小产权房购买指南：是否值得投资？网友热议与法律风险分析

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一直有朋友询问小编，是否应该购买小产权房。总结而言，他们想买小产权房的原因大致可分为以下三点：其一，自身没有购房资格；其二，小产权房的价格比商品房便宜很多；其三，期望未来遇到拆迁时，能够获得巨额赔偿金额。

网上一直对买不买小产权房进行议论。一起看看各路网友的观点：

5 年前在市区购置了一套 150 平的城中村房。本人并非该村民，户口也不在此地。当时是从一位村民处购买的。宅基地证无法更改姓名。我们前往律师楼进行了公证。最近有发展商有意进行改造。请问我的公证书是否有效？到时候能够获得拆迁补偿吗？

宅基地房产归集体所有，是不可以进行买卖的！即便进行公证也起不到作用，因为它不可能超越法律的规定！真的很遗憾！看看征地的发展商将会如何处理，最好是联合更多像你这样情况的人，一起去协商……

像这种情况，通常赔偿款会先赔付给村民。之后就看这个人的良心了，他愿意给多少就给多少。

这种房子，想要回迁，那是绝对不可能的。能拿回一些钱就已经算是值得庆幸的了。并且这种房子，在法律上是完全没有任何保障的。

找原业主进行商量。如果原业主是有诚信的，那么就看他愿意给你多少钱。房子归原业主所有，他仍然可以与发展商进行商谈，商谈的内容是他是选择拿房子还是拿钱。

小产权房的保障性相对差一些。然而，购买小产权房的人比较多，从长远来看，或许也能够在一定程度上获得一些保障。

看来网友们普遍对购买小产权后能获得赔偿持不看好的态度，而那些购买了小产权的网友，是抱着类似博彩的心理。那么网友的观点是否有理呢？到底该不该买小产权房呢？对于这个一直困扰着购房者的问题，今天我们一起来讨论一下。

什么是小产权房？

小产权房并非法律概念，而是在社会实践中形成的一种俗称。它指的是在农民集体土地上建造的房屋，这类房屋未缴纳土地出让金等费用，并且其产权证不是由国家房管部门颁发的，正因如此，它被叫做“乡产权”，也叫“小产权”。

乡镇政府发放的所谓小产权房产，实际上不存在真正的产权。这类房产没有国家颁发的土地使用证，也没有预售许可证。购房合同在国土房管局不会被给予备案。所谓的产权证也并非真正合法有效的产权证。

小产权房有哪些类型？

小产权房通常意义上是指：占用集体用地或者耕地进行违法建设，把农民集体用地的使用权进行流转，以此来用于商品住宅开发的违法建筑。（这种情况最为常见）

限制销售的小产权房：其在政府划拨或出让的土地上，未按规划功能进行开发或使用，且将这类限制销售的房屋直接投放于市场进行销售，这类房屋属于具有产权纠纷的不完全产权房。

在军队享有使用权的土地上开发商品房，然后将其卖给军人以外的地方居民，这种房子俗称“军产房”。

部分二手房存在这样的情况：有些二手房尚未办理征地手续，同时还欠缴土地出让金，就进行了交易。对于这类房屋，其买卖合同会被认定为无效。

小产权房的特点？

相对于“大产权房”，小产权房的特点还是十分明显的：

1、价格优势明显：

小产权房建设在集体土地上。这些集体用地的地理位置较为偏远，有的位于城市郊区，有的位于远郊区。其本身的土地价值比较低。最重要的是，无需缴纳国有土地出让金以及相关税费，所以土地建设成本非常低。

2、产权不完整：

国家不承认小产权房，也不办理其过户登记手续，所以小产权房不能上市交易。依据相关法律法规，小产权房买卖合同是无效合同，不受《合同法》保护。因为既无法律保障，又不能上市交易，所以严格来说，小产权本质上是无产权的。

3、不合法性：

农村集体土地之上建设了小产权房，这与国家现行的土地管理法相悖。农村集体土地使用权属于该集体组织成员，是其专有的权利，且不能出让和转让。当下，利用农村集体土地建造房屋并出售给城镇居民的行为是违法的，小产权房购买者所获得的乡镇产权或村集体组织的相关证明文件不具备法律效力。

4、法律风险大：

小产权房在房屋质量方面可能存在问题，在物业管理方面可能存在问题，在配套设施方面可能存在问题，在水电煤气等方面也可能存在问题。更重要的是，购房者从乡镇或村委会获得的所谓房屋“所有权”无法正常行使，在转让方面会受到较大限制，在继承方面会受到较大限制，在抵押方面会受到较大限制，在拆迁补偿方面也会受到较大限制，相关权益难以得到保障。

小产权房的最新政策

我国《土地管理法》规定，农民集体所有的土地，其使用权不能出让、转让或出租用于非农业建设。农村宅基地属于集体所有，村民仅对宅基地享有使用权。村民把房屋卖给本村以外的人员，这种买卖行为不被法律认可和保护，也无法办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》规定，对于以下违法用地情况不得登记发证：一是借户籍制度改革或擅自通过“村改居”等方式将农民集体土地非法转为国有土地；二是农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设；三是城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”。

看到这里，你还会买小产权房吗？或许会有一些大胆的网友，秉持着“法不责众”“人多力量大”的观念，觉得大家一起购买后，在拆迁或赔偿时能够抱团，一同与发展商或政府进行谈判。那实际情况究竟是怎样的呢？接下来小编将结合具体案例给大家分析。

案 例 一

刘某是独生子，工作后把户口从农村迁走，变成了城市居民户口，然而他父母的户口依然在老家。现在他的父母先后离世，在老家留下了 2 套小产权房。

刘某决定要把房屋卖掉，然而却遭到了村委会的阻挠。相关负责人称，刘某已经不是那个村的村民了，所以没有权利出售该房屋。

分 析

刘某父母的房屋符合相关条例中遗产的范围。刘某是父母的法定继承人，所以刘某当然拥有该房屋的继承权。

在继承后的实际操作过程中，因为刘某不具备该村的集体户口，所以存在无法办理房屋过户的情况。建议刘某将房屋出让给该村的其他村集体成员。

案例二

城市居民购买小产权房如果遇到拆迁可否获得补偿？

分 析

小产权房一旦涉及拆迁赔偿等事宜。原来的房主会以私下买卖不合法为理由，主张要全额得到拆迁赔偿。同时，买家很难获得补偿，面临着很大的风险。

案例三

赵某此前与钱某签订了《房屋买卖合同》，他把自己的一套小产权房以 30 万元的价格卖给钱某。在签约的那一天，钱某给赵某支付了 5000 元定金以及 50000 元的部分房款。

一个月之后，钱某按照合同的约定打算继续交付后期的购房款。然而，赵某却改变了主意，准备将房子收回，并且把之前收取的购房款返还给钱某。于是，钱某将赵某诉至法院，要求对方继续履行合同。

分 析

法律法规禁止集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员进行销售。“小产权房”不具备房屋所拥有的权利，比如转让权、处分权等。并且不能办理房屋的产权过户相关手续。

本案中法院作出判定，双方所签订的买卖合同是无效的。赵某需要返还钱某的购房款。同时，法院驳回了钱某要求继续履行该合同的诉讼请求。

总的来说，宅基地转让以及小产权房买卖都存在较大法律风险，大家一定要谨慎对待。如果是集体经济组织内的成员之间相互转让，也应当给自己一个提醒，防止因为拆迁或者其他情形而让自己遭受经济损失。