租房新章 | 从长租公寓变成保租房

图：Tuwa创意

10月9日，“ Huaxia Fund中国资源住房住房封闭基础设施投资基金”项目更新为“反馈”，而新的住房租赁房地产投资信托基金接近官方上市的房屋房地产投资信托基金（Rees Reas Rees REIT）一步。

早些时候，大陆市场的三个负担得起的住房房地产投资信托基金的原始平等是当地的住房安全机构，中国资源土地通过了这一宣言，预计将成为涉足租赁住房市场的第一家房地产公司。

实际上，不仅是中国资源土地，而且还将房地产公司的租赁品牌（例如Vanke Po，Xuhui瓴，Longhu Guanyu和其他房地产公司）纳入负担得起的租赁住房系统中。

截至2022年7月，范克·博公寓（Vanke Bo Apartment）作为中国集中式公寓规模的第一名，已正式保证了50个项目和41,000个城市的住房，包括北京，深圳，Xiamen，Tianjin，Foshan，Foshan和Changsha。还有50,000多个房屋正在申请保险。如果Naibao成功，Vanke Bo Fu的负担得起的租赁住房数量将超过一半。

SO称为Naquan是指根据当地政府发布的住房标准申请租赁项目的申请。审查成功后，它可以成为负担得起的租赁住房。

在团队的团队中，除了房地产公司的公寓品牌外，许多长期出租公寓公司还喊着“接受NA”的口号。

包括负担得起的租赁住房系统在内还意味着，租金折扣的限制和租金上涨将受到限制。如何计算此“ Naobao”帐户？

入伍

自今年年初以来，全国各地的负担得起的租赁住房的发展一直施加“加速密钥”。

根据ICCRA（住房租赁智囊团百科全书）的统计数据，截至2022年第二季度末，当地负担得起的租赁住房中，该国约6.9％的开放式房间大小包括在62019套装中（房间（房间） ）。该国共有13家住房公司占10％以上。

在鼓励多个本地和多渠道供应的参与的背景下，一些非国家 - 拥有的企业也收到了租赁住房的门票。

9月初，Xuhui旗拥有的租赁社区项目 - 上海Nanxiang地铁站商店宣布，它是通过Nahabao确定的，成为了6月住房项目的上海jiuting Central Store的第二个担保租赁。

Longhu Guanyu还拥有许多负担得起的租赁住房项目，例如Changsha Financial Center，Wuhan Xinyi City商店，Hefei Chuangfu Gongfang和Tianjin Nankai Wangdingdi商店。

“我们还积极回应上海政府的呼吁。目前，宣言中有14个项目，其中两个已经完成了宣言。” rubik的Cube Living Service Group首席战略家Hu ding说。

“中国资源为其自己的大规模租赁社区项目和租赁住房领域的深入入口具有沉重的资产运营模型。”负责中国资源的相关人员加入告诉经济观察网络，目前，巢穴的大资产占80％以上，并且大型较大，并且很大，有些土地用于建设和经营租金住房。项目的主要来源包括集体土地，租赁/自持有土地建设等。尤其是在过去的两年中，进入市场的大型租赁社区项目主要是为了征收土地而新建的。

一家住房公司长期租赁公寓部门负责的人告诉经济观察网络，当各个城市的负担得起的租赁住房的特定条款时，他们发现了主要的研究企业。例如，北京市政住房和城市建筑委员会找到了满足申请条件的所有企业，然后召集和开会各个地区级别的住房建设部门，并将由城市统一部署。每个企业还将确定是否根据自己的情况申请声明。需要包含在负担得起的租赁住房系统中的企业只需要根据Nahabao的相关规定提交材料并申请申请。 “和标准化”。

在一些尚未介绍隔离规则的城市中，许多企业还参与了有关负担得起的租赁住房确认规则的讨论。

该办公大楼副总经理兼Da Yuecheng Holdings工业管理中心副经理Zhu Donghua说，相关部门以前曾召集相关企业举行研讨会。评估价格是由年份动态提出的，如果房屋区域的房屋不同，地板和地铁站有所不同，如何根据范围评估来调整系数？ “如何制定统一政策标准下的水电和税收等详细规则？政府还一直在积极调整和研究如何使企业基本上通过其他补贴来计算帐户。”

不输

在租赁住房系统中包括租赁住房项目后，它将在租金和未来价格调整空间方面受到限制。如何计算公司的财务计算？

胡丁告诉经济观察网络，关于诺奥博之后的限制，该公司进行了很多讨论。 “最后，我们决定积极采用该政策。经过计算，我们发现当前的限制政策不会极大地影响我们的收入。”胡丁介绍说，租金增加的增加不超过5％，但是每年的上升5％最初是一个非常繁荣的经济，或者可以实现该地区高速发展的状况。

此外，从租金价格评估的角度来看，无论是上海还是引入其他城市，都没有“一个尺寸 - 尺寸-fit -all”管理，而是对专业的第三方评估公司进行评估租金。根据胡丁（Hu ding）的说法，以上海为例，租金锚是该项目周围的其他产品，例如该项目周围的住宅房屋，长期租赁公寓或保证住房。本质根据上海的租金保存房屋的管理措施，租赁住房的租金应在同一质量市场的租赁住房租金低于10％。 “经过评估，10％折扣后的价格并不比纳乔之前的价格特别大。”

根据上海的评估规则，如果第一种评估方法无法获得投资回报，那么仍然有第二种成本评估方法，即，基于当前的财产成本，以及对装饰等各种成本的合理估计，然后进行合理的各种成本估算，然后对各种成本进行合理的估计，然后进行合理的估计。价格。

除了合理的租金评估外，一系列政策，例如负担得起的租赁住房的税收偏好，人们的水和电价的实施以及财政支持也是吸引企业进入的原因。

例如，从2021年10月1日开始，一种简单的税收计算方法，用于住房租赁企业向个人出租住房，以5％的征税利率以1.5％的价格支付增值税；如果租赁租赁住房，则将房地产税征收4％。

在一系列的政策折扣下，对于企业，业务帐户至少可以平坦。

例如，作为北京的第一批集体租赁住房飞行员项目，中国资源Youchao国际公寓社区总部基地项目已获得集体土地的财务补贴。 “一套由45,000元/套装的房屋，非整整房屋的房屋是30,000元/房间的补贴，税收也相关。”负责中国资源的相关人员说。该项目的土地由富泰地区Huaxiang区Luotai Village提供。它是由中国资源土地和房地产共同开发的。该项目应由乡村集体土地管理权和收入权共同转让。企业为建设做出贡献，并获得该项目的50年运营权和收入权利，并承担建筑成本和固定收益。村庄共同获得了固定收入并达成共识的股息。 “总而言之，它实际上与我们市场面向市场的长期出租公寓相似，因此我们正在积极这样做。”

除了享受优惠政策之外，在当前市场下，Naibao也对企业提高租金也有好处。

根据朱东瓦（朱东瓦）的说法，从深圳租赁市场的角度来看，自2021年下半年以来，该市场下降了，租金显着下降，这对在租赁模型中运营的长期出租公寓公司的影响更大。过去，许多集中了长期租赁公寓过去的80％以上，而平均租金现在可能仅为70％。尽管其企业不受自己的资产影响，但对于某些使用租赁模型的公司，他们过去曾做过很高的期望和计算。但他还说，在当前的下降市场中，租户更愿意优先选择负担得起的租赁住房项目。 “在2019年经历了长期租赁公寓之后，政府认可政府，信托将更高。”

轻，中，沉重。

目前，租赁市场主要分为三种型号：光资产运营，资产租赁和重型资产管理。包括Xuhui魔魔魔魔魔魔魔，Rubik的立方体公寓和其他公司，主要是通过中国资产租赁和轻型资产运营模型进入市场。这样一种较轻的进入方式是许多长期租赁公司的选择。

“在选择诺奥巴的方面，我们主要使用整个租金进行运营，或与某些州拥有的企业建设者合作与某些州拥有的企业建设方合作。”胡丁说，魔方的生活发现，越来越多的人越来越多。国家拥有的企业参与了租金保护住房的发展，但他们在租赁住房的运营方面有很多经验，甚至几乎没有经验。他们还需要专业的操作技术。 Rubik的Cube Life希望能够输出租赁的住房管理经验并分享收入。特定的合作方法包括：直接租赁租赁，轻资产监护权或更轻的，产出管理系统和管理培训概念和课程，以帮助行业培训更多的专业和管理才能。

选择带有资产的公司的公司将在未来的退出渠道上进行考虑。

负责中国资源巢的相关人员说，中国资源巢更倾向于参与集体和租赁土地中的租金保护住房的建设。这种选择与中国资源的基因有关。长期出租公寓和商业领域之间有许多相似之处。中国资源更好地进行资产管理和资产持有；解决方案。

负责人说，REIT主要是为了启动基础设施，这也意味着只能将R4情节推高。 “当我们参加负担得起的租赁住房事务时，我们考虑了闭环的想法和投票式退休的方法。”

他说，由于重磅资产以外的重型资产的提款渠道较少，主要交易几乎是唯一的退出路径，但是诸如自我陆地之类的重型资产无法通过大型交易方法退出，而且大多数项目都无法通过无法到达社区。从市场条件的角度来看，2021年之后，租金下降降低了交易市场。租赁行业本身的利润率很低，在主要交易市场中很难受到青睐。

Yuecheng City下的长期出租公寓品牌“ Yue Yueyi”选择以重建形式进入保证租赁住房。这还可以帮助公司在公司生存下的基础设施资产并增加资产流失。 “这样的生活仍然非常有效。”朱东瓦（Zhu Donghua）介绍了达尤兴（Da Yuecheng Holdings）拥有深圳许多宿舍的财产权和管理权。如果工业土地宿舍在20年或30年内没有激活，则消防安全将无法满足要求。它不满足年轻人的当前需求。旧宿舍的租金价格很低，租金退货无法满足公司退货的要求。

这种选择也符合深圳的城市发展。朱东瓦（Zhu Donghua）介绍了，随着城市的工业升级和发展，深圳的行业从原始的劳动力密集型类型转变为当前的智能制造，技术和金融。新的城市青年对生活质量和生活设施的需求也更高。 Da Yuecheng Holdings South Corporation已逐步装饰并翻新了股票宿舍，以改善旧宿舍的支撑和安全系数。该请求还帮助该公司解决了一些旧的资产。 “转变后，某些地区的租金从每平方米20元上升到约40或50元，单人间的价格从每月1,000元上升到约2,000元。”

安全后

负责长期租赁公寓企业的相关人员和项目保险公司表示，目前，银行业并未在财务层面上明确规定，并且没有为负担得起的租赁住房提供特别的贷款支持。

从当前进行的贷款项目来看，金融机构将重新考虑Naobao项目。负责人表示，当银行获得贷款批准时，它将首先将行业的企业划分。如果将其分为房地产行业，则将分为房地产行业。有必要受到三条红线的限制，但是如果整个项目的资产包属于Nahandao项目，或者得到政府的支持，则将被归类为担保租赁住房类别。此类别得到财务政策的深入支持。链接中将有很多帮助，包括大量信用增加将被打破。

由于土地利用的性质，一些负担得起的租赁住房的支持政策仍将得到改善和降落。住房公司长期租赁公寓司的中国地区负责人说，尽管现在明确规定了负担得起的租赁住房的当地法规，但土地利用的性质没有改变，但自然土地使用中仍然涉及随后的民用水，包括民用电力和学位等一系列问题。

“我们公司的一些NAQUAN项目尚未意识到人民的水和平民电力，因为土地使用的性质可能涉及与该项目所在的项目的协调协调。积极交流和获胜需要时间。”

一个负责上海纳博项目的人说，租户的儿童群体还涉及阅读和学校，学位，积分等的需求，所有这些都是需要考虑的问题。 “包括临时居留许可，享受应该享受医疗保险，教育等家庭的权利，可以享受租用保险公司的人吗？这一定是一个需要在大量发展中遵循的地方中国在中国。”

一些居住在上海Minhang区的项目已经可以在政府支持的情况下申请居住许可。胡丁说：“在诺奥博之后，它与国家政策一致。过去，旧改革项目遇到的水平可以解决。”他说，对于长期租赁公寓公司，过去每个人都面临的一些困难是对性租赁住房的良好认可，可能会逐渐改善和解决。