上海顶尖商圈格局之变：上海商城三年“逆袭”，国企新探索无惧疫情持续发力

南京西路作为上海顶级商圈，历来是商界巨头们的必争之地。在这个最开放的战场上，唯有顺应时代才能俘获消费者，这一点中外玩家都心知肚明。如今，老牌综合体上海商城宣布加入“战场”：这座以“波特曼设计”闻名的建筑综合体，尽管受到疫情影响，却连续两年保持盈利，更新计划提上日程。

就在几年前，上海商城因投入不足而陷入困境。2019年8月，国有上海展览中心（集团）有限公司从外商手中收回上海商城。那一年，上海创下了年收入的最高纪录，当年缴纳的税收再次跻身“亿元楼盘”之列。大家重拾信心，绘制了新的蓝图。

上海商城的逆袭，成为国企改革的一次探索。三年来，上展集团打一场速度战，寻求在展览业务之外撬动新的增长点，并依靠国际化、市场化、专业化的管理模式，迅速实现稳健繁荣，将上海商城打造成为国有商业地产的标杆。

上海商城外观

“国际化”基因没变

五年前，几位租户找到上海商城运营总监简白銮，表达他们的担忧：“你们走吗？我们走吗？”尽管当时上海商城还在正常营业，但有消息人士透露，业主要换了。

上海商城诞生于特殊的历史环境中，是国内最早的中外合资企业之一。上世纪八十年代，上海展览集团（上海展览中心原址）将上海展览中心北馆土地交由香港海崖公司开发经营。根据合作协议，双方合作将于2020年5月到期，交接后的前五年为过渡期。

那是上海商城最艰难的几年，外资在建项目放缓，经营成本大幅缩水，更大的担忧是：从外资管理转为国资管理，一家市场化企业会不会无法适应当地环境？

商展集团决定带头。“按照市委、市政府保‘稳’、保‘兴’的要求，在市政务管理局的指导下，我们决定提前收回，以便中方尽快融入团队，以更强的管理和运营，实现更高质量的发展。”商展集团董事长张倩说。

无论在中国还是国外，企业整合往往意味着一次“大变革”，更换原有的管理团队，进行一系列大刀阔斧的改革。这种做法在很多中外合资企业复工的案例中十分常见，而这必然导致业务断崖式下滑。

上海商城是上海最早对外开放的窗口，历史上许多外国领导人都曾在此下榻，在国内外享有盛誉。如今，无论是万豪团队管理的丽思卡尔顿酒店、酒店公寓还是商业写字楼，租户中超过70%都是外国人。上海商城成立了国际化的管理团队提供服务，50%的员工来自海外，最资深的外籍员工服务年限超过30年。

“在过渡期之前，我们就已经在考虑上海商城如何平稳回归，以及后续的经营规划。”上海商城总经理徐忠说，经过几年的谈判回归，上海商城并没有照搬过去的整合经验，而是完整保留了原有的管理团队。

把外地人全部变成国企员工，听起来不可思议，但这却是上海展集团面临的实实在在的挑战。由于2020年大部分员工与商户的合同到期，业主在2019年进行了续约。三年来，公司薪酬分配向一线倾斜，保安部、客房部等基层员工年薪涨幅一度达到10%以上，远超管理人员。至今，300多人的团队未发生任何变化，业态和服务品质保持稳定。有意思的是，直到2020年疫情来袭，作为国企的上海商城首次为商户免除5000万元租金时，很多人才发现，业主已悄然变了。

在这个过程中，国际形象得以维护。1979年，邓小平访美期间，邀请世界著名建筑师波特曼来中国设计。由波特曼承建的上海商城就是在这样的背景下诞生的，并蜚声海内外。上海商城酒店收回时，上海展览集团派员赴美国与波特曼建筑公司进行谈判，并签订了“波特曼商标十年授权”协议。这样，在老上海人心中有着特殊地位和情结的“波特曼”品牌得以在上海商城酒店得以保留。

1988年，上海商城动工兴建，并因波特曼的设计而家喻户晓。

开放包容的心态才能带来持久的动力。“32年来，上海商城培养了一支具有国际视野和优质服务精神的管理团队。我们希望把这支团队的品牌和理念植入到更多的领域，推动整个集团的发展。”张倩说。

市场导向错位竞争造成不可替代性

作为国有功能性企业，上海商城被收购后，原本可以过上安稳的生活，优越的地理位置带来充足的客流，商户不至于挨饿。

上海商城并不满足于此，32年扎根顶级商圈的经营者深谙不进则退的道理，在上海商城的引领下，积极调整经营思路，深度参与竞争。年度考核也将项目完成情况、调研成果达成情况作为硬性指标，管理团队每年召开研讨会，各部门根据市场、行业变化提出具体调研课题，在日常工作中借鉴新开业商业体、国内外标杆企业经验，进行服务改进。

近年来，受疫情影响，境外游客流量大幅减少，招商团队调整了商铺西式餐厅占比，积极引入符合国人口味和商场“调性”的中国品牌。有一家北京火锅店只有中文名，没有英文名，招商团队主动承担了起名工作。“火锅店一般只有中文名，很多外国人以为都叫‘hotpot’，其实每家店都有自己的文化底蕴。我们酒店、公寓的住客以外国人为主，如果火锅店有一个恰到好处的英文名，能增加外国顾客对品牌的认知度。”一位工作人员解释道。

南京西路商圈强者如林，新综合体纷纷开业。优胜劣汰的浪潮席卷而来，老牌商场不免承受着重压。“我们采取错峰竞争策略，在保持国际化、高端化的前提下，引入上海首店、商圈首店，打造独特吸引力。”徐忠介绍解决方案。根据上展集团“十四五”规划，上海商城新蓝图已清晰，波特曼大厦将进行全面改造，通过改善硬件设施、升级管理体系，提供更加现代化、智能化的服务体验。

进入上海会展生态圈，板块联动带来持续收益增长。与上海商城一街之隔的上海展览中心是城市地标，拥有优质会展资源。上海商城与上海展览中心通过捆绑包装，为客户提供从展览、活动到住宿餐饮的全方位服务，带来整体效益的提升。

从上海商城俯瞰上海展览中心 齐英普 摄

疫情期间，上海商城连续两年实现全年营收目标，超额完成集团下达的任务目标，成为上海展览最赚钱的业务板块。

“求同存异”提供专业服务

在南京西路上，上海商城可能是唯一一家最有质感的高端商场，里面有修鞋店、修拉链店、做钥匙的工匠。

在简百銮看来，上海商城是一个社区，维系业主与租户关系的，不只是一份租约，而是一份真诚与热情。30年来，上海商城陪伴了无数企业成长、迁址、回归，正是这里的“服务”让那些创始人无法割舍。

交接前，租户们曾向客服经理江丽倩表达了对中方接管可能导致服务质量下降的担忧。的确，融入一个新体系不可能不改变，但上海展览集团坚持求同存异的原则，在国企特色和公司化运作之间找到平衡。

客服经理 蒋丽倩

向心力是稳定服务品质的关键。上海商城一直采用职业经理人制度，经营者由董事会认可，拥有充分的决策权。回归国企后，管理层对重大决策、重要干部任免、重大项目投资决策、大额资金使用等都采取“三重大一重要”制度。每周三，主任级以上管理人员定期召开行政会议，以举手表决的方式表决重大事项。与很多国企不同，上海商城的重大会议有一半都是外国人的面孔。

“党建入章程”是国企治理的一个特点，但外国人对“党建”概念并不清晰。经营者把党风廉政的要求“翻译”成廉洁从业协议，每一位员工都要签署。随着党组织的成立，企业内部活动也更加丰富，讲座、比赛、运动会等活动层出不穷。近年来，已有40多名员工申请入党。

上海商城营销总监安莉参加龙舟比赛

疫情封锁期间，上海商城立即成立疫情防控工作组，百余人驻守现场，为500余位居民提供服务。因为集中封锁，居民的吵架、遛狗、吃药、饮食等需求蜂拥而至，管理团队应接不暇。徐忠化身“居委会书记”，全力满足居民需求。一位患有精神疾病的居民急需购买处方药，上海商城在静安区政府、南京西路街道的帮助下，将其送至医院。团队还在复活节、母亲节等节日举办线上音乐会，邀请日本音乐人居民弹唱，点击量达数十万次。虽然一些特殊分类客户如医疗行业、律师事务所、会计师事务所等不在小微企业名单中，但上海商城以国企担当，积极联系帮扶，今年以来已为中小企业减免租金近6000万元。

疫情期间，商场凭借出色的表现，荣获南京西路街道“抗疫先锋奖”，并收到40多封居民的感谢信。“近年来，结合上海会展的服务资源，我们凭借专业服务获得了许多荣誉，比如第二届进博会上海城市服务保障大赛先进集体等。求同存异、专业服务是我们赢得市场的关键。”徐忠说。上海商城正按照中央“防疫、稳经济、保安全”的要求，稳步探索、勇往直前。未来几年，上海商城将启动自1990年开业以来最大规模的改造，全面提升商城的综合实力。

专栏编辑：陈希涵

未署名图片来源：受访对象提供