有平台公司济南城市发展集团拟出售其持有的现有房屋1341套，总价值约28亿元。这也是近年来济南楼市最大规模的国有资产抛售案。

如此大规模的楼盘一次性涌入市场，势必对济南楼市造成一定的影响。要知道，目前济南新房、二手房月成交量在8000套左右，其中1341套成交量占比近20%。

就此次售房事宜，记者致电济南城开集团采访，但截至发稿，尚未得到回复。

地方国资平台大量出售房产

9月20日，位于北京市朝阳区清河迎东路6号的中国铁建国际城共154套住宅在北京产权交易所正式启动拍卖。转让方为北京市朝阳区住房和城乡建设委员会，最终的转让合同也是直接的。与北京市朝阳区住房和城乡建设委员会签署。这些房屋可以贷款购买，第一套房子最高贷款比例为65%，第二套房子最高贷款比例为40%。

此次处置的154套房屋处于空置状态，建筑面积70至90平方米。起拍均价87357元/平方米，相比待售房屋均价93700元/平方米有一定折扣。 。但有两个要求。首先，需要在一个月内缴纳房价30%的竞买保证金。其次，需缴纳交易金额2%的交易服务费。该项目10年前的开盘价仅为2万多元/平方米。

因此，市场对此并不太热衷。据知情人士透露，到目前为止，只有少量房产被拍卖，大部分都以最低价格出售。 “原因还是市场需求不足，房价下降不够。”一些房地产业内专家认为。

这154套房源的来源成为市场关注的问题之一。

据悉，中铁建国际城市社区建于10年前，开发商为中铁建。 “小区一共有15栋楼，有的以前作为普通商品房出售，有的楼承担了南湖、北湖地区的部分拆迁安置功能。后来，并不是所有的房子都被使用了。”安置费已用完。”据一位内部人士透露。

还有消息称，早些年，中铁建国际城的部分房屋被朝阳区住建委等单位回购，计划用于解决员工住房问题。后来计划被搁置，房子一直空置至今。现在部分房屋已经拿出来出售。

在此期间，北京市政府实际控制的北京城建五建集团也在北京产权交易所挂牌保利金泉社区26套住宅。

济南仍然是最有野心的。 9月25日，济南成发集团旗下子公司发布招标公告——《房屋营销代理服务项目招标公告》。本批计划出售的房屋包括：华通园小区198套、九里晴川小区455套、唐月色小区416套、净月府小区272套，总面积16.6万平方米。

济南城开集团在招标公告中还提到，“其他后续项目将根据投标人的需求逐步增加”，这意味着未来将有更多的房屋推出市场。

据记者了解，这批房屋可能是开发商在土地拍卖中竞拍的安置房。安置房建成后将移交国有资产平台管理。其中，济南城开集团承接了大量资产。

自2017年济南实施限价遏制楼市过热以来，截至2021年的五年内，至少有23块土地达到了最高限价，并配备了安置房。开发商需要建设的安置房总面积已达46.45万平方米。

另一个消息来源是济南城开集团收购现有商品房，并将其作为安置房或租赁房。

去年8月31日，济南城市发展集团旗下子公司发布招标公告，称将收购济南市区内现有存量住房，用于租赁和储备住房。招标规模为3000套商品房，分批实施。此举也被当时的市场解读为助力济南楼市去库存。

财招网公布的招标结果显示，济南城开集团已完成“2023年第二批收购部分现有租赁住房资源招标”。

在济南城开集团出售1341套住宅之前，济南城投首次出售了东城怡家、西江华府的部分房产，共涉及住宅6000余套。此外，济南力城控股集团、济南高新控股集团、济南石中控股集团等国有平台旗下也拥有不少房产和土地，而且体量也不小。

资金压力及变现考量

虽然只有三个城市被曝出地方国资平台大量出售房产的现象，但实际情况可能远不止于此。

“其他城市也有在国有平台上出售房产的现象，而这部分房源就成为了房地产市场的潜在供应。市场好的时候，大家都持有资产；市场不好的时候，大家都持有资产。”不好，他们就抛售资产，这与当前二手房挂牌量激增的逻辑是一致的。”一位长期观察房地产市场的企业人士说道。

经建咨询创始人张宏伟表示，近两三年房地产市场一直在下滑，房子很难卖。如今，在各地大规模救市下，市场活跃度不断增强。对于国资平台来说，他们也在利用当前的市场形势，处置和变现一些资产，尤其是不良资产。处置这些资产后，他们可以利用数亿、数十亿元的回收资金进一步调仓，优化更高质量的资产，以获得更好的回报。

另一个考虑是通过变卖房产补充流动性，缓解地方国资平台的资金压力。尤其是一些小城市的城市投资平台压力更大，不得不出售这些房产来套现。

上交所网站发布的济南城市投资股份有限公司2023年跟踪评级报告显示，关注该公司资本支出压力大、资产变现周期长、整体债务负担重、短期偿债能力高等问题压力。等因素可能对公司的信用水平产生不利影响。

广东省城乡规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示，地方国资出售房地产一方面是市场下行压力；另一方面，地方城投还承担各类基础设施、保障性住房等建设性任务，地方财政上缴利润考核和资产保值增值力度加大，具有变相资产的动机。

同时，“地方国资长期持有保障性租赁房，营业收入确实太低，成本可能太高。市场好的时候，他们愿意做一些保障性住房。” “住房租赁和长租；市场不好的时候，更多的是保证国有企业和城投公司的正常运营，以及资产的保值增值。”李玉佳说。

“楼市低迷的时候，各个政府平台公司都在卖房子，防止国有资产贬值。这对于购房者来说也是一个错失的机会，因为一次性销量大而且有些楼盘性价比很高，有能力的购房者可以选择优质楼盘。购买房产。”一些受访者也这么认为。