何为城市商业中心？由天河路商圈看东莞核心商圈崛起

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民英山国际商贸城从一开始就定位为东莞首个“一站式主题休闲文化购物园区”。以“文化创意+商业”为主题，融合现代与传统岭南文化，打造东莞专属名片。

什么是城市商务中心？广州天河路商圈的历史发展告诉我们，它不仅需要强大的区域、经济、政策、交通等外部条件的支撑，更需要把握市场和消费需求的发展变化。

东莞市核心区需要标杆项目重新洗牌旧商圈格局。民英山国际商贸城差异化的“文创+商业”主题模式，将助力带动东莞市核心商圈的崛起，成为莞城新商贸中心！

开发区与商圈融合新趋势

城市交通首当其冲

过去，纽约湾区（金融）、旧金山湾区（科技创新）、东京湾区（先进制造）等世界级湾区傲视世界。

如今，中国正在全力建设第四大湾区——粤港澳大湾区。这将推动原有的点状城市发展模式与广州、深圳、香港、澳门四大主轴城市进一步发展包容性和产业互补性。促进区域开放联动协同，实现区域共生发展。

未来，商业地产开发也将走向区域化、商圈化、一体化的集群化。广州、深圳等一线城市商圈的发展与城市交通密切相关。

1996年，广州天河城开启了中国“购物中心时代”。 1997年6月28日，广州第一条城市轨道交通线路——地铁一号线开通。体育中心站与体育西路站紧邻地铁网主干道，是天河路商圈的核心车站。为广州天河城提供强有力的交通保障。

如今，广州地铁拥有10条运营线路（1-8号线、广佛线、APM线），日均客流量777万人次。除天河路商圈外，珠江新城商圈、北京路商圈、白云商圈、广州南站商圈、环市东商圈等均沿轨道交通发展，轨道范围甚至延伸至佛山.

广州天河路商圈核心商业布局

作为广州重要的商圈，天河路商圈不再只是百货商店和街边商铺。还有天河城、正佳广场、万菱汇、太古汇、天环广场等实力玩家。

无论您乘坐BRT公共交通、APM线，还是地铁1号线、3号线（及延伸线），都可以轻松直达体育中心核心。交通的升级和完善，进一步加强了区域内经济、消费、人员的流动和联系，也贡献了天河路商圈强大的交通分流实力。

在深圳，罗湖东门商圈、罗湖商圈、福田商圈、龙华商圈、南山商圈、宝安商圈等区域性商业中心遍地开花。

目前，深圳已开通地铁1-5号线、7号线、9号线、11号线，日均客流量420万人次。这些地铁直接连接目前运营中的绝大多数优质购物中心。例如，1号线罗宝线覆盖10余家商场，包括万象城、金光华广场、福田CocoPark、益田假日广场等知名标杆商户。项目。

未来，地铁沿线商户的主导地位将越来越凸显，“轨道交通区位之争”势不可挡。完善的交通网络有利于有效引入客流、车流，消费粘度的增加有利于营造成熟的商圈氛围。当距离不再是问题时，消费还成问题吗？广州、深圳的发展经验对东莞未来的发展具有借鉴意义。

东莞作为二三线城市，以街道和城镇为主。与广州的城市化相比，东莞的交通速度和可达性仍然不足。城市快速发展，轨道交通建设首当其冲。乘坐地铁。目前，东莞仅开通地铁2号线。不过，根据《东莞市综合交通体系发展“十三五”规划》，东莞地铁建设将投资483亿元，用于1号线、3号线和2号线三期建设，到2020年，力争实现轨道交通1、2、3号线与广州、深圳连接。

5年内，东莞地铁将连接5条广深地铁线路。其中，东莞1号线、2号线均途经南城、东城等中心区域。与广深的衔接将加强核心商圈的发展，3号线将覆盖8个镇街，东莞城轨建设将使核心商圈与周边镇街的联系更加紧密。

但交通带来的人流量不断增加，这对市中心商业项目的综合实力和客流吸收能力提出了新的更高的要求。

目前，东莞市中心尚无大型综合商业综合体。然而，计划两年内开业的最大购物中心——位于市中心的民英山国际商贸城却引起了市政府和业界的关注，商业面积达30万平方米。将有力推动其成为未来东莞市的商业新地标。

东莞南城商圈核心商业布局

除了交通之外，广州天河路商圈的发展模式对东莞也有一定的启示。

“华南第一商圈”面临考验

天河路商圈调整升级寻求突破

可以说，广州天河城是中国购物中心的起点。位于广州新中轴线上的天河路商圈。

商圈西起天河立交，东至岗顶，全长约2.8公里。商业零售总面积近120万平方米，沿线商户近万家。包括天河城、正佳广场、天环广场、太古汇、万菱汇、VT101、时尚天河、广百百货等商场百货的差异化定位，使商圈覆盖客群广泛，品牌广泛跨度大、丰富度高。

加上其深厚的市场基础、优越的区位和便捷的公共交通等配套设施，其“华南第一商圈”的美誉享誉全国。但近年来，商圈市场竞争激烈，随着电商压力的加大，各大实体商业项目也遇到了同质化问题和瓶颈，尤其是业态方面。

天河路商圈成熟的商业氛围吸引了一线奢侈品牌、国际知名品牌、新兴大众品牌，广州首家苹果零售店、特斯拉体验旗舰店、线友、方所书店、西西弗斯书店、演艺剧场、VR体验店等新兴企业聚集于此。但品牌数量众多、地域限制、消费习惯等因素导致国际品牌进入意愿逐渐下降。天河路商圈商业分布密集，导致同质化问题，重休闲、轻娱乐，体验和创新有待加强。 。

然而，市场和消费不断变化，挑战与机遇并存。近年来，天河路商圈不少商业项目仍面临新增供应不足、部分物业老化等问题。在广州多中心化趋势下，他们仍然紧跟市场变化，通过不断调整定位和经营策略来保持市场竞争力。

2014年至2016年，共引进新品牌71个，其中41个首次进入广州；专注于服装、餐饮；引进的国际品牌并非“一刀切”，在设计上体现了国际化和“原生态”的新趋势。 2013年以来，每年零售额均呈现两位数增长，商场品牌重新布局带来另类利润。

走小而精致的路线。近三年来，近69个品牌针对城市白领需求进行了调整，调整比例超过49%。集体店布局逐渐增多，西西弗斯书店在广州开设旗舰店，专门针对白领顾客进行单店规划……调整后，Shopping Mall定位明确，精致时尚的特点。去年整体营业额同比增长56%。周末整体客流同比增长72%。

2014年，开始告别国美电器大卖场时代，在1万平方米的商业面积上“让位”给优衣库；重塑南面落地玻璃窗的高调形象，优化商场流线；引进客家、探鱼、乐凯撒、初次见面、喜茶等网红品牌。近三年，品牌调整超过80%……在营销活动方面，近年来，商圈内各大项目每年都会在不同节点推出不同的主题活动，包括动漫/IP主题展览、艺术与时尚、科普主题、商业与公益主题活动层出不穷。

据戴德梁行最新数据分析，今年1-5月，广州市社会消费品零售总额3770.83亿元，增长8.8%。增速略被深圳超越。但广州仍然是消费力最强的城市。去年人均支出高于北上广深。首先是中间的。城镇居民旺盛的消费欲望和强大的消费能力，成为支撑城镇商业市场繁荣发展的重要基础。

在广州零售市场，体育中心商圈在商业存量集中度、租金等方面继续保持羊城商圈领先地位。个性化餐饮、健康品牌、体验式业态在广州优质零售市场不断拓展。购物中心逐渐从“买买买”的场所转变为城市重要的生活社交场景。

天河路商会预计，到2020年，天河路商圈商品销售总额将从千亿级迈向万亿级，目标成为世界级商业门户。

一路走来，天河路商圈并不是一帆风顺的。毕竟，它必须根据变化灵活应对。实事求是、差异化突破、合力营造商圈氛围的经验同样适用于东莞商业地产市场的发展，更是东莞民英山的经验。 ·国贸中心借鉴和吸收的核心观点。

广州天环广场（图片来自：天环PARC CENTRAL）

闽英山国际商贸城推进“文化创意+商业”

差异化打造东莞新中心

据悉，东莞民英山国际商贸城项目总占地面积10.4万平方米，总建筑面积103万平方米（其中商业-民英山国际商贸城面积达30万平方米）总投资80亿，由5栋塔楼和商业裙房组成的城市综合体。 2号楼是东莞最高的建筑，高423米。整体项目将于2020年竣工，其商业部分——闽英山国际商贸城预计于2018年10月1日开业。

为什么被称为东莞市新中心？

东莞位列“广东四小虎”之首，位于广州和深圳之间。珠三角优越的地理位置和优惠政策，加上长期雄厚的经济实力、庞大的商业消费人口基数、强大的消费能力、旺盛的消费需求，赋予了东莞城市发展美好的前景。地处香港经济走廊中部的广州南城中央商务区，更预计将成为东莞未来15年的发展、经济、行政、铁路、生态和商贸中心。

如前所述，东莞正在加快城市轨道交通建设，而作为城市核心区的南城、东城是重中之重。随着交通建设的不断完善，市中心良好的交通区位优势日益凸显。

民盈山·国际贸易中心由民盈集团打造，位于东莞市南城、东城交汇处。位于东莞CBD核心，全面覆盖东莞32个乡镇街道，重点关注市区西平、东城、莞城、万江四大商圈，拥有城市总人口180万消费客户。

图片来自：民英集团

雄厚的实力、不断加快的交通建设以及优越的区位优势，使项目从建设之初就具有得天独厚的优势，与广州天河路商圈的客观优势相吻合。

近年来，东莞城市产业结构转向以第三产业为主导，目前的商业布局主要分为城镇和街道“两大派”。

碎片化的商业布局，增长有限，无法满足更多的消费者需求。商业发展的快速增长很大一部分是由商业资源聚集程度来保证的。未来的趋势越来越趋向商圈和区域联动发展。

戴德梁行华中研究部高级分析师苗书义认为，与广州不同，东莞有很多城镇和街道，它们之间的交通需要进一步打通。点状区域商业可能是其未来的发展方向。南城、东城商圈作为东莞的核心区域，可以借鉴广州中央商务区带动商圈发展、辐射周边地区的经验。

单独行动不会让你走得太远。东莞需要一个规模化、地标性的城市商业综合体，能够吸纳巨大消费力，同时加快形成具有商业集聚效应的商圈格局，掀起东莞商业地产新篇章。

商业地产不断演进，从灯光夜市、步行街，到批发市场、专业商场、百货商场、购物中心、城市综合体，再到跨境文旅、主题商业街区等。

人们的物质消费逐渐被体验性的精神消费所取代。单一“盒子”企业或简单的商业街区已经过时。 “千家店”的商场不被顾客喜欢。 “商业+”模式已经兴起并成为主流。

过去很难想象空中花园、泳池、水族馆、农场、牙科诊所、月子中心、文创IP等可以搬进商场。现在这是可能的。为什么？因为人，商业项目的运营最终满足的是消费者的需求。天河路商圈的发展困境和相应的调整，是对消费变化的切实反馈。

在东莞，人口结构从两极分化的“哑铃型”发展到如今的“花瓶型”。中产阶级人口已成为消费主力军。高新技术企业、金融等高端服务业快速发展，带来高素质人才流入。增强城市消费能力。

不断壮大的中产阶级不仅具有高素质、高收入，而且对消费的质量要求逐年提高。对个人空间的追求让他们不仅满足于“生存”，而且享受“生活”，释放高压工作带来的疲劳和压力。 “一站式+主题+体验式购物中心”就是这样打造的。

消费需求的不断提升，加快了商场创新调整的步伐；反过来，主题商场不仅满足了消费者的精神需求，还潜移默化地改变了消费者的消费习惯和方式，甚至提高了区域消费水平。

这最明显的体现在商场体验场景的营造上。广州正佳集团副董事长谢萌曾表示，未来的购物中心将是一个以技术思维+社区思维为导向的混合社交空间。例如，正佳广场不是一个购物中心，而是一个旅游景点、文化地标、艺术地标。 、海洋、剧院……

民英山·国贸市也深知这一道理。从一开始，它就定位为东莞首个“一站式主题休闲文化购物公园”。以“文创+商业”为主题，融合现代与传统岭南文化，打造东莞专属名片。

民英山·国贸城重视多元化整合。它打破了以往单一、封闭的箱式商业或露天步行街形式，将户外风格步行街与室内商业连接起来，打造兼具人文景观、东莞风情、旅游功能的新消费场景：

当然，最有特色的还是“东莞故事”主题街区。民英山国际商贸城负一层以“东莞新篇章”和“东莞老故事”为主题：

“万一故事”主题区

苗淑仪表示，东莞零售市场需要充分合理考虑当地市场特点，了解主要消费群体的消费习惯和消费模式，结合自身区位特点做出精准的项目定位，增强购物的社交功能。通过赋予商场更加立体化的体验式业态和生活社交场景的打造，依托个性化的商场品牌结构、商场活动、装修风格等突出项目，积极提升服务水平，引进先进的增强购物体验的技术可能是一项发展商场方向。天河城虽然不是广州成熟商圈——天河商圈的最新项目，但却是广州市民心中的地标，是城市核心商圈中不可忽视的存在。

相信在东莞，民英山国际商贸城也将利用其独特的存在，成为现代都市人一站式生活休闲平台，引领东莞新商圈的崛起！

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作者 李璐

时间：2017年10月

地点：中国深圳

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