小产权房买卖合同效力和法律风险分析

魏法官，您身边的法律专家，在这里聚集了一批专业的法律专业人士，为您遇到的法律问题提供精准、专业、免费的解答，并能为您提供诉讼全过程的全方位指导

【案例介绍】。

2010年1月，北京市门头沟区某村村民尹女士与某单位办事员朱先生签订了《房屋买卖协议》，以45万元的价格将一栋小产权房卖给了朱先生。在签订合同之前，朱先生就已经知道这栋房子是小产权房，因为小产权房的价格比商品房的价格有明显的优势，所以他选择买下自用。在签订协议并支付房款后，朱先生还与村委会签订了入住协议，并完成了房屋的交付和实际使用。从那时起，房价持续上涨。2013年10月，尹女士起诉买方朱先生，请求法院宣告合同无效，因为她与朱先生签订的协议违反了国家关于禁止出售小产权的规定。经审理，门头沟区法院认为，本案买卖双方在签订协议时均知悉该房屋为小产权房屋，《房屋买卖协议》是当事人真实意思的体现，不违反法律、行政法规的强制性规定， 并且应该是有效的合同。2013年12月，法院裁定尹女士要求确认合同无效的主张不予支持。尹女士不服判决提出上诉，上诉案件仍在审理中。

[律师分析]。

1、上述判决是否意味着“小产权”买卖完全合法化？

答案是否定的。根据所占用土地的性质和规划许可的取得，小产权买卖合同的法律效力有不同的结果

（一）合法小产权买卖合同一般具有法律效力

合法小产权房屋是指村民拥有宅基地使用证，取得规划证、施工证，办理住房产权证的村民自有住房。上述案件涉及的小产权是合法的小产权。

1、这类小产权房屋具有合法产权证，法律规定可以在集体经济组织成员（即同村村民）之间转让。

2、关于向其他村的村民和城镇居民出售土地，虽然《土地管理法》第63条规定“农村集体所有的土地使用权不得转让、转让或者出租用于非农业建设”，但《城市房地产管理法》第38条规定，“未依法登记取得所有权证书的房地产应当不得转让“，《国务院办公厅关于严格贯彻落实农村集体建设用地法律政策的通知》等现行法律法规仍予以禁止。但是，这些规定不是强制性的效力规范，不能用于确认房屋买卖合同的有效性。从目前的司法实践来看，《合同法》主要适用于小额产权买卖合同效力的确定，《合同法》的基本精神是意志自主、诚实守信。如果确认该合同无效，卖方很可能在违规出售房屋后，以土地升值、拆迁补偿等为由主张合同无效，使遵守诚信原则的买受人蒙受损失，从而损害社会的公序良俗和诚实守信的社会基础。因此，合法买卖小额产权体现了当事人意思自治原则，司法判决基本倾向于承认合同的效力。主要法律依据包括：

《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）第十五条规定：“人民法院应当依照合同法解释（二）第十四条的规定，注意强制性效力条款与强制性管理条款的区别。违反效力强制性规定的，人民法院应当认定合同无效;违反强制性行政规定的，人民法院应当根据具体情况确定其效力。”《

山东省高级人民法院关于印发省级民事审判工作会议纪要的通知》（鲁高发〔2011〕297号）第二条第（三）款规定：“《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，是限制依法登记取得的房屋出让的行政规范， 但不是有效性规范，未取得所有权证的房屋买卖合同不违反法律强制性规定，依法视为有效。”

（二）买卖小额产权的违法合同一般不具有法律效力或者处于效力待定状态

非法小产权房屋，即非法占用集体土地或者闲置国有土地，变相转让农村集体土地使用权或者改变国有土地使用性质，无土地使用证、规划许可证、施工许可证，违章建设，直接在市场上出售“三不”违章建筑。与农民合法拥有的农村房屋不同，这类小产权房屋没有土地使用权证书，未经规划、土地、建设等部门批准，在建造时违反了《城市管理法》和《土地管理法》的规定。这种非法小产权房屋买卖合同一般有两种处理方式：

1、合同无效的直接认定：作为买卖合同标的物的房屋，即非法建造的小产权房屋，本身就是违法建筑，不具有确立物权的法律效力，根本无法流通，合同标的物不能变现，不能具有法律效力。而且，这种非法的小产权，绝大部分是在损害城市规划、环境保护、公益事业和乡镇集体公共利益的前提下实施的。主要监管依据：

2013年11月，国土资源部、住房和城乡建设部发布《关于坚决遏制非法建售“小产权房屋”的紧急通知》，指出“建售”“小产权房屋”严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划， 不遵守土地使用管制制度，冲击耕地保护红线，扰乱土地市场和房地产市场秩序，损害群众利益，影响新型城镇化和新农村建设健康发展，“小产权房屋”的建设、买卖不受法律保护。”《

山东省高级人民法院关于印发省级民事审判工作会议纪要的通知》（鲁高发〔2011〕297号）第1条第（7）款规定：“人民法院应当受理当事人以违章建筑为标的的买租合同引起的纠纷，确认以违章建筑为标的的买租合同无效。依法标的物。”

海南省高级人民法院2011年2月通过的《关于处理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第二十二条规定，“城镇居民与他人签订的农村集体土地上建设的'小产权房屋'的销售合同无效; 由此产生的损失，由双方按照过错责任程度分担。因此，对于这类非法小物业买卖合同，许多法院倾向于裁定合同无效。

2、合同效力有待确定，违法小产权纠纷按照“先行政后正义”的原则办理：目前，我国非法建设的小产权数量巨大，是长期积累的现实问题和社会问题。虽然其合法性存在问题，但确实在一定程度上解决了城镇中低收入阶层的住房需求。如果认定合同有效，将进一步破坏国家土地管理和城市规划体系，影响城市科学发展，冲击耕地保护体系，直接威胁到我国粮食安全。反之，如果完全否定合同的效力，将直接触及中低收入阶层的切身利益，激化社会矛盾，产生大量纠纷，影响社会稳定，也造成巨大的社会资源浪费。因此，在处理小额产权买卖非法合同问题时，既要维护公共利益、公共秩序和风俗，又要尊重合同自由和诚信原则。在各种价值冲突中，以有待确定有效性的方式处理小额产权的非法买卖合同问题，是符合利润最大化的原则的。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，处分权是在权利人承认或者无处分权人订立合同后取得的， 合同有效。根据这一规定，由于非法小产权房屋的先天违法性，建筑商或销售商本身并不拥有处置此类房屋的所有权和权利，买卖合同自然处于待定效力状态。即合同订立后，违法建筑商依法办理了相关土地管理和城市规划手续，违法建筑由违法变为合法，合同效力可以得到纠正和效力;反之，如果城市规划或耕地保护的规定受到严重影响，无法办理相关手续，合同无效。主要监管依据：《

广东省高级人民法院省级民事审判工作会议纪要》（岳高发〔2012〕240号）第69条规定：“当事人之间因农村宅基地、房屋买卖合同产生的纠纷，属于平等主体之间的民事法律关系，应当作为民事案件受理。当事人的诉讼请求涉及非法使用土地、违章建筑，其财产权益关系经行政主管部门处理后才能确定的，不予受理，应当告知当事人先向行政主管部门申请办理。”

2、购买“小产权房”有哪些法律风险？

1、无法获得房屋使用权：中华人民共和国《合同法》第58条规定：“合同无效或者撤销后，应当返还因合同而取得的财产。“非法小产权的建设、销售不具备房屋建设、销售资格，也未向政府部门登记。现实中，由于出售产权小的一栋房屋、未完工的房屋、买卖合同无效等原因，大量购房者无法获得房屋的占用和使用权，在合同无效的情况下也无法获得法律支持。

2、无法办理房地产证：国土资源部、财政部、农业部联合印发的《关于加快农村集体土地所有权登记发放确认书和发证的通知》（国禄字发〔2011〕60号）第十条规定，对于户籍管理制度改革或者擅自将农民集体所有土地转为国有土地的通过“村落安置”等方式未经合法征用程序的土地，农村集体经济组织非法转让、租赁集体土地用于非农业建设，城镇居民在农村地区购买宅基地，农民住宅、“小产权房屋”等非法用地，不得登记发放。

3、不能挂牌交易：小产权不是商品房，即使是合法的小产权也不能完全开放流通，不能挂牌交易，不能办理抵押贷款，不能抗拒国家征地拆迁，买房者也很难得到补偿。即使将来可以上市交易，也会采取类似经济适用房上市交易的规则，并返还国家土地出让费等费用，让小产权的价格优势不显眼。

4、无质量保证：目前绝大多数非法小产权房屋是未经规划许可、土地使用证、施工许可证、施工监理、竣工验收而建造的，属于无质量保证的违章建筑。许多小产权房屋在实际使用中存在墙体裂缝、房屋漏水、隔音效果差等质量问题，达不到防风、抗震、防水、消防等建筑规范和标准。如果房屋质量发生纠纷，甚至房屋破旧或倒塌，买方找不到保护其权利的目标，因此只能承担损失。

5、可以强行拆除或者没收：中华人民共和国城乡规划法第64条规定：“未取得建设项目规划许可证或者未按照建设项目规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停工;不能采取纠正措施消除影响的，应当限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法所得，并处建设工程费用10%以下的罚款。“一旦违法小产权被依法强行拆除或没收，买方将无法获得任何赔偿，面临赔钱一败涂地的巨大风险。例如，2012年6月至2013年11月，北京市共清理认定“小产权”项目83个，涉及土地面积5000亩，总建筑面积约381万平方米，其中小产权住房项目7个已全部拆除，8个违法当事人移送公安机关办理;2013年12月28日，广州市强制拆除位于花都区新华街道中村经济合作社的一栋18层高的华集公寓，面积超过2万平方米。