农村自建房能自由买卖吗？河南一法院审结相关定金合同纠纷案

近年来，居民们纷纷购买小院或“小别墅”，用以养花种菜，享受休闲养老生活，这已成为一种新的趋势。然而，问题随之而来：农村自建房是否可以自由买卖且合法？2025年6月25日，河南省灵宝市人民法院依法对一宗关于农村自建房的定金合同纠纷案进行了审理并作出判决。

基本案情

2020年11月的尾声，李某看中了该市某村七组的一套房产，于是与许某初步商定了买卖事宜。李某对许某所描述的房屋所有权和交易的合法性深信不疑，因此向许某交付了3.3万元人民币作为购房的定金。李某与许某就房屋过户事宜及交易细节进行了多次交流，然而，经过李某的调查，他发现该房产实为许某配偶付某所拥有的农村宅基地使用权房屋。许某并非该宅基地使用权的持有者，且并未获得配偶付某的合法授权或共有权人的同意。这一情况导致了交易无法按照原计划进行。李某认为许某的行为构成了违约，他多次向许某提出退还定金的要求，但许某一直以推脱的态度拒绝。2025年5月19日，李某向法院提起诉讼，请求解除双方签订的合同，同时要求对方退还3.3万元的购房定金。

审理情况

灵宝法院审理后判定，许某作为被告，其将农村房屋出售给非集体经济组织成员的行为，违背了相关法律法规的强制要求，对集体经济组织的利益造成了损害。因此，双方签订的房屋买卖合同被认定为无效。此外，本案中的定金合同作为房屋买卖合同的附属合同，同样被认定为无效。依据相关法律条文，无效的合同自成立之初便不具备法律约束力，由此产生的财产需进行归还。在此案中，原告李某请求被告许某退还3.3万元，这一诉求符合法律要求，故法院予以批准。综合《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国合同法》等法律法规，法院依法作出判决，责令被告许某向原告李某退还3.3万元。目前，该判决已经正式生效。

法官说法

依据《土地管理法》及有关政策的规定，宅基地归集体所有，农民仅享有使用权，故宅基地的使用权受到法律约束，不得随意买卖。在本案中，卖方未如实告知房屋的真实产权情况，同时农村宅基地的买卖行为是违法的，因此双方所签订的定金协议也是无效的。对于3.3万元定金的要求得到法院支持，这主要得益于法律对集体土地制度的严格保护。购房者在交易前务必咨询相关专家，确保通过合法途径购置权属明确的房产。即便是农村宅基地的交易，亦需核实购买者的资格和身份，验证房产权属证明，并详细记录款项的用途，以切实规避可能的法律风险。

法条链接

《中华人民共和国土地管理法》

第六十二条 规定，农村村民家庭仅限拥有一块宅基地，且该宅基地的占地面积不得超出各省、自治区、直辖市所设定的最大面积限制。

《中华人民共和国合同法》

第五十八条，若合同无效或被撤销，依据该合同所获得的财物需归还；若无法归还或无需归还，则应进行等价赔偿。若一方存在过错，需对另一方因之遭受的损失进行赔偿；若双方均有过错，则各自需承担相应的责任。

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》

民法典实施后产生的法律事件引发的民事争议案件，应依照民法典的相关条款进行处理。

在民法典实施之前发生的法律事件所引发的民事争议案件，应依照当时有效的法律法规和司法解释来进行处理，除非法律或司法解释有特别的规定。

民法典实施之前发生的事实，在民法典生效后依然有效，由此引发的民事争议案件，应依照民法典的相关条款处理；然而，若法律或司法解释有特别规定，则应优先适用这些特别规定。