12年资本洗礼，华平投资终等来魔方生活赴港IPO

21世纪经济报道记者唐少奎上海报道

9月26日，魔方生活服务集团有限公司（简称“魔方生活”）正式向香港联交所提交招股说明书。这距离公司前身魔方公寓诞生已经12年了。

启信宝信息显示，魔方公寓的母公司魔方（中国）投资有限公司（魔方生活）成立于2012年，但在2009年，魔方公寓原创始人葛兰就已开始研发南京长租公寓业务集中。 。

正所谓十年过去了，葛兰如今已经套现了大部分股份，退出了管理层；在魔方生活最新的股东结构中，华平投资通过Peridot Gem Investment、Peridot Gem Group和Mordenite Gem三家海外公司直接或间接持有魔方生活51.62%的股份。

华平投资于2012年12月推出B轮融资后成为魔方生活的控股股东。招股说明书显示，魔方生活于2012年5月15日在开曼群岛注册成立为豁免有限公司。该公司一直是投资方自成立以来一直为控股公司。随后，魔方生活进行了一系列资本重组和多轮融资。

2012年6月，魔方生活完成A轮融资，启动全国发展战略； 2015年5月，完成一期、二期B轮融资后，魔方生活推出“公寓+”战略； 2016年4月，魔方生活完成C轮融资，启动多品牌战略； 2017年1月，魔方生活成为国内首家在上交所发行资产支持证券的租赁公寓平台； 2018年7月，魔方生活完成D轮融资。

随着融资数量的增加，魔方生活已经走过了漫长的道路，目前手中拥有76,000套房产，其中直营公寓50,074套，加盟管理和第三方管理公寓26,116套。如此规模，已经是国内最大的集中式长租公寓运营商。

但受疫情影响，长租公寓入住率出现较大波动。 2021年，魔方生活直营公寓平均出租率为86.5%； 2022年上半年下降至82.4%。这从一个侧面说明了魔方公寓加快轻资产运营步伐的必然性。

总体来看，受益于国内租赁市场不断上涨的红利，魔力生活近年来发展还算不错：2019年至2021年，魔力公寓收入从9.467亿元增长至14.711亿元，年复合增长率高达24.7% 。净利润从2019年的人民币6,360万元增至2021年的人民币2.953亿元，复合年增长率为115.6%。

然而，截至2019年、2020年和2021年12月31日止年度，魔方生活通过特许经营和第三方托管模式实现的收入分别为920万元、1870万元和3780万元，占总收入的1.0%。同期总收入。 2.0%和2.6%，年复合增长率为102.4%。截至2022年6月30日止六个月，魔方生活通过特许经营和第三方托管模式实现收入人民币1,760万元，占同期总收入的2.1%。

占住房供应量30%以上的特许经营和第三方托管模式收入，即使与公司其他利息收入（包括贷款利息）相比，在魔方总收入中所占比例也非常小。 、补偿收入、融资租赁利息、政府补贴、银行利息收入、讨价还价收入等）水平具有可比性。 2019年至2021年，魔方生活服务其他利息收入分别为2215.2万元、1899.8万元、2405.5万元； 2021年上半年和2022年上半年分别为1012.8万元和1360.3万元。

因此，魔方公寓在招股书中明确表示，计划拓展加盟经营和第三方托管模式。前面的路还很长。华平投资一直热切期待魔方人生的上市。轻资产运营的加速才刚刚开始。