2024年祝顺顺卖房记：挂半年无人问津，中介多次求降价

2024年9月，由于丈夫工作地点的变动，深圳居住的祝顺顺与丈夫商议，决定将他们居住了十年的住宅挂牌至二手房交易网站，意图出售该房产后购置新的住宅。

该住宅为复式设计，占地面积达73平方米，包括三间卧室和两间卫生间。在加上赠送的面积后，实际使用面积将近80平方米。所位于的罗湖莲塘区域是一个相对成熟的老式社区，周围遍布幼儿园，交通也十分便利。

挂牌价格定为三百八十四万元。祝顺顺表示，这一价位既不算高昂也不算低廉，正好位于周边在售房源挂牌价格的中间水平。

然而，那栋房子挂牌已过半年，却始终是“楼梯声声，人影难觅”。众多看房者纷至沓来，可他们竟都纷纷砍价，一开口便要求减去50万元，仿佛购房如同选购衣物一般。祝顺顺如此说道。

中介频繁致电要求降低价格，她却置之不理。她开始对中介的职能产生疑虑，在她眼中，这份工作报酬丰厚且轻松，“甚至带看房也是我在做讲解”。2025年2月，距离成交最近的一次，中介提出除了常规的佣金外，还需承担大约10万元的差额。“这笔钱我可以让利给客户，却不能让给中介。”祝顺顺如此回应。《财经》获悉，链家与德佑均明令禁止中介擅自“赚取差价”，一旦查实此类违规行为，将立即予以辞退。

2025年3月，为了防止类似事件再度上演，同时也是为了使相关规定更加明确，祝顺顺决定投身于中介行业。

踏入这一行业，她方才深刻体会到中介工作的不易：“客户数量稀少，挂牌者众多，若不降低价格，几乎无人问津。”

在社交媒体上，许多人讲述了他们为了出售房产而选择成为中介的经历。有位去年加入深圳一家中介平台的网友透露，在参加岗前培训的百余人中，至少有五六人表示，他们之所以从事中介工作，是为了推销自己的房产。

在房地产市场繁荣时期，众多人为能购得更优质、价格更低的住宅而投身于中介行业，而如今，越来越多的业主选择加入中介行列，这一现象背后是房地产行业底部调整与住房更替热潮的双重影响。祝顺顺表示，成为中介的优势在于能够通过向客户和同行推荐来提升房屋销售成功率，同时，在充分了解客户真实预算的基础上，还能以更为合理的价格促成交易。

他们有着诸多相似之处，诸如身份多为待业的父母，无论是母亲还是父亲；他们的主要需求是进行房产交换，既不愿意以低价出售，同时又不得不正视现实。随着房地产市场的热潮逐渐消退，那些曾亲身体验过市场上涨的这些人，如今正面临着行情下跌所带来的心理落差和不满情绪。

为了卖房当中介

链家有明确规定，员工不得参与自己名下房产的交易流程，这意味着在交易链中的房屋维护经纪人、成交经纪人等角色均不能由户主本人担任。因此，在出售房产时，需要中介服务的人通常会将自己的房源委托给同事负责维护，而自己则作为业主一同参与看房活动。

自入职两三个月的时间，祝顺顺已多次陪同业主参观房源，次数不下十回，然而成交一事却始终未能达成。究其原因，始终聚焦于一点——那就是房价问题。

她表示，通常对这个老旧小区感兴趣的人都是迫切需要住房的买家，他们手中的资金并不充裕，主要是为了寻找那些性价比高的“笋盘”，“他们会观察房价是否有所下降，然后挑选出最划算的一套。”“笋盘”在房地产行业中是一种术语，指的是那些条件一般甚至更优，但价格却远低于市场水平的房产，这通常是因为卖家急于出售而主动降低价格。

“笋盘”的问世纯属巧合，然而在当前房价持续走低的背景下，房产的挂牌价格与实际成交价之间的悬殊已是相当常见的现象。这一现象反映出业主的期望与市场实际情况之间存在着不小的差距。

贝壳找房App数据显示，今年五月，祝顺顺居住的小区挂牌价格平均为每平方米5.1万元，然而，该小区类似户型上一次以超过每平方米5万元的价格成交，已是2021年二月的事。在最近半年内，四套相同户型的房屋成交均价均低于每平方米4.8万元，更有甚者，一套朝北的房屋价格更是跌至每平方米4.05万元。

该北向住宅的挂牌标价为三百四十万元，其单价达到了每平方米四点六七万元，曾两次降价，降价幅度介于五至八个百分点之间，最终以低于挂牌价四十五万元的价格成功售出。“业主希望更换更大面积的住房，对房屋已有所关注，且急于出售。”负责该房屋成交的经纪人向《财经》透露。然而，愿意接受如此大幅度降价要求的业主数量并不多。

这一问题，与房产市场长期存在供过于求的现象，以及通过降低价格来促进销售的实际情况，有着密切的联系。

中指研究院发布的报告显示，自今年春季以来，一线城市二手房市场呈现较高的交易活跃态势，具体表现为深圳的二手房在5月份的成交量较去年同期增长了44%，广州的二手房在4月份的成交量和环比均实现了增长。然而，市场的主要动力来源于“以价换量”的策略，导致房价持续承受着下跌的压力。

居住在广州番禺的李欢欢同样承受着类似的压力。在2024年12月，出于对优质教育资源的渴求，李欢欢一家计划更换住所。得知中介可能会压低房价，为了深入了解其中的门道，她决定去家门口的链家面试，并在面试后顺利加入了该公司，开始了入职培训。

在集训期间，李欢欢深刻体会到了自己“换下了孔乙己的衣袍”。2004年，她完成了河南师范大学的本科学业。婚前，她在上海的某家银行担任了客户经理的职务；婚后，她又在深圳的一家化妆品公司的设计部门短暂任职。

在培训基地，她遇到了形形色色的人物，既有年逾半百的长者，也有那些“品行不端”者，他们需要借助抄袭他人答案才能通过考核。经过三天两夜的集中训练，李欢欢坚信自己在新人中综合素质名列前茅，“我难道在这个领域还无法脱颖而出吗？”

李欢欢随后被分配到了家门口的链家门店。她透露，这家门店在广州地区业绩位居首位，店员们均拥有本科学历。她补充道：“去年我们门店的总业绩达到了289万元。”在链家，每成交一套房产，会收取2.5%至3%的佣金，然后从中扣除15%的平台佣金和40%的房源端分成，剩余部分即为门店的业绩。据此推算，289万元的门店业绩，相当于总成交额超过了2亿元。

（李欢欢入职的链家门店；摄影/柯愉乐）

此现象与门店坐落于番禺万博CBD的地理位置优势密切相关。该区域企业众多，大型工厂密集，众多务工人员选择在此定居。她所住的万科欧泊小区，建于2014年，是该片区的早期住宅之一。小区周边商场林立，交通便利，在相当长的一段时间内，这一区域的销售业绩一直名列前茅，成为了备受欢迎的网红楼盘。

购得之后价格节节攀升，从起初的一万多元飙升至五六万元。李欢欢一度认为这是一次相当成功的投资，甚至曾为没有多购置一套而感到遗憾。然而，房地产市场不久便步入了低谷。

入职初期，由于对内部规定不够了解，李欢欢误将房源列入了自己负责的列表，不久后，门店的前辈指出这属于违规行为，她急忙进行了撤除。然而，因为撤下的房源一个月内不得重新上架，李欢欢因此错过了与理想价格的一次相遇。

贝壳找房App的数据表明，2024年整年，万科欧泊的成交价格平均达到了3.48万元每平方米，这一价格与去年相比下降了四分之一。进入2025年5月，该价格进一步下滑至3万元每平方米以上，较之先前的高点已经减少了近一半。

依据国家统计局公布的信息，至2025年5月份，广州的二手房市场价格较去年同期下降了6.6%，这一降幅在四大一线城市中位居首位。与此同时，深圳的二手房价格同样呈现下降趋势，降幅为3.2%，且这一跌幅在除广州之外的一线城市中最为显著。

“不赔不赚”，不如不卖

在出售个人房产时，最令人忧虑的是担心中介提出降价要求；而当我成为中介后，祝顺顺也时常不得不给房主拨打电话，商议降价事宜。有些人态度强硬地拒绝，有些人则情绪激动地斥责。

我对祝顺顺的处境感到纠结。她挑选的业主都是那些定价偏高的，“如果不降低价格，几乎无人问津”。然而，从业主的角度来看，她并不乐意进行降价谈判，“因为一旦周围邻居都开始降价，整个区域的价格便会下滑，届时自己的房产也难以出售。”

众多业主对于降价持有强烈的不满态度。“许多人原本打算将房产交由我代售，可是一看到价格持续下滑，便纷纷告知不再出售，要求我将房源撤下。”李欢欢如此陈述。这其中，她本人亦是如此。

李欢欢期望的售价至少在300万元之上，然而根据当前的市场状况，她的住宅最多只能以285万元的价格成交。贝壳平台的数据表明，在过去的半年里，她所在小区相同类型的住宅成交价均未超过270万元。

贷款加进来，结果持平。持平的话，我就决定不再出售。李欢欢这样表述，她更倾向于继续出租。

尽管租赁市场整体呈现降温趋势，然而在热门地段，出租房屋依然相对容易。

住房租赁产业研究院的统计资料表明，在2024年整年，尽管某些区域的单位面积产出率有所下降，然而上海、广州、深圳三地的住房出租率依旧维持在90%以上的高位。根据观点指数的报告分析，到了2025年4月，四大一线城市的住宅租金呈现出环比上升的趋势，这一现象显示出一线城市住宅租金的强劲韧性，其背后得益于产业经济的持续发展和住房需求的稳固支撑。

李欢欢表示，自己的房子以每月四五千元的价格租出去不成问题。

刘璐和李欢欢的观点不谋而合。在加入德佑之前，刘璐曾在南京的一家外资企业驻当地办事处工作了长达15年。然而，到了2024年，那家外资企业宣布撤离中国市场，导致刘璐失业。不愿闲赋在家的她，决定改变方向，开始面试，并最终加入了位于楼下的德佑加盟店。

刘璐心中始终怀揣着换房的念头。记得十几年前，她的双亲在南京鼓楼区分到了一处约七十至八十平方米的拆迁安置房。随着年岁的增长，那套房子显得有些陈旧，因此她计划为父母亲寻找一处更为宽敞舒适的住所。为了更好地掌握市场信息，她决定深入其中，亲自了解相关情况。

刘璐迅速锁定了一套心仪的新居，然而，那栋老旧的住宅却难以迅速脱手。经过一番思量，她选择了从出售转为出租，所获得的租金恰好能够覆盖新房的按揭贷款。

二手房买卖是一场“拉锯战”

在《财经》杂志采访的众多房产中介中，李欢欢是少数能够从中获得收益与快乐的。她觉得这主要归功于自己在早年银行工作期间，接触了大量高净值客户，积累了丰富的与富豪交往的经验。

为了搜集小区内所有房源及资讯，李欢欢组建了一个邻居群，并向每位成员赠送了红包，红包金额特意挑选了寓意吉祥的“68”或“88”。通常周末是妈妈们练习瑜伽的时刻，罗迪也加入了瑜伽课程，办理了会员卡。此举也是链家的一种招聘手段，通过吸引小区业主，让他们充分利用小区资源。

有心人终将得偿所愿。在2025年3月，李欢欢成功完成了她的首宗交易，紧接着一个月内，她又达成了一笔交易，并且还成功揽下了三套房源。其中，最快的一次交易仅用了短短一周便告完成，买家是一对即将步入婚姻殿堂的恋人，而卖家则是李欢欢楼上居住的阿姨。

那位女士经济宽裕，住宅众多。李欢欢如此讲述，“我向她提及，买方即将步入婚姻殿堂，目前资金有限，态度诚恳。此外，我还向她透露，预计未来数月房价将持续下滑，若能尽早出售，无疑能提前获利。”

在买方这边，李欢欢敏锐地察觉到两人之间缺少一个能够像房子那样实现深度联结的因素，因而成功地说服了他们支付首付款。结果，这套房子以低于挂牌价27万元的价格成交。

达成交易的核心，是必须同时寻觅到愿意作出妥协的买卖双方，尽管在明显偏向买家的房地产市场里，这样的目标实现起来尤为困难。

刘璐认为，目前买卖双方在二手房交易中对价格的预期存在显著差异。买方普遍持有捡便宜的心理，竭力压价，对市场平均价格视而不见；而卖方则不愿主动降价，只能无奈地目睹房价持续下滑。

最终演变成了一场持久的争夺战。若是有房东支撑不下去了，比如说，原本价值200万的住宅，他可能会以150万的价格出售给你，那么紧接着的另一套房产，其价格或许会降至140万。刘璐这样说道。

刘璐在从外企跳槽至房产中介后，明显感受到了薪资水平的巨大差异。过去，她曾是收入颇丰的一族，而现在，除了业绩较好的月份，她每月仅能拿到两千到三千元的固定工资。与贝壳旗下的直营品牌链家相比，德佑更加注重经纪人的个人能力培养，并且在佣金分配上对经纪人更为优待。刘璐任职的店铺规定，交易一旦完成，买卖双方需各自支付成交价2.5%的佣金。在扣除平台抽取的佣金以及交易过程中其他相关方的分成后，实际到手的佣金大约仅为成交价的0.6%至0.9%。据多位经纪人向《财经》透露，链家的抽成比例相对更高，给予经纪人的利润较少，对于级别较低的新手中介来说，他们通常只能获得成交价的约0.25%。

深刻的体会在于，这样的职业并非付出即有收获。有着15年外企工作经验的刘璐，英语流利至极，然而转型成为房产中介后，她的人脉和资源几乎归零。在她所成交的几笔交易中，客户几乎都是朋友，要想吸引新客户并非易事。“带一百个客户去参观房产，能促成一单交易就不错了。”她如此感慨。

刘璐曾遭遇一位客户，该客户在她处看房长达一年之久，却最终在其他中介处完成了交易。这让刘璐感到十分不悦。她表示，许多客户倾向于“货比三家”，对同一套房子会咨询多家中介，认为不同中介给出的价格可能会有所差异，“比来比去，毕竟只是同一套房子，价格底限必然是相同的。”

面对降价出售的询问，祝顺顺立刻予以否认。自卖房以来已有10个月，她已深信“缘分”的力量。尽管作为中介至今未成交一单，她却并未感到焦虑。毕竟，这份工作时间的灵活性非常适合她这样的宝妈。谈及未来，她的态度是，“且走且看。”

在社交媒体上，不断有人发帖表示自己为了出售房产而成为中介，此类现象屡见不鲜。许多人对此表现出浓厚的兴趣，纷纷咨询相关经验，然而，真正成功售房的故事却并不多见。在某热门帖子下方，一位网友留言询问：“我相中了一套标价599的房子，请问能否帮忙议价至450元以下？”

柯愉乐担任《财经》杂志的实习编辑；辛晓彤是该刊的研究员；在文中，祝顺顺和刘璐的名字使用了化名处理。