长租公寓迎多重利好，魔方生活借势赴港IPO

4月28日，集中长租公寓运营商魔方生活服务集团（以下简称：魔方生活）向香港联交所主板提交上市申请，摩根士丹利、建银国际为联席保荐人。

招股书披露的信息显示，截至2022年底，魔方生活共有76245套在运营公寓，分布在全国25个城市的388个地点。公寓网络自2020年以来实现大幅增长，直营公寓数量从截至2020年12月31日的31,881套增至截至2022年12月31日的50,833套，复合年增长率为26.3%。同期特许经营及第三方管理公寓数量从7,149套增至25,412套，年复合增长率达88.5%。

作为集中长租公寓第一股，魔方生活在独立集中长租公寓运营商中，运营公寓数量排名第一。随着政策的放开，魔方人寿的经营数据正在恢复，尤其是在疫情之下。保持门店利润增长并展现稳健的财务业绩。 2021年至2022年，魔方生活门店营业利润从4.26亿元增长至4.52亿元。尽管行业整体表现相对低迷，但仍展现出稳健进取的业务韧性和充分的业绩潜力。

随着运营质量日益受到市场各方重视，集中长租公寓作为解决居民和新生代年轻人住房问题的重要保障，迎来了新的发展机遇。魔方生活或许能够进一步发挥规模效应和品牌效应，依靠数字化管理能力和标准化精细化运营，加速市场份额的提升，持续撬动中心化长链的万亿蓝海。长租公寓市场。

01

深入探索“集中长租公寓”赛道

近三年毛利润复合增长率36.74%

公开信息显示，魔方生活是国内最早布局集中长租公寓的运营商之一。致力于以优良的运营和服务解决城镇新居民、新青年的阶段性住房问题。

与之前抢着IPO的长租公寓不同，魔方生活走的是完全不同的发展模式。

目前，市场上的长租公寓分为分散式长租公寓和集中式长租公寓。在去中心化风格上，个人业主提供分散在不同地点的住宅，而魔方生活则专注于集中式长租公寓，提供稳定、安全、多元化的增值服务，打造差异化竞争优势。在“中心化”的基础上，魔方公寓的资产模型主要是中等资产模型和轻资产模型。通过强大运营能力下释放规模效应和品牌效应，稳步拓展更大的增长空间。

据了解，魔方生活经营的租赁住房为集中式长租公寓，即出租整栋物业或租赁此类楼宇的一部分，统一改造分割成性价比更高、更受青睐的单元。年轻人，然后出租。同时，魔方生活提供优质的配套设施和专业服务，获取增值收入。这种商业模式发展更加稳健，避免和降低了分散式长租公寓可能面临的“高收入低收入”、“长收入短付款”、“出租贷”等风险。

除了更加稳定的开发模式外，集中长租公寓还可以通过开发标准化提高质量和效率，降低开发和运营成本。集中式公寓的设计和装修风格通常比较统一，这使得经营者更容易通过集中采购来降低装修成本。设计精良、装修精美的公寓更具吸引力，增加租赁需求，降低空置率，为商家带来一定的租金溢价。此外，集中式公寓通过统一操作，节省了大量的人工成本，同时提高了人工操作的专业性和安全性。

对于集中式公寓运营商来说，其业务的核心不在于快速扩张，而在于低价房的精细化开发。发展模式一旦走上正轨，就更容易形成规模效应和品牌效应，从而提高运营效率和稳定性。具有明显的优势。

根据最新提交的招股书信息，2020年至2022年魔方生活营收将呈现稳步发展态势。2020年至2021年，魔方生活营收从9.49亿元增长至14.71亿元，同比增长55.0 %。 2022年，受疫情影响以及投资性房地产公允价值净值、汇兑损益、员工持股计划和上市费用等变化的影响，魔方人寿净利润将出现下滑。但受益于行业并购以及新开直营公寓数量的增加，收入依然实现增长，达到17.14亿元，同比增长16.5%。并且尽管受到疫情影响，公司仍然实现了门店利润增长，门店利润从2020年的1.64亿元增至2022年的4.52亿元。

此外，公司毛利润从2020年、2021年的7.86亿元、12.67亿元增至截至2022年12月31日的14.70亿元，复合增长率达36.74%。根据弗若斯特沙利文的数据，按截至2022年12月31日的运营公寓数量计算，魔方生活在独立集中式长租公寓运营商中排名第一。

大规模的经营也赋予公司更大的议价能力，享有规模经济。根据最新招股书，公司管理费用率从2020年的16.9%下降至2021年的13.2%，2022年进一步下降至10.8%。

02

聚焦高增长一线城市

加快规模化发展，促进产业融合

在我国加快建立“先租后买”住房制度的背景下，长租公寓的政策红利不断释放，国内外资本也加速进入市场。长租行业龙头企业市场份额大幅提升。一线城市的长租公寓项目尤其受到资本青睐。

克而瑞数据显示，2022年TOP30集中式公寓运营企业合计开盘量为92.28万套，同比增长15.88%。仅在上海，2022年就完成了15起长租公寓大额交易，占全部大额交易的20%以上，仅次于写字楼领域。

世邦魏理仕认为，强劲的需求增长，加上资产流动性的改善和可扩展性优势，将使长租公寓成为未来十年中国最具增长性和吸引力的商业地产投资类别之一。与此同时，我国集中长租公寓仍呈现高度分散的市场格局。与发达国家相比，我国机构长租公寓的市场份额未来还有很大的提升空间。

仲量联行预计，2023年市场将有更多优质长租公寓项目加速进入市场，长租公寓市场将呈现规模化、社区化、品质化的趋势。北上广深等一线城市仍是长租公寓市场发展的重点区域。仲量联行预计，2023年上海在运营长租公寓总存量将达到18.9万套，较2022年增长75%。

在此背景下，魔方生活作为最早进入住房租赁市场的国内品牌之一，专注于高增长的一线城市，通过资产开发，成为中国领先、快速成长的长租公寓服务平台。 -轻商业和并购。

根据最新招股书，魔方生活是北京和上海最大的集中长租公寓运营商，2022年在这两个城市运营的公寓总数约为35,700套。在广州和深圳，魔方生活是第三大集中长租公寓运营商，2022年这两个城市的运营公寓总数约为14,100套。

此外，2020年以来，魔方生活积极进行市场整合。 2020年12月31日至2022年12月31日，魔方生活的加盟管理及第三方管理公寓数量从同期的7,149套增至25,412套，年复合增长率高达88.5%。

截至2022年12月31日，魔方生活共有76245套在运营公寓，分布在全国25个城市的388个地点。直营公寓数量从截至2020年12月31日的31,881套增加至截至2022年12月31日的31,881套、50,833套，复合年增长率为26.3%。

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多元化产品布局切入细分市场

精细化运营彰显产品和服务能力

除了中心化运营的优势外，优秀的产品和服务能力也是魔方生活实现快速发展的制胜法宝之一。

头报研究院与魔方生活联合发布的《2023年中国集中长租公寓趋势洞察》显示，未来，集中长租公寓产品将被赋予更多层次的软性，例如：如公寓产品文化塑造和租户情感关怀。本质上，公寓的经营管理不再局限于日常生活服务。通过系统化、数字化的方式管理公寓已成为行业共识。未来，集中式长租公寓市场将在全数字化的基础上走向智能化，重构长租公寓管理生态。

魔方生活以租户体验为核心，针对细分市场打造不同的产品形态，深入挖掘住户的各类需求，通过数字化手段持续提升产品和运营服务的标准化能力。

在产品布局上，魔方生活首次提出住房租赁市场存在户型错配、区位错配、价格错配三大错配，并提出研究小面积住宅产品类型的解决方案。针对精英人士、城市白领、创业青年、基层员工等不同客户群体，魔力生活以多款公寓产品切入租赁细分市场。

在运营服务方面，魔方生活基础产品服务能力领先行业，并通过数字化管理不断提高管理的精准度和效率。 《2023年中国集中长租公寓趋势洞察》显示，魔方公寓所有出租单元均符合入住标准，并提供公共区域日常保洁、垃圾分类服务；住户可通过管家或“魔法生活”APP报修在线预约报修，维修团队上门解决日常非人为家电维修；安全保障方面，公寓安排保安人员24小时巡逻；配备入口人脸识别、AI智能监控系统、屋顶智能安防报警、智能巡检等智能系统管理人员，为住户提供安全教育；为了方便住户日常生活，公寓内部设置了24小时快递室和外卖架。

数字化是魔方生活提供高品质运营服务的核心驱动力之一。魔方生活是业内最早自主研发新一代云端集中管理OMS的公司之一。投资和研发决策过程中的每个主要环节都有独立开发的大数据系统支持；在前端供应链整合方面，魔方生活标准化构建了SOP系统，系统可实现招投标、发包、集中采购下单、收货发货、货款结算等全链条；在租金设定方面，魔方生活的价格评估系统——“灵魔系统”可以依靠大数据计算出全国范围内任何地址的合理租金范围。

得益于多重因素，魔方生活已成为居民、企业客户和行业参与者的首选品牌。

2023年两会政府工作报告提出“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性租赁需求，解决新市民、年轻人等租房问题”；今年2月，中国人民银行、银保监会拟出台“金融17号文”加大对住房租赁市场的支持力度。在政策和资本市场的助力下，魔方生活有望抓住机遇，加速规模化发展，凭借自身运营优势占据更多市场份额，加速行业​​集中度提升。

结尾

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