魔方生活服务集团赴港IPO：长租公寓行业首例，未来增长潜力巨大

近日，魔方生活服务集团向港交所递交了招股书。凭借此举动，它成为了首个前往香港进行 IPO 的长租公寓企业。

集中式长租公寓赛道

招股书表明，魔方生活服务有旗舰品牌。其中包括 2009 年推出的魔方公寓品牌，该品牌是国内最早在集中式长租公寓赛道布局的运营商之一。分散式长租公寓运营商是从不同个人业主处获得物业来源，而集中式长租公寓运营商通常会与大型机构业主签订长期整租协议，以此来确保集中式长租公寓运营的稳定性。

2022 年 6 月 30 日的时候，魔方生活拥有 76190 套在营的公寓。这些公寓分布在全国 26 座城市的 394 个地点。在财务数据方面，2019 年魔方生活服务集团的收入是 9.46 亿元，2020 年是 9.48 亿元，2021 年是 14.71 亿元，其复合年增长率为 24.7%。同期，魔方生活服务的毛利分别是 8.08 亿元、7.86 亿元以及 12.67 亿元。归属股东的净利润分别为 6037 万元、-2.29 亿元以及 2.82 亿元。然而，今年上半年魔方生活服务总共获得收入 8.5 亿元，与去年同期相比增长了 24.1%。净利润从上年同期的 1.62 亿元下降到 41 万元，与去年同期相比下降了 99.75%。

2013 年起，魔方生活完成了 4 轮融资。其融资金额在长租公寓运营商里处于领先地位。2016 年，魔方生活进行了 C 轮融资，金额近 3 亿美元。2019 年，魔方生活获得了 1.5 亿美元的 D 轮融资。背后的资本方有中航信托、美国华平集团以及加拿大领先的养老基金管理公司 CDPQ 等。

招股书显示，此次 IPO 募集的资金将主要用于以下几个方面：用于业务的扩张以及进行战略性收购；用于更新技术基础设施并且创新公寓产品；用于持续开展销售及营销工作；用于提供营运资金以及用作一般的企业用途。

魔方“另辟蹊径”赴港上市

从中国租赁公寓市场的情况来看，近些年来，中国租赁公寓市场呈现出迅猛发展的态势。依据弗若斯特沙利文的相关资料，中国租赁公寓市场的规模在 2017 年是 1.2 万亿元，到了 2021 年增长到了 1.8 万亿元。2026 年时，中国租赁公寓市场的规模有望进一步增长到 2.7 万亿元。其主要的驱动因素是置业成本高昂，年轻一代有晚婚的趋势，城市化率在提高，城市人口在增加，尤其是年轻人流入城市。然而，中国租赁公寓市场呈现出非常分散的状态，存在大量正在运营的非机构化长租公寓。在 2021 年，中国机构化长租公寓的渗透率仅仅为 7.4%，与发达国家相比要低很多。集中式长租公寓方面，报告预估其市场规模到 2026 年能达到 1252 亿元。经记者梳理可知，在当下国内的集中式长租公寓市场里，运营公寓数量处于靠前位置的运营商，有万科旗下的长租品牌“泊寓”以及龙湖旗下的“冠寓”。

青客公寓和蛋壳公寓在魔方公寓之前曾登陆美股市场，然而它们的表现并不理想。公开信息表明，从成为长租公寓第一股到步入破产清算程序，青客公寓仅仅用了两年零两个月。并且在上市 445 天后，蛋壳公寓也最终退出了股市。在业内人士看来，过高的杠杆以及较低的盈利能力，是过去几年长租公寓行业遭遇巨大挑战的重要缘由。青客公寓的表现以及蛋壳公寓的表现，代表着一个长租公寓时代的结束。从长租公寓市场的角度去看，这个时代实际上是需要一个能够长期发展的市场的，也需要一个具备可持续性的商业模式。长租公寓企业过去频繁出现“爆雷”的情况，实际上也是行业进入理性健康期所必须要经历的一个阶段。

值得一提的是，港交所实际上不是国内长租公寓之前寻求上市的热门地方。像青客公寓和蛋壳公寓都选择了赴美上市，自如也时常有将赴美递表的消息传出。从这些情况来看，魔方生活服务这次的选择带有另辟蹊径的意味。

易居研究院智库中心的研究总监严跃进指出，魔方寻求上市的举动是值得被肯定和鼓励的，并且这也是当前房地产市场处于低迷状态时，长租公寓企业积极向上的一种体现。当下上市看起来时机不佳，但从另一个角度来看，这其实是一个最为合适的时机，特别是在房地产呈现下行压力的情况下，对房源进行整合以及盘活是一个大的趋势。魔方若能成功上市，那么后续房源收购的成本就有希望降低，这对其扩大经营规模能起到积极作用。并且，香港市场近期疫情管控方面的力度有所减少，资本市场对于港交所的各类新上市企业将会给予更多的关注。严跃进着重指出，新一轮长租公寓的改革迎来了新的机会，其中包含目前内地有四只已经发行或者有待发行的 REITs 产品。魔方等长租公寓企业需要在金融创新方面下功夫。要围绕新市民、青年人、三孩家庭等积极进行住房产品的设计。要贴合改革导向。还要积极做好财务管理。这样自然会获得投资者更好的认可。