观点学徒计划之魔方生活服务篇：存量时代长租公寓道与路

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随着市场竞争的日益激烈，长租公寓在成熟度、相应的规章制度、盈利模式等方面都需要完善。

观点地产网经过30年的发展，中国房地产已经到了一个关键节点。随着城市的发展和供给的减少，房地产从增量市场转向存量创造价值的时代已经悄然到来。存量住房在中国房地产市场中变得越来越重要。势力之一。

有关统计数据显示，2008年，我国新建住房交易额约为2.5万亿元，二手房交易额不足0.5万亿元。到2016年，全国房地产交易额从3万亿元增长到10万亿元以上。当时，二手房的交易量也占到了总量的近40%，且增长迅猛。

随着增量市场萎缩，行业转型不可避免。如何抢占现有市场、盘活现有资产，成为房地产行业至关重要的命题。

现有市场的机会也正在被资本敏锐的各方争夺。近两年，最先察觉的房产机构纷纷在全国范围内进行了洗牌。在模式探索和市场演进过程中，长租公寓以其符合未来标准化的模式优势，成为租赁市场的新趋势。

据中金公司统计，目前国内长租公寓品牌已超过500个。除专业运营机构外，万科、远洋、龙湖、金地等房地产开发企业也纷纷加入长租公寓市场。长租公寓的快速发展与存量盘活密切相关。近期“商改住”政策的调整以及自有土地的出让也给了这个行业新的发展机遇。

但不可忽视的是，随着市场竞争日益激烈，长租公寓在成熟度、相应的规章制度、盈利模式等方面都需要完善。这一切都使得观点学徒计划4月25日对魔方生活服务团的探访显得及时而必要。

4月25日，2017视点学徒计划——房地产资产管理创新训练营在上海开班。来自全国不同城市的数十位房地产公司、基金高管走进位于闵行区的魔方生活服务集团总部办公楼。魔方生活服务集团副总裁、房地产开发事业部总经理陈驰、魔方公寓房地产开发事业部华东区总经理任宇进行了实操讲解，让大家体验了一场内部分享会充满有用的信息。

魔方生活服务集团副总裁、房地产开发事业部总经理陈驰在学徒项目现场分享▲

存量时代的适应性

长租公寓作为新兴产业，发展时间并不长，但迄今为止已形成四大运营主体的格局：一是第一阵营以财力雄厚的开发商为主，二是受短租市场冲击转型 酒店行业中，第三是拥有大量房源的中介机构，第四是专注于轻资产运营的公寓服务运营商。

魔方生活服务集团属于第四类。作为国内公租房市场最早、规模最大的集中长租公寓运营商，魔方生活于2009年开设了第一家门店，目前已在北京、上海、广州、深圳等地开设了15家门店。各大城市有200多家。

据了解，魔方生活旗下拥有魔方公寓、魔尔公寓、九号楼三个细分品牌。其中，魔方公寓定位于都市白领市场，是魔方生活的主打品牌，而魔方公寓则是魔方生活的主打品牌。和9号楼是魔方生活针对上、下端白领市场推出的新推出的企业员工宿舍中高端品牌和蓝领品牌。

经过七年的探索，在任宇看来，长租公寓在存量房时代具有很强的适应性。租赁销售方式不仅有助于解决项目面临的销售问题。此外，长租公寓在盘活存量资产、提高运营效率、提升物业保值方面发挥着越来越重要的作用。

魔方公寓地产开发事业部华东区总经理任宇在学徒项目现场分享▲

任宇介绍，魔方公寓已完成的200个案例中，主要集中在现有资产的盘活上，包括裙楼、塔楼的改造，以及旧商业楼、独栋写字楼、裙楼的改造。商业建筑。 、临街商铺等商业物业改造。在商业装修中，由于商业业态的变化，区位因素变得不那么重要。

但与依赖投资和土地快速开发销售的增量开发过程不同，长租公寓是从模型角度决定其运营属性的。

魔方公寓地产开发事业部华东区总经理任宇在学徒项目现场分享▲

“长租公寓是一个考验内功和扎实经营能力的行业。我们行业的平均利润率较低，IRR只有20%，有时甚至更低。租赁期限一般在10年以上，投资回收期为5至6年。”为了更清晰地阐释长租公寓的盈利模式和运营的重要性，任宇详细讲解了轻资产运营服务商的剪刀叉理论。

“假设房子的出租价格、租赁价格基本符合周边市场情况，那么中间的部分：功能、运营、销售、平台和增值服务才是实现利润最大化的关键。这就是魔方的优势。” Cube一直在探索并不断创新的部分。”

从任宇的解释中我们可以了解到，经过这几年建立了标准化的运营体系、人才培养机制、规模化的采购渠道和增值服务平台，魔方生命的优势就源于这个剪刀叉。理论。中间部分。

未来市场无限想象

毫无疑问，长租公寓作为租赁市场的新宠，无论是对轻资产运营商，还是正在转型的房地产企业、酒店业和房产中介机构，都赋予了无限的市场想象空间。

据相关统计分析，目前我国城镇约有1.6亿人租房，占城镇常住人口的21%。其中，新就业大学生和农民工是主要群体。未来3-5年，我国将有约2亿人进入租赁市场，租赁规模将超过1.5万亿元。

报告预计，未来10年，我国租赁市场租赁交易额将接近3万亿元，租赁人口将达到近2.3亿。到2030年，租赁交易额将达到4.6万亿元，租赁人口将达到2.7亿人。届时，一线城市租房交易额将突破万亿元。

事实上，自2015年1月住建部出台《关于加快培育发展住房租赁市场的指导意见》等一系列政策以来，决策层正在逐步巩固和全面部署加快住房租赁市场培育发展工作，从培育入手，从市场供给主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设，加大政策支持力度，加强住房租赁监管。

与此同时，去年以来，以北京、上海、杭州、成都、广州为代表的热点城市正在改变出让土地方式，陆续推出商品房地块，房地产企业拥有一定比例的自有商品房甚至100%。此外，“商改住”调控暂停住宅销售，一定程度上倒逼房企加速进入租赁市场。

可见，长租公寓的发展迎来了新的机遇。然而，新兴事物总是机遇与挑战并存。在日益激烈的市场竞争中，长租公寓行业目前集中度较低，仍处于融资和抢占市场份额的早期阶段。

任宇指出，经过长时间的沟通，直到2016年，长租公寓行业才最终决定按照生活服务类别征税。同时，既有房屋改造过程中物业属性的变化以及相应的行业规则和规定也需要确定和完善。

不过，尽管行业还需要完善，但任宇表示，魔方生活的发展速度是指数级的，今年规模将扩大到500家、600家门店。

“由于资产价格较高，魔方目前主要通过直营店进行扩张。从今年开始，越来越多的企业将采用与房地产开发商合资的方式来运营和管理合资资产，或者在房地产公司采用定制化的方式。在征地期间或征地后阶段参与项目的规划。”

另外，从房企角度来看，随着市场和土地出让方式的变化，任宇认为，未来房企要求自有土地的比例会越来越高，但机会会越来越广，未来变现的方式也会有其他。 “我觉得金融方面可能会有突破，金融体系会给我们房地产开发商更多的解决方案。”