深圳东门商圈现返租型商铺骗局，业主三千余万资金陷危机

原以为投资商铺能世代受益，于是倾尽半生积蓄购置了商铺，然而如今却遭遇运营商铺公司拒绝履行合约，导致租金拖欠，颗粒无收，不仅无法收回租金，还面临银行可能随时中断贷款的困境。东门商圈再次出现返租型商铺骗局，导致业主纷纷断供，涉及的金额高达三千余万。

近期，市民公先生向有关部门反映，他所购商铺坐落于深圳罗湖区东门中路的新风花园鸿基商业中心（原称鸿基工艺城）。当初，开发商凭借东门地区繁华、十年返租高额回报等诱人条件，吸引了大约80名投资者。然而，投资者们发现，返租后的租金并未如合同约定那样按时支付。目前，涉事公司面临无法执行款项、法人代表变更等问题，受损业主们的期待尚无明确期限。

商铺宣称返租高回报

浏览六年前“Ucity”的推广资料，其中“中国首个智慧购物中心”、“统一管理，收益丰厚，增值潜力巨大”、“绝佳位置商铺出售”等宣传语无一不突显了商铺的长期投资潜力。正是由于看中了其在东门商圈的优越位置，以及十年返租的高额利润回报，我们才做出了购买的决定。公先生当时任职于美联地产，担任房产中介，他被那些颇具吸引力的销售广告以及开发商的承诺所打动，最终以280万元的价格购得了位于商城二楼、面积为21平方米的商铺。

自2012年年底“Ucity”项目启动推广以来，众多业主纷纷在2013年完成了签约。“那会儿交易进展颇为顺畅，记得2013年7月，我成功拿到了房产证，便依照租赁协议开始收取租金了。”公先生如此回忆起当时的交易经过。公先生向笔者展示了一份租赁协议，该协议规定租期为10年。在前三年的租期内，每年将返还购铺款总金额的4%作为租金。接下来的三年，这一比例将增至6%。而在剩下的四年中，每年的返还比例将逐年增加1%。若严格按照租赁合同执行，10年累计返还的租金将占总金额的67%。

公先生所提供的二手房买卖及租赁合同中，商铺的出售方为深圳市优一城商业管理有限公司，简称优一城；而租赁合同中，深圳市恒信奥特投资发展有限公司，简称恒信奥特，作为乙方，从业主手中租得商铺，并负责统一经营管理。值得注意的是，这两家公司的法定代表人均为袁军。

业主维权遇阻进退两难

依据合同规定，恒信奥特公司需在每月十号之前，通过银行转账的形式缴纳租金，并确保款项的完整性。然而，自2015年起，该公司以经营状况不佳为借口，对业主的租金进行拖欠。

公先生起初向银行借款一百二十万元购置了店铺，每月仍需向银行支付数万元贷款，“这边租金收入不足以覆盖，我们连银行贷款都无法偿还。”一些业主自发提出协助引进投资，然而这一提议遭到拒绝。面对数月租金拖欠却未见成效，业主们向恒信奥特公司索要解释。然而，法定代表人袁军自始至终未曾露面。2016年，经过一番谈判与协商，业主最终决定让恒信奥特公司先行支付60%的租金。然而，在支付了半年的租金之后，恒信奥特公司却再次停止了租金的缴纳，并且这种情况一直持续到现在。

许先生作为业主，曾购入无墙隔断的格子铺，经营上缺乏独立性。在众多商铺购买者中，除了商贾，多数为普通民众。他们当初以远超市场价购得商铺，且九成业主每月需向银行支付贷款，财务状况相当吃紧。这一状况使得业主们长期处于不利地位，只能被动接受，不断作出让步和妥协。

在鸿基商业中心的二层，我留意到，原本80家店铺都集中在北面的古董与文玩区域。然而，目前这些店铺已经被打通，形成了开放式的柜台，与设计图纸上的布局有着显著的不同。即便业主们希望收回自己的店铺，他们也难以准确界定各自店铺的具体位置。

2014年伊始，优一城公司已将鸿基商业中心整体抵押给了中信银行和中国银行，并且对其应收账款进行了质押，这一举措涉及恒信奥特公司与业主所签订的商铺租赁协议。因此，原本应由业主获取的租金，现在必须优先用于支付银行的利息。

业主胜诉遭遇执行难

经过多轮协商未能达成一致，业主们遂将优一城和恒信奥特告上罗湖区人民法院，诉求其按照合同约定支付租金。在众多业主的诉讼中，多数人最终赢得了法庭的支持。以公先生的情况为例，法院裁决恒信奥特公司需归还2017年1月至2017年7月间的租金总额为98399元，并且需按照同期银行贷款利率的四倍，逐月支付违约金，直至全额款项被实际支付完毕。

然而，和其他赢得诉讼的业主所经历的情况相同，自判决书生效以来，公先生尚未接到判决书中所要求的款项。罗湖区人民法院已发布执行裁定，但经过对被执行人财产的核实，暂时未找到任何可供执行的财产线索，因此，此次执行程序暂时无法推进。

这两家公司实际上属于同一血脉，从起初便未抱有用心经营的意图。业主许先生这样说道，目前办公室已是人迹罕至，公司法定代表人更是踪迹全无，连法院都无法通过电话与其取得联系。据国家企业信用信息公示系统所披露，优一城与恒信奥特分别在1月18日和4月26日顺利向工商局提交了变更企业法定代表人的申请，并完成了股东的更换手续。

在案件审理过程中，被执行企业频繁更换法定代表人和股东，这已成为逃避债务的惯用策略。然而，代理律师从法律层面分析指出，法定代表人仅对公司的债务承担有限责任，法人变更虽然可能在客观上减缓了执行步伐，但公司仍需对其债务负责。目前，业主方当事人已作为债权人身份向罗湖法院提出破产清算申请，旨在寻求公正。

律师建议：返租型商铺风险多 投资者须审慎考虑

崔律师，来自广东承鹏律师事务所，指出尽管《商品房销售管理办法》的第十一条明确禁止房地产开发企业以售后包租或类似手段销售未完工的商品房，但该法规并未对第三方法人或开发商通过指定第三方公司采用此类方式进行房产销售作出限制。许多开发商正是利用了这一法律上的空白。

崔律师指出，这类“返租型商铺诈骗案”接连不断，开发商正是利用了投资者们追求利益的冲动。他们一开始大肆宣传商铺的优越地理位置、知名品牌的入驻以及高额的返租回报。然而，在实际操作中，他们往往无法履行承诺。目前，这类事件在法律上仍有空缺，缺乏有效的解决方案，只能通过常规的租赁纠纷法律途径来处理。

律师指出，“返租型商铺”的运营模式存在较高的风险。在投资者被商铺返租带来的高额回报所吸引之际，他们还需全面思考，自己是否有能力承受商铺经营不善可能导致的负面影响。

【撰文】丰雷 邓子良

【作者】 丰雷