行业之窗 | 魔方生活服务集团：冲击港交所长租公寓第一股

2022 年 9 月 26 日

魔方生活服务集团有限公司向香港提交招股说明书，拟在香港主板上市。

魔方生活服务集团有限公司是一家领先且快速成长的长租公寓服务平台，在国内率先打造集中长租公寓模式，提供配备现代化设施和服务的集中长租公寓。位置便利，价格实惠。所提供的公寓满足了广大城市流动人口不断变化的需求。

租赁公寓的经营模式有两种：（i）直接经营模式，即出租整栋楼或整栋楼的一部分，并管理和运营此类出租物业；（ii）特许经营和第三方管理。三方托管模式，特许经营公寓以自有品牌或相关客户的品牌进行管理和运营。

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行业概况

中国租赁公寓行业概况

近年来，中国的租赁公寓市场发展迅速。根据弗若斯特沙利文的数据，中国租赁公寓市场规模已从2017年的1.2万亿元人民币增至2021年的1.8万亿元人民币。到2026年，中国租赁公寓市场规模预计将进一步增至2.7万亿元人民币。主要驱动因素是住房成本高、年轻一代晚婚趋势、城市化率和城市人口增加（特别是年轻人流入城市）。

中国租赁公寓行业市场规模

中国的长租公寓市场非常分散，大量非制度化的长租公寓在运营。 2021年，我国制度化长租公寓渗透率仅为7.4%，远低于发达国家。随着中国租赁公寓市场的进一步发展，中国制度化长租公寓的渗透率预计将提升至9.4%。 2021年至2026年，中国租赁公寓市场总规模预计将以8.4%的年复合增长率增长，其中机构长租公寓市场规模预计将以较高的年复合增长率增长同期增长13.7%。

中国制度化长租公寓市场规模

2017年至2021年，中国机构长租公寓市场规模从825亿元增长至1327亿元，年复合增长率达12.6%。预计到2026年，机构化长租公寓市场规模将增至2526亿元，2021年至2026年年复合增长率为13.7%。下图为我国机构化长租公寓规模长租公寓市场分析及所示期间中国制度化长租公寓市场按集中式长租公寓和分散式长租公寓的细分情况。

中国集中长租公寓行业市场规模

2017年至2021年，集中长租公寓市场规模从144亿元增长至449亿元，年复合增长率达32.8%。预计到2026年，集中长租公寓市场规模将达到1252亿元，2021年至2026年复合年增长率为22.8%。

集中长租公寓的地域覆盖主要在一线城市，这也是2017-2021年规模最大、增长最快的市场。预计一线城市集中长租公寓的市场规模2026年，一线城市将达到735亿元，约占整体集中长租公寓市场的58.7%。

从运营公寓数量来看，集中长租公寓数量将从2017年的100万套增至2021年的260万套，年复合增长率达26.0%。 2021年至2026年复合年增长率为14.7%。集中长租公寓又可以进一步细分为连锁公寓和非连锁公寓。 2021年，以运营公寓数量计算，连锁公寓仅占全国集中长租公寓总数的30.0%。然而，以经营公寓数量计，中国连锁公寓的市场份额预计将从2021年的30.0%增长至2026年的50.1%，从而超越非连锁公寓的渗透率。

02主要财务信息

于往绩记录期间，收入由2019年的人民币946.7百万元增至2021年的人民币1,471.1百万元，复合年增长率为24.7%。净利润从2019年的人民币6,360万元增至2021年的人民币2.953亿元，复合年增长率为115.6%。 EBITDA从2019年的人民币5.084亿元增至2021年的人民币8.778亿元，复合年增长率为31.4%。调整后EBITDA从2019年的人民币2,140万元增至2021年的人民币2.67亿元，复合年增长率为252.9%。

收入由截至2021年6月30日止六个月的人民币684.6百万元增加24.1%至截至2022年6月30日止六个月的人民币849.9百万元。截至2022年6月30日止六个月的EBITDA为人民币303.6百万元。经调整 EBITDA 由截至 2021 年 6 月 30 日止六个月的人民币 117.2 百万元增加 35.1% 至截至 2022 年 6 月 30 日止六个月的人民币 158.4 百万元。 商店 EBITDA 由截至 2021 年 6 月 30 日止六个月的人民币 191.0 百万元增加 29.0%截至2021年6月30日止六个月至截至6月30日止六个月人民币2.465亿元， 2022年，运营公寓数量从截至2019年12月31日的35,879套增至截至2022年6月30日的76,190套，复合年增长率为35.2%。

对于直营模式，收入包括(i)住户支付的租金及(ii)为住户入住期间提供配套服务的公寓管理服务费。于往绩记录期间，截至2019年12月31日、2020年及2021年12月31日止年度，通过直接经营模式分别产生收入人民币910.7百万元、人民币912.7百万元及人民币1,389.5百万元，占全年收入总额同一时期。占营收的96.2%、96.2%和94.5%，复合年增长率为23.5%。截至2022年6月30日止六个月，自营模式产生收入人民币8.088亿元，占同期总收入的95.2%。

03行业竞争优势

l 中国最大且快速发展的独立集中式长租公寓服务平台

l 具有强大并购后整合能力的行业整合者

l居民、企业客户和行业参与者的首选品牌

l标准化、创新的产品和服务带来卓越的居住体验

l以先进的技术能力实现市场领先的运营效率

l 富有远见的管理团队和训练有素的员工支持

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中介团队代理

独家保荐人：摩根士丹利亚洲有限公司、建银国际金融有限公司；公司法律顾问：凯易律师事务所、君合律师事务所、沃克斯（香港）；独家保荐人及法律顾问：瑞生律师事务所、金杜律师事务所；审计师和申报会计师：安永会计师事务所。