签订房屋买卖合同需谨慎：了解合同内容，谨防空白条款陷阱

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开发企业拥有企业法人营业执照，同时也具备房地产开发企业资质证书。

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（3）持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；

（4）已通过竣工验收；

供水、供电、供热、燃气以及通信等配套基础设施已经具备使用的条件。同时，其他配套基础设施和公共设施要么具备交付使用的条件，要么已经确定了进度以及交付日期。

（6）物业管理方案已落实。

买现房的好处在于能够较为清晰地知晓房屋的实际状况，能够较快地获得房地产权利证书等。购房人可以前往房地产管理部门去核实该商品房预售许可证的真假。没有商品房预售许可证而对外销售房屋的话，在购买时会存在隐患，会存有不安全的因素。

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2．看合同中的土地性质

现在很多房地产开发项目的用地是出让用地。然而，因为土地性质为综合用地或者商住两用地，所以土地使用年限并非 70 年。甚至有些土地使用年限只有 40 年。

购买时需看清土地是否是以出让方式取得的，还要看清土地使用年限是否为 70 年。目前的法律规定，住宅到期后可以自动续期，而其他非住宅性质的土地通常需要缴费才能续期。

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3．看清楚房屋用途

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公寓的界定目前不太明确。明确的是，在国家强制标准中，对日照的要求未提及“公寓”一词，只对“住宅”有解释。公寓的光照时间无需满足大寒日有效日照内满窗日照时间不少于两小时。此外，关于公寓能否作为学区房，目前教育部门也未给出明确答复。所以，为了孩子入学而购房的，一定要特别慎重。

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4．物业也不能忽视

签订商品房合同时会与前期物业公司签订物业服务合同。因为开发商与前期物业公司关系通常较为紧密，所以对于物业公司的声誉以及物业合同中的诸多约定，都需要仔细阅读。

成立业委会之后能够解聘物业公司。然而，当前的实际情况是，许多小区由于居住率达不到要求，亦或是业主不愿过多操心，使得业委会的成立变得遥遥无期，这就导致了业主与物业之间产生了较多的纠纷。

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5．车库和地下室或者阁楼的约定

开发商在签订合同时承诺给业主赠送车库或者储藏室、阁楼。这些约定必须写入合同。因为口头承诺往往缺乏证据，最后往往不了了之。

要看是否有车库，一定要依据规划来看，而不能仅仅听开发商口头作出的承诺。同时，对于人防车位也需要予以特别的留意。

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6．面积的约定

这是引发纠纷最多的条款之一。大家觉得签订合同后，若面积差距超过 3%，就可以不用付费。但实际上这种想法是错误的。

购房人和开发商若有约定，就先遵循约定；若没有约定，再依照规定执行。开发商通常会在签订合同的时候与购房人进行约定，约定是以有资质的测绘部门所出具的面积作为主要依据。

这一法规规避了法定的 3%条件。大家务必看清这一点，在合同签订时能够直接约定面积，并且明确约定超过一定数值后不再付费。

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7．贷款问题的约定

开发商常常会答应协助购房人办理贷款事宜。然而，在合同中，却未约定若无法获得贷款则可以退房。相反，合同规定，倘若由于购房人的信誉等方面的问题而致使无法获得贷款，那么购房人就必须一次性付清全部房款。

也可以在合同中明确约定“因无法贷款就可以解除合同”。

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8．逾期或者赔偿的问题

开发商与购房人会在合同里，针对双方办证或者缴纳购房款等事宜的期限作出约定。然而，倘若细心留意，就能够发现，在双方违约之后，所应赔偿的金额是不相等的。在签订合同的时候，可以要求获得对等的待遇。

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9．交房的问题

交房的条件需在合同中明确。要明确在哪个验收环节之后，才可认定完成交房。验收方式包括单体验收、综合验收、竣工验收备案、消防验收等。

单体验收之后，小区有可能仍处于建设之中。小区内的道路有可能尚未完工，绿化也有可能未完成。在这种情况下，居住不一定会很方便。所以，需要将这些情况约定清楚。

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10．小区公共区域和公共部位的约定

开发商常常会告知购房者，小区内的会所以及健身场所等具备多么规范的设施，拥有多么先进的配置，同时避开了产权方面的问题。

如果合同没有对这些场所的产权作出约定，那么开发商或许会卖掉这些场所。并且，买主不一定能够让业主免费或者以优惠的方式使用这些场所。然而，如果合同中约定了这些场所的所有权归业主所有，那么开发商就不能出售这些场所。

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11．对各类设施的约定

燃气和宽带等方面，通常开发商仅会选择一家。这就致使用户无法进行选择。倘若在合同里做出约定，要求开发商准许几家经营商进入小区，那么业主便拥有了主动权。

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12．双方协商解决的内容必须多研究

前面提到纠纷的内容后写双方协商解决的情况，通常对开发商不利。必须明确违约责任，不能只是标注协商解决。

合同附件也要留意

商品房买卖合同包含主合同，同时还包含四个附件。这四个附件分别是房屋平面图，公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，装修设备标准以及合同补充协议。

房屋平面图需标明每一个房间的具体尺寸，同时也要标明墙体的宽度。此外，还需标明阳台的大小以及空调机位等具体的设备位置。

如果上述内容不清晰，那么房屋平面图就无法起到准确指示的作用，并且对开发商而言也没有明确的约束。

房屋平面图应使用准确数字和具体描述来表示其内容，公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明和装修设备标准也应如此，都不应使用概念化词语，而要用准确数字和具体描述来呈现。

“高级”“名牌”“精装修”这类词语不可在附件里出现，需要明确“高级”的具体标准是什么，要知道“名牌”是哪个牌子，以及“精装修”达到何种装修效果。

根据民事法律的“意思自治”原则，商品房买受人是能够不受格式条款的约束的。他们可以与开发商进行协商，从而行使合同的修改权和补充权。在主合同之外，还可以签订补充协议，以此来明确一些模糊的概念，并且修正主合同中不合理的条款。

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房屋交付之后，买受人若发现房屋的实际情况与销售广告不一致，那么买受人是否可以要求开发商承担违约责任呢？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条作出规定，目的是保护购房者的权益。规定指出，商品房的销售广告和宣传资料属于要约邀请。然而，倘若出卖人针对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺既具体又确定，并且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响，那么这种说明和允诺就构成要约。该说明和允诺即便没有被载入商品房买卖合同，也应当成为合同内容。如果当事人违反了这些说明和允诺，就应当承担违约责任。

由此可见，房地产广告中有关房屋及其相关设施的说明及允诺，若对订立合同定价有重大影响，即便未载入房屋买卖合同，也属于合同内容。购房者若发现说明或允诺的内容与实际不符，便可要求开发商承担违约责任。

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14．哪些房地产不能转让？

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，以下这些房地产不得进行转让：

以出让方式获取土地使用权的，其不符合本法第三十九条所规定的条件。

行政机关以其他形式限制房地产权利。

（3）依法收回土地使用权的；

（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（5）权属有争议的；

（6）未依法登记领取权属证书的；

（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

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15．仅有房产证，没有办理不动产登记，能取得房屋所有权吗？

不动产通过登记的方式来进行公示。只有进行了登记，才会产生物权的效力。只有进行了登记，买受人才能获得不动产的所有权。登记就是把新的所有人的名字登记在房产部门的登记簿上。不动产登记簿是确定物权归属和内容的依据。房产证是房产部门发给权利人的一种凭证，它能证明权利人享有相应权利，仅起证据作用。若不动产登记簿记载的权利人与房产证记载的权利人不一致，就以不动产登记簿为准。这表明房产证的效力比不动产登记簿的效力弱。一旦发生房屋产权纠纷，不动产登记簿上所记载的人会拥有房屋的所有权。在购买房屋时，务必注意进行不动产登记这件事，同时也要注意进行不动产登记的变更。

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16．买来的住房面积缩水怎么办？

买房族常遇到面积缩水的问题，对于房屋“面积缩水”这一情况，应以房地产管理部门所做的测量面积为标准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定：其一，若误差率在 3%以内，当事人不能请求解除合同，然而对于缩水部分的购房款，开发商应当予以返还。第二，若误差率超过 3%，买房人能够选择请求解除合同。同时，买房人也可以选择不解除合同，然而要求开发商承担其他责任。

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17．开发商逾期交房怎么办？

开发商需按照约定时间交付房屋，此为开发商的主要义务。倘若开发商未按规定时间交房，那么买受人能够依据不同情形，采取各异的方式以维护自身的合法权益。第一，若开发商无法按规定时间交房，在被催告之后的合理期限内依然未履行交房义务，那么买受人具备解除合同的权利；第二，倘若出现逾期交付的情况，经催告后在合理期限内仍未履行，此时买受人如果不选择解除合同，便可以要求开发商承担违约责任；第三，要是逾期交付了，经催告后开发商在合理期间内完成了交付，那么买受人不能解除合同，不过可以请求开发商承担违约责任。买受人享有的解除权需要在法定期间内进行行使。如果不行使，那么解除权就会消灭。

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房屋买卖合同签订之后，房屋出现毁损、灭失的情况，那么这种意外事故导致的房屋毁损、灭失的风险由谁来承担呢？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条针对此问题的不同情形分别作出规定：房屋的转移占有被视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的情况除外。房屋毁损和灭失的风险，在交付使用之前是由出卖人承担的。而在交付使用之后，则由买受人承担。当买受人接到出卖人的书面交房通知后，如果无正当理由拒绝接收，那么从书面交房通知所确定的交付使用之日起，房屋毁损和灭失的风险就由买受人承担。不过，法律另有规定或者当事人另有约定的情况除外。

可见，通常情况下，房屋交付前房屋损坏的风险由出卖人承担；房屋交付给买受人后，由买受人承担。这里说的交付，指的是房屋的占有转移，即把房屋从出卖人手中交到买受人手中，让买受人占有并使用该房屋。

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19．签订商品房预售合同，应具备哪些条件？

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房进行预售时，应当满足以下条件：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证；

按提供预售的商品房来计算，投入到开发建设的资金达到了工程建设总投资的百分之二十五以上，并且已经明确了施工进度以及竣工交付的日期。

向县级以上的人民政府房产管理部门去办理预售登记这件事，并且要取得商品房预售许可证明。

商品房预售人需依照国家的相关规定，把预售合同上报给县级以上人民政府的房产管理部门以及土地管理部门，进行登记备案。同时，商品房预售所获得的款项，一定要用于相关的工程建设。

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出卖人没有取得商品房预售许可证明，那么他与买受人签订的房屋预售合同是否有效呢？

而在起诉前取得了商品房预售许可证明的，这种情况下订立的商品房预售合同，可以被认定为有效。

可见，签订商品房预售合同的前提是开发商必须取得商品房预售许可证明。若开发商未取得该证明，合同则无效。不过，存在例外情况。即当买受人向法院起诉之前，商品房预售人取得了商品房预售许可证明，此时可认定预售合同有效。

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房屋买卖双方签订了预售合同之后，没有进行登记备案。在这种情况下，一方当事人是否可以请求确认合同无效呢？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条表明：当事人若以商品房预售合同未依照法律、行政法规规定办理登记备案手续为理由，请求确认合同无效，这种请求不会得到支持。倘若当事人约定以办理登记备案手续作为商品房预售合同的生效条件，那就应当遵从其约定，不过要是当事人一方已经履行了主要义务，并且对方也予以接受的情况除外。

由此可见，法律要求签订商品房预售合同后需进行登记备案。然而，若双方签订预售合同后未办理登记备案手续，当当事人要求确认合同无效时，法院不予支持。这表明，办理登记备案手续并非预售合同生效的条件。

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22．房屋出现质量问题，任何时候都可以要求出卖人修复吗？

《商品房销售管理办法》第三十三条规定：房地产开发企业需对所售商品房承担质量保修责任。当事人需在合同里就保修范围、保修期限、保修责任等相关内容作出约定。并且保修期是从交付的那一天开始计算的。商品住宅的保修期限需不低于建设工程承包单位给建设单位出具的质量保修书所约定的保修期的存续期；如果存续期比《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（简称《规定》）中规定的最低保修期限要短，那么保修期就得不低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限需不低于建设工程承包单位给建设单位出具的质量保修书所约定的保修期的存续期。在保修期限内，若出现属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，同时要对因该质量问题造成的损失承担赔偿责任。倘若因不可抗力或者使用不当而导致损坏，房地产开发企业则不承担责任。

《建筑工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用的条件之下，建设工程有着最低的保修期限，具体为：

基础设施工程以及房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，其合理使用年限为设计文件所规定的该工程的年限；

屋面的防水工程，有防水要求的卫生间、房间以及外墙面的防渗漏，其质保期为 5 年。

（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

发包方与承包方约定其他项目的保修期限。建设工程的保修期是从竣工验收合格的那一天开始计算的。

由此可见，房屋的保修期情况较为复杂。当事人若要维护自身权益，除需依照法律规定外，还可在合同中进行细致约定，制定房屋的保修条款。因此，房屋出现质量问题时，并非在任何时候都能要求出卖人维修，出卖人的保修期是有一定期限的。

23

房屋买卖双方签订合同之后，出卖人跟第三人恶意串通起来，接着又签订了合同并且完成了交付使用。在这种情况下，买受人能否请求确认第二个合同是无效的呢？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：买受人认为出卖人与第三人恶意串通，另外订立了商品房买卖合同并且将房屋交付使用，致使自己无法取得房屋，基于此请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效，这种请求应得到支持。

房屋买卖双方签订合同之后，出卖人又和他人签订合同，并且把房屋交付使用。在这种情况下，买受人只要能够证实出卖人与第三人存在恶意串通的行为，就可以请求法院判定出卖人与第三人签订的合同无效。在实际生活里，如果第三人清楚知晓买卖双方的合同，却依然与出卖人签订合约，那么实际上这就是恶意的行为。

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房屋交付使用之后，房产证一直迟迟无法办下来，那么开发商需不需要承担违约责任呢？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：十四条中表明，若因出卖人的缘由，在以下期限届满时，买受人仍未能取得不动产权属证书，除当事人间有特别约定外，出卖人需承担违约责任。

（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

商品房买卖合同的标的物若是尚未建成的房屋，那么从房屋交付使用的那一天起，有 90 日的期限；

商品房买卖合同的标的物若是已竣工房屋，那么从合同订立之日起要经过 90 日。

合同未约定违约金，并且损失数额难以确定时，能够依据已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来进行计算。上述条文明确了开发商在逾期办理房产证这一情况下应当承担的责任。

实际生活里，房产证办不下来存在部分原因，是开发商出售手续无法及时办理齐全。因为开发商的缘故，使得购房者在一定时期拿不到房产证，此时购房者能够要求开发商承担违约责任。为维护自身权益，购房者在签订购房合同时，最好约定办理房产证的期限，把时间约定得明确些，以防开发商恶意拖延办证时间。

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25．房屋买卖时，该房屋所占范围的土地使用权是否随之转移？

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条明确规定：房地产在进行转让以及抵押的时候，房屋的所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权会同时进行转让以及抵押。依据此法条规定，当进行房屋买卖时，该房屋所占范围的土地使用权也会随之发生转移，这便是所谓的“地随房走”。房屋买卖双方签订购房合同后，需前往房屋所在地的县级以上地方人民政府的房产管理部门办理房屋产权转移登记手续。接着，房屋买卖双方凭借变更后的房屋所有权证书以及相关证件，前往同级人民政府的土地管理部门申请办理土地使用权变更登记。土地管理部门进行核实后，由同级人民政府更换土地使用权证书。至此，土地使用权随着房屋买卖发生变更。

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26．房屋买卖双方已办完过户手续，双方还能解除合同吗？

其三，当解除合同的事由发生时，解除权人能够解除合同。

可见，若当事人双方协商达成一致，或者合同中约定的解除合同的条件得以成就，那么就能够解除合同，即便房屋已经办理了过户手续。

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房屋买卖合同签订之后，一方提出以未办理房屋产权变更登记作为理由，主张该合同无效，这种主张能否成立呢？

《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定：当事人之间订立的有关消灭不动产物权的合同，在法律没有另外规定且当事人也没有其他约定的情况下，从合同成立之时起就生效；即便没有办理物权登记，也不会对合同的效力产生影响。

由此可见，对于房屋买卖双方当事人而言，一旦双方签订了合同，那么不管是否前往登记机关办理登记，都不会对合同效力产生影响。倘若当事人在合同中约定了合同生效的时间或者其他条款，情况则有所不同，否则的话，合同从成立之时起就开始生效。正因如此，不能仅仅因为未办理变更登记，就主张合同无效。

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在房屋买卖过程中，买受人存在迟延交付购房款的情况，那么出卖人是否可以要求解除合同呢？

4. 但当事人另有约定的情况除外。法律未规定且当事人未约定时，若经对方当事人催告，解除权行使的合理期限为三个月。若对方当事人未催告，解除权人从知道或者应当知道解除事由之日起一年内可行使解除权。若逾期不行使，解除权便消灭。

由此可见，房屋的买受人如果迟延交付房款，那么出卖人可以先进行催告，让买受人履行合同并支付购房款。倘若买受人在催告后的 3 个月合理期限内依然不支付，出卖人就能够请求解除合同。另外，解除权是有一定的行使期限的。

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29．租赁房屋被卖，租房人有权继续居住吗？

《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：租赁物在承租人依据租赁合同占有期限内出现所有权变动的情况。这种情况下，不影响租赁合同的效力。由此可以看出，当租赁房屋被出售时，租房人是有权继续租住的。

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30．什么是房屋承租人的优先购买权？

出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，在此情况下，承租人享有以同等条件优先购买的权利，这就是房屋承租人的优先购买权。

《中华人民共和国民法典》第七百二十六条规定：出租人要出卖租赁房屋时，需在出卖之前的合理期限内通知承租人，这样承租人就享有以同等条件优先购买的权利。不过，要是房屋按份共有人行使了优先购买权，或者出租人把房屋卖给了近亲属，那就另当别论了。当出租人履行了通知义务之后，如果承租人在十五日内没有明确表示要购买，那就意味着承租人放弃了优先购买权。

《中华人民共和国民法典》第七百二十八条规定：出租人存在未通知承租人或者有其他妨碍承租人行使优先购买权的情形。在此情况下，承租人能够请求出租人承担赔偿责任。然而，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力并不会受到影响。

据此，若出租人侵害了承租人的优先购买权，那么出租人与第三人签订的房屋买卖合同不会因此而无效。并且，承租人仅能请求出租人承担赔偿责任。

房屋承租人优先购买必须符合以下条件：

(1)仅限于房屋租赁场合;

出租人要出卖出租房屋时，需要在出卖之前的合理期限内把这一情况通知给承租人；

(3)出租人侵害承租人优先权的，承租人可主张赔偿损失;

在转租的这种情况下，次承租人拥有优先购买权，承租人也拥有优先购买权。当这两者发生冲突的时候，次承租人的优先购买权要比承租人的优先购买权更优先。