港交所披露！魔方生活服务递表主板申请上市，稳居长租公寓运营商首位

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港交所近期公布信息，魔方生活服务公司已向港交所主板提交了上市申请，此次上市申请的联合保荐机构为摩根士丹利和建银国际。

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招股书中透露，魔方生活服务公司是国内首屈一指的长租公寓服务提供商。到了2022年6月30日，该企业运营的公寓数量已达到76,190套，这些公寓遍布于全国26个城市的394个不同地点。

依据弗若斯特沙利文的数据，截至2021年12月31日，魔方生活服务在运营的公寓数量上，在独立的长租公寓运营商中位居第一。此外，根据弗若斯特沙利文所进行的调研，该公司在品牌认知度和住户满意度方面，在所有集中式长租公寓运营商中均位列最前。

自2013年起，魔方生活历经四次融资，其融资金额在长租公寓行业位居前列。2016年，魔方生活C轮融资额高达近3亿美元；2019年，公司又成功获得1.5亿美元的D轮融资。此次融资背后，有中航信托、美国华平集团以及加拿大顶尖的养老基金管理公司CDPQ等多家知名资本机构的支持。

自2009年起，魔方生活开始在南京推广集中式长租公寓服务。随后，公司凭借在长租公寓领域多年来的丰富管理经验和深厚专业知识，逐步拓展业务版图。2013年，业务延伸至上海和广州；2014年，又进一步扩展至北京和深圳；到了2016年，业务范围再扩大至杭州。至2022年6月30日，该企业已在26个不同城市的394个场所开展业务，运营着共计76,190套正在使用的公寓。

魔方生活服务运营租赁公寓的经营模式分为两种：一是直营模式，即公司直接承租或租用整栋楼宇的某部分，负责对该部分租赁物业进行管理及运营；二是加盟管理和第三方托管模式，公司则采用自有品牌或受委托方的品牌进行加盟公寓的管理与运营。

弗若斯特沙利文的研究显示，在我国众多集中式长租公寓运营商中，该公司的住户满意度与品牌知名度均位居首位。公司的核心品牌阵容中囊括了：2009年面世的魔方公寓品牌，该品牌专注于为追求高品质租房体验的白领阶层提供服务；还有2016年新推出的9号楼公寓，专为蓝领人士提供类似宿舍的住宿方案。根据弗若斯特沙利文的数据，这两个品牌均在其各自的细分市场中赢得了极高的知名度。

在财务数据方面，招股书中提及，2019年至2021年，魔方生活服务的营收依次为9.47亿元、9.49亿元以及14.71亿元，其复合年增长率达到了24.7%；在这段时间内，公司的净利润分别是6355万元、亏损2.3亿元以及2.95亿元，其复合年增长率高达115.6%。与此同时，公司的整体毛利率分别为85.4%、82.9%和86.1%。

今年上半年，魔方生活服务实现了8.5亿元的收入，较去年同期增长了24.1%。然而，净利润却从去年同期的1.62亿元大幅下降至41万元，降幅高达99.75%。尽管如此，公司上半年的总体毛利率仍达到了86.0%。

招股说明书中提到，尽管面临的不确定性因素持续存在，魔方生活服务依旧坚信，公司所持有的流动资金能够确保其平稳度过较长的不确定阶段。至2022年6月30日，公司现金及银行存款总额达到6.92亿元人民币。尽管如此，魔方生活服务无法确保不确定性因素不会进一步恶化，亦无法保证其不会对公司的经营业绩、财务状况及增长潜力造成严重负面影响。

在市场规模方面，从2017年到2021年，我国机构化长租公寓的市场规模从825亿元人民币上升到了1,327亿元人民币，这一期间的年均增长率达到了12.6%。据预测，到2026年，这一市场规模有望进一步扩大至2,526亿元人民币，而2017年至2026年的年均增长率预计将达到13.7%。

集中式长租公寓主要分布在一线城市，这些地区在2017年至2021年间不仅是规模最大的市场，而且增长速度也是最快的。据预测，到2026年，一线城市集中式长租公寓的市场规模将达到735亿元人民币，这一数字将占据整个集中式长租公寓市场的58.7%。

招股说明书中进一步透露，本次首次公开募股所筹集的资金将着重用于推动公司业务的拓展和实施战略性的并购；升级技术支持系统和开发创新型的公寓产品；加强销售和市场营销活动；补充运营资金，并用于企业日常运营的各项需求。