购买LOFT公寓的利与弊：低总价投资机会与潜在风险分析

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LOFT 公寓与平层相比，它买一层送一层，总价低，首付低，既可以过渡自住，也可以用于办公（比如青少年培训行业、陪读家长、空中商铺、民宿、酒店、办公等）。然而，事物都具有两面性，每个公寓在水电气物业、层高、地段、价格等方面都存在差异，其中所暗藏的风险也不少。

从获取出租收益方面来讲，公寓是有一定机会的。西永这个地方有一些产业，在这个时候租赁需求比较大。公寓潜在税费较大，只有长期持有才划算。同时，如果考虑到换房需求，建议购买 50 平方米的小户型，这样可以落户并享受学区房资源，而且这种户型便于日后抛售。从目前政策管控的角度来看，不提倡商改住，不建议入手公寓。”易居智库研究中心研究总监严跃进分析道。

严跃进补充说，房价呈现下行的态势，同时供应量比较多，空置率也较大，在这种情况下要留意供需方面的问题。

竞品众多的西区

区中央公园、悦来区域价格一直居高不下，公寓也是如此。

入住率也不高。有观点表明，国博城所在的悦来板块，其住宅大多为高端类型。这些高端住宅将会对周边的学校产生带动作用，使其成为好的学校。

蔡家这个公寓的价格相对便宜很多。原因或许是，它的流量主要依靠自带的红星美凯龙家具商场，除此之外没有其他大型配套设施，并且对面是公租房。红星大都会的层高为 21 米，每层有 28 套，是 4.8 米层高的 Loft 结构，均价为 9500 元/㎡，首付在 16 万到 27 万元之间（5 成起），所以价格比较低。梯户比是 4T28 户，物管费较高，为 6 元/㎡/月（前 5 年是 4 元/㎡/月），交房时间在 2020 年 6 月底。

西永微电园轨道跃层公寓西著七里，水电已通但烟道未通气。总价在 28 万元至 33 万元之间。物业费用为 3.4 元。性价比相对较为突出。其优势在于位于西永的核心商业地段，这里有 219 万平方米的中央商业区，并且还有轻轨。该项目于 2020 年 9 月底进行清水接房。在付款方式上，按揭首付需 5 成，全款可以分期，但不支持“三无”。

新城悦隽风华的面积在 40㎡至 52㎡之间，层高为 17。梯户比是 2T13H。它的加分项有端户 46㎡价格 33.5 万元，中户 40㎡价格 29 万元，还有特价 28 万元能购买建面 28 平米的 Loft，整体价格比较低；有层高 4.8 米的 Loft；通水、电、烟道；接房时间是 2020 年 3 月，属于准现房。

新城悦隽风华能够进行按揭，首付最低为 5 成，并且支持“三无”。该楼盘推出了 11 月 15 日至 25 日期间限时抢购 5 套房源的活动。编辑看到在 11 月 30 日，现场依然在出售相关房源。

这里离大学城轻轨站比西永商圈远，大概还有两三站的距离，交通状况很不好。它能够辐射到重庆科技学院、重庆大学、城管校等高校，并且是以学生作为客户群体的。据它自己说，这里有 6 万学子以及 20 万的常住人口。周边主要的流量大概是协信 23 万平方米的集中商业。这 6 万学子的情况和西永密集的公寓所面向的客户相同。其宣传资料把西永商圈、重庆科学城等概念与新城悦隽风华这个楼盘进行了关联。

具体看来，新城悦隽风华位于大学城。其客户群体主要定位为学生。该楼盘离西永商务区有一定的距离。不过，此盘虽然轻轨尚未直达，但交通并不不便。

相比之下，西著七里的性价比是比较高的。不过，4.8 米的层高在舒适度方面比 5.1 米的层高要差一些。

另外需要注意的是，西永地区有不少公寓，包括 Loft 和平层。有业内人士预估，仅西永商圈的公寓数量，不包括大学城公寓，就有大约 50 栋。每栋按 300 套计算，大概就有 1.5 万套的公寓竞争市场。

5.1米高舒适度好但价高

相比 4.8 米层高，5.1 米 Loft 主要在西永、大学城等西区以及中央公园、蔡家等北区之外。它的地段相对离市中心更近，不过这也意味着价格更高。

特价甚至达到了 1.12 万元/㎡。面积在 26㎡到 39㎡之间。起初总价处于 50 万元到 55 万元这个范围。之后价格能够低到 48 万元。和西永地区相比，价格是比较高的。并且是 3 梯 23 户。首付方面，相比公寓要求的 5 成，这个盘需要 6 成。在 2020 年年底接房。另外，该盘周边没有大型商业体。客户群体依旧定位为附近的大学生，据说有 3 所大学，14 万在校师生，21 万常住人口。促销手段是支持三无。

中建玖城贰号有 5.1 米 loft 公寓，此公寓水电气三通。它不带租约，物管费为 2.2 元/平方米。该公寓地处陈家坪以及彩云湖湿地公园，距离重庆西站 5.5 公里，距离石桥铺商圈的仁悦天地 1 公里，还配有 25 万平方米的住宅和 3.8 万平方米的商业。其促销手段是签约可送客户价值约 95000 的电器礼包，且客户装修的厨卫家电基本齐全。三无人员需全款购房。

兴茂盛世国际距离杨家坪中学 200 米，距离彩云湖湿地公园 200 米。乘坐轻轨环线 3 站就能到达重庆西站。在楼下就有 2.8 万方的商业街。宣传中说 1.3 公里可以到达龙湖商业街，距离巴国城文化旅游博物馆 2 公里。除此之外，没有其他能够吸引流量的商业体，到重庆西站有一定的距离。soho 的建筑面积在 35 平方米到 68 平方米之间；loft 的建筑面积是 45㎡到 66㎡。二郎区域已经发展了一段时间，所以它的房价和周边是一样的，价格比较高。比如建面 45.54 平方米的法人 Loft，总价是 63.9 万元，首付 34.3 万元。这个项目具备水电气三通的条件，会在 2020 年年底交房，激励措施包含支持三无人员购买。

渝富·滨江首岸是 5.1 米双层使用的。它宣传说距离支撑产业沙磁文化产业园 1.6 公里。它处于磁器口旁、滨江路上，还在地铁边，位于网红打卡景点。有 27㎡-60㎡的户型。均价为 1.6 万元/平方米，总价 60 万元起，价格比较高。按揭首付需 6.5-7 成，或者全款。购房者的资金压力不小。这里通水电但不通气。物业是 3.7 元/㎡/月。部分签约酒店是大城小屋，这些酒店需要缴纳软装费用，并且在 2020 年 3 月 31 号进行装修接房。

桥达茂宸广场的面积在 38㎡ - 46㎡之间，层高为 5.1 米，是精装且带租约的。正因如此，其价格较高。像建筑面积为 38.14 平方米的公寓，总价高达 49.4 万元，成交单价达到 1.29 万元/平方米，首付更是高达 38.3 万元。同时，物业费用高达 6.5 元，所以性价比不高。空港基本没有产业提供支撑。带租约的基本租金不高，导致回报率较低。据悉，该项目的年租金在 2000 元到 2500 元之间。

略逊色的平层公寓

平层公寓相比loft性价比打折。

价格相对较低。

金科天宸位于西永，是平层公寓且成为畅销盘。它性价比相对较高，但购房方式需全款或全款分期，不接受按揭。该楼盘在售层高为 3 米，是平层。宣传称首付 5 万可网签，单价约 8000 元/平方米，物管费 2.8 元/平方米/月，价格较为实惠。其为 4 梯 46 户，总高 12 层，1、2 层是商业，3 至 12 层为公寓，接房时间是 2022 年 3 月。

11 月 23 日，金科天宸的老楼栋因客户资金方面的问题，有 6 套公寓被挞定。这些公寓的价格在 21 万元到 25 万元之间，其中包含一套 Loft，价格为 33 万元。11 月 25 日，金科发出通知，称 2 号楼因客户资金问题，有 20 套公寓被挞定，价格在 17.5 万元到 26 万元之间。金科的所有公寓都要求全款或者全款分期。该项目此前曾发布信息，称要清退 10 套房源，这些房源的面积在 31㎡至 35㎡之间，总价在 24 万元至 27 万元之间。

西永旁边的大学城板块，富力城·新壹站的层高为 3.6 米，总共有 13 层，梯户比是 3T20 户，接房时间在 2020 年 5 月。可以通水电和烟道，但是不通气。建筑面积在 50㎡到某个未明确的㎡之间，单价是 6200 元到 6600 元每平方米。物管费是 2.7 元每平方米每月。

宣传表明，富力城项目处在西部新城大学城的核心地段。该区域计划规划创建重庆科技城高新区，范围内已规划有中国（重庆）自贸区、西部物流园、重庆铁路口岸、“渝新欧”国际铁路、微电子产业园、大学城科技产业园等。重庆“西进”政策的发展战略得以突显，区域的价值前景较为明朗。富力城紧邻地铁一号线大学城站，总占地面积为 3685 亩，总建筑体量达到 625 万平方米。其中，住宅部分有 410 万平方米，商业部分为 215 万平方米。项目分三期进行开发，一期是人文住区（已售罄并入住），二期是城市生态区（正在销售）。它涵盖了所有的物业形态。前期规划了 110 万平方米的中央商务区，这里将成为未来科学城的高端技术人才聚集地，同时也有 14 所高校的 30 万师生作为消费群体。

富力城·新壹站能够办理按揭，首付比例为 6 成。它支持“三无”（首付 6 成）的情况。同时，还提供全款一年分期的政策，目前主推的就是这种分期政策。

相对 Loft 而言，性价比较低。加分项的内容是 108 户型具备水通、电通、气通。促销手段有可以全款分期，还有按揭首付可以分期一年。并且它的物业费是 4.5 元每平方米每月。

中介人士认为，叠彩山是住宅性质的公寓。这种公寓能落户，然而却不通气。单纯为了在重庆落个户的话，没必要去买一个不通气的。因为它是住宅性质的公寓，所以单价要比国博城贵。实际上，在拿地时土地性质就是公寓，不管业态如何变化，公寓性质主要是用来出租和长期自持以实现增值，而不是用于自住。这个地方主要依靠会展，要是没有会展，就无法形成流量。另外划片读书读悦来小学，同样的小学哪儿都能读。”

编辑发现了一个与公寓价位相同的楼盘叫中国摩。中国摩的套内面积在 48㎡-53㎡之间，预计总价在 50 万元-60 万元左右，其梯户比是 4T12 户。该楼盘规划有轻轨，还有医院，有 50 万平方米的商场，其中包含免税店。然而，它地处欠发达的空港地区，离市中心较远。并且户型不太好，虽然规划有巴蜀学校，但没有上学指标。