魔方生活港交所递表：7.62万套公寓布局26城，能否改写长租公寓市场格局？

日前，魔方生活服务集团有限公司（即“魔方生活”）向港交所递交了申请文件。招股书表明，在 2022 年 6 月 30 日这个时间点，魔方旗下拥有 7.62 万套正在运营的公寓，这些公寓分布在全国 26 座城市的 394 个不同地点。

魔方生活若能成功进行首次公开募股（IPO），那么它将会成为第三家在长租公寓领域上市的企业。它的两位“前辈”目前的结局不太美妙。“长租公寓第一股”青客公寓（FLJ.O）一直被破产危机困扰，其股价从最高点 95.25 美元跌到如今的 2.40 美元，缩水幅度超过 97%。蛋壳公寓在 2020 年 1 月于纽交所上市，然而很快就陷入了“爆雷”和“租金贷”的困境之中，仅仅过了 455 天就摘牌离开。魔方生活，又能给资本市场带来什么样的“新故事”？

从目标客群方面来看，魔方生活将客户划分成了“白领”和“蓝领”这两类。其中，“白领”对应着旗下的魔方公寓这一旗舰品牌，“蓝领”则对应着旗下的 9 号楼公寓这一旗舰品牌。白领公寓在北京及上海的月租范围通常在 3000 元到 6000 元之间，在其他城市的月租范围在 2000 元到 4000 元之间。其面积在 25 平方米到 45 平方米之间，并且自带厨房和浴室。蓝领公寓是宿舍式的，每间房通常配备二到八张床，每张床位的月租在 500 元到 1000 元之间。

从运营模式方面来看，蛋壳与青客属于“分散式”，而魔方生活则是“集中式长租公寓运营商”。招股书称，分散式长租公寓与集中式长租公寓相比，集中式长租公寓有多种竞争优势。其一，具有稳定性和安全性；其二，可以为住户提供多种增值服务；其三，能通过不同类型的社交活动为住户之间建立联系。同时，在中国租赁公寓市场中，一居室公寓的供需错配长期存在。年轻人要么要为不必要的大公寓支付额外租金，要么就得与他人合租。而集中运营模式能够通过提供大量一居室公寓来解决上述错配问题。此外，集中式长租公寓运营商会与大型机构业主签订长期整租协议，这样就能降低出租成本。并且，运营商往往能够凭借集中采购制度、标准化产品与服务等提升运营效率。

招股书显示，魔方生活在集中式长租公寓运营商的规模排序中处于第三位，在独立集中式长租公寓运营商里排名是第一位，其市占率大概为 3.0%。克而瑞数据表明，到 2022 年上半年为止，中国住房租赁企业开业规模排在前两位的分别是万科泊寓和龙湖冠寓，这两者都各自凭借着房地产集团。

万科泊寓的开业规模约为 16.95 万间，管理的房源约为 20.99 万间，出租率达到 94%；龙湖冠寓的开业规模约为 11.1 万间，出租率是 93.3%，其中开业超过 6 个月的项目出租率为 95.4%。而魔方生活运营着 7.62 万间公寓，平均出租率仅为 82.4%，运营超过 6 个月的成熟社区出租率也只有 83.9%。

尽管进行了逆势扩张且营收有所上涨，但是魔方生活的盈利情况却“飘忽不定”。2022 年上半年，它仅仅净赚 41 万元。招股书表明，魔方生活正在收购小规模的地区性公寓运营商，因为这些小规模地区性公寓运营商难以应对疫情带来的挑战，所以更愿意加入成熟的网络。公司公寓社区在 2020 年底有 226 家，到 2021 年底扩大到了 395 家。运营公寓的总数在 2020 年底是 3.9 万间，到 2021 年底增加了接近一倍，达到了 7.6 万间。2022 年上半年净利润仅有 41 万元。