土地使用权及地上房屋产权转让买卖双方需要缴哪些税？

买卖双方转让土地使用权和地上建筑物产权需要缴纳哪些税费？

根据我国现行的法律法规，土地、房屋产权转让、出售时，买卖双方需要缴纳的税费如下。

一、主要纳税种类

1.土地使用权转让：

1、卖方需缴纳的税费种类：增值税、城市维护建设税及教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税、土地使用税（须在当年费用缴纳完毕后办理）

2、买家需要缴纳的税费种类：契税、印花税。

（二）房产权属转移

1、卖方需缴纳的税费：增值税、城市维护建设税及教育费附加、企业所得税、印花税、房产税（需在当年费用付清后方可成交）

2、买家需要缴纳的税费种类：契税、印花税。

二、缴纳各类税费

1.增值税

由卖方支付。

一般纳税人：纳税人以土地使用权交易取得的总价款（包括其他费用）减去土地使用权原购买价款的差额为缴纳增值税，按照9%的增值税税率向土地所在地主管税务机关预缴税款。

小规模纳税人/个人：纳税人以土地使用权交易取得的总价款（及附加费用）减除土地使用权原购买价款后的余额缴纳增值税。小规模纳税人、个人转让土地使用权的增值税税率为3%（自2023年1月1日至2023年12月31日，可享受1%的优惠税率缴纳增值税）。

此外，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点进一步明确劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税[2016]47号）第三条第（二）款规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的总价款（及附加）减去土地使用权原价作为销售额，按照5%的税率计算缴纳增值税。

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件三第一条《营业税改征增值税试点过渡政策规定》规定，下列项目免征增值税：

第三十五条 将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产的，免征增值税。

第三十六条个人无偿转让房产、土地使用权，涉及家庭财产分割的，免征增值税。

第三十七条 土地所有者转让土地使用权和土地使用者将土地使用权返还给土地所有者，免征增值税。

《财政部 国家税务总局关于实施降低企业杠杆率税收支持政策的通知》（财税[2016]125号）规定：

第二条 落实去杠杆相关税收支持政策（六）的规定：企业重组过程中，通过合并、分立、出售、交换等方式，将企业的部分或者全部实物资产及与其相关的债权、负债和劳动力转让给其他单位和个人的，所涉及的货物、不动产和土地使用权转让，如符合规定，不征收增值税。

2.城市维护建设税及教育费附加

由卖方支付。

城市维护建设税：以实际缴纳的增值税额为基数，税率：市区为7%，县城及建制镇为5%，农村为1%。

教育费附加：以实际缴纳的增值税额为基数，税率为5%（含3%教育费附加、2%地方教育费附加）。

《财政部 国家税务总局关于扩大相关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12号）规定，纳税人月销售额不超过10万元或者季销售额不超过30万元的，可享受免征教育费附加和地方教育附加。

《财政部 国家税务总局关于小型微企业实施一般税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）规定，增值税小规模纳税人可享受减半征收城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加政策。

3.土地增值税

由卖方支付。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权的土地增值额为转让土地使用权所取得的收入总额减除法定扣除数额后的余额，土地增值税实行超额累进税率征收。其中：

“第五条纳税人转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入；

第六条 计算增值税额时准予扣除的项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地的成本和费用；

（三）新建建筑物及配套设施的成本费用或者旧建筑物、构筑物的评估价格；

（四）与房地产转让有关的税费；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

取得土地使用权支付的金额包括：

①以出让方式取得土地使用权的，应当支付土地出让金；

②以行政划拨方式取得土地使用权的，土地出让金为土地使用权转让时按照规定支付的土地出让金；

③以出让方式取得土地使用权的，为实际支付的土地价款。

与土地使用权转让有关的税金包括：城市维护建设税、教育费附加、转让土地使用权时缴纳的印花税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，土地增值税实行四级累进税率，具体标准如下：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：

（1）纳税人建造普通标准住房用于销售，增值部分未超过扣除金额20%；

（二）因国家建设需要依法征收或者收回的房地产。

4. 企业所得税

为卖家付款

根据《中华人民共和国企业所得税法》规定：“第一条 中华人民共和国境内的企业和取得收入的其他组织（以下统称企业），为企业所得税的纳税人，应当依照本法规定缴纳企业所得税。”

根据税法规定：“第八条：企业实际发生的与收入有关的合理的费用，包括成本、费用、税金、损失和其他费用，准予在计算应纳税所得额时扣除。”应纳税所得额为转让土地使用权的收入总额，减去土地使用权的购入价或转让价款、增值税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税后的余额。企业所得税的征收率为25%。

5.印花税

买方和卖方均付款。

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定：

“第一条 凡在中华人民共和国境内签发或者接受本条例所列证件的单位和个人为印花税的纳税人（以下称纳税人），应当依照本条例的规定缴纳印花税。

第二条 下列凭证为应税凭证：

1.购销、加工合同、建设工程合同、财产租赁、货物运输、仓储、借款、财产保险、技术合同或具有合同性质的其他凭证；

2.财产转移证明文件；

3.商业书籍；

4.权利和许可；

5.财政部税务认定的其他证明。

6. 契税

由买方支付。

根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定：“第一条：在中华人民共和国境内转让土地或者房屋所有权时，受让的单位和个人为契税纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”因此，契税是在土地或者房屋所有权转让时，对受让方一次性征收的税种。征收契税的目的是为了保护不动产所有人的合法权益。通过征税，契税征收机构将以政府的名义发放契据，作为合法的所有权凭证，政府承担担保所有权的责任。

《中华人民共和国契税暂行条例》规定契税税率为3-5%。契税的计算依据如下：

（1）转让国有土地使用权、出售土地使用权、出售房屋的，以成交价格为成交价格；

（二）土地使用权、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权、房屋出售的市场价格确定；

（3）交换土地使用权或者房屋的，应当为交换的土地使用权或者房屋的价款的差额。

此外，《关于契税法若干事项实施的公告》（财政部、国家税务总局公告2021年第23号）规定：

（一）以划拨方式取得的土地使用权经批准转为转让的，土地使用者应当按欠缴的土地出让金缴纳印花税。

（二）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质改为转让的，受让人应当按照补充土地出让价款和房地产权属转让合同确定的成交价款缴纳印花税。

（三）先以划拨方式取得土地使用权，随后经批准转让房地产，且划拨土地性质未发生改变的，受让人应当按照房地产权属转让合同确定的成交价格缴纳契税。

（四）转让土地使用权，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配套用房等应支付的货币、实物以及其他经济利益。

（五）契税的计税依据不含增值税。

7. 房产税

买受人应当在产权转移前缴纳完当年的费用，在产权交易完成后，每年缴纳费用。

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税由房产所有人缴纳，如需转让房产所有权，应在房屋缴纳当年房产税后缴纳，采取年征收、分期缴纳的方式。房产税征收标准有按价计征或按租金计征两种：

（1）从价计税，计税依据为财产原值减除10%-30%后的余额，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。税率采用比例税率，年税率为1.2%。应纳税额=财产原值×（1-10%或30%）×税率（1.2%）

（2）以租金收入（即房地产租金）为纳税依据的，按房地产租金收入（不含增值税）计算纳税，年税率为12%。应纳税额=房地产租金收入×税率（12%）。

8.城镇土地使用税

买受人应当在产权转移前缴纳完当年的费用，在产权交易完成后，每年缴纳费用。

城镇土地使用税是国家对在城市、县城、镇、工矿区内使用土地的单位和个人，按照其实际占用的土地面积，按照规定的税额计算征收的一种税种。按年征收，由土地使用权人分期缴纳。土地使用权需要转让的，应当在当年缴纳城镇土地使用税后转让。产权过户完毕后，买受人应当继续按年缴纳。

城镇土地使用税采用定额税率，应纳税额=实际占用土地面积×适用税额。城镇土地使用税每平方米年应纳税额按大、中、小城市及县城、镇、工矿区分别规定。城镇土地使用税每平方米年应纳税额具体规定如下：

1.大城市1.5至30元人民币；

2.中等城市：1.2元至24元；

3、小城市0.9元至18元；

4、县城、建制镇、工矿区：0.6元至12元。

【文】融资部-刘宗如

【审计】规划处

【编辑】策划处

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